איחור בהיתר הבנייה מפר הסכם

במישור של עסקאות מקרקעין, למעשה הבעלים מוכר חלק מהמקרקעין שבבעלותו לקבלן, ועל כך יש היבטי מיסוי מקרקעין. במישור של שירותי בנייה, למעשה הקבלן משלם בעד רכישת חלק מהמקרקעין באמצעות שרותי בנייה.

מבחן של עסקת קומבינציה הינו בהוצאת היתר בנייה על-ידי הקבלן. דא עקא, לא פעם היתר בנייה זה מתמהמה עד כדי שכל התחזיות והציפיות של הצדדים נמוגות כלא היו. לא פעם הקבלן נאלץ להיעזר באדריכל מקומי המכיר את נבכי הוועדה המקומית נשוא ההיתר, אחרת סיכויי הבניין לקום בזמן קטנים. עיכובים אלו לעיתים גורמים לביטולי העסקאות, ובמשך שנים רבות קרקעות שלמות נשארות מחוץ לשוק הנדל"ן.

כזה היה המקרה שנדון בבית המשפט העליון לאחרונה בעניין ע.א 11386/05, שרבט מלכיאל ובניו בניין לעם בע"מ נגד מאיר אלמוג ואח'. העניין נדון בפני הרכב של שופטים א. ריבלין, ס. ג'ובראן, ד. חשין. במקרה דנן בשנת 1992 נכרתה עסקת קומבינציה בין הצדדים על קרקע באזור עפולה שבבעלות המשיבים. הליכי קבלת היתר בנייה נמשכו, עד שבפברואר 1996 המשיבים הגישו תובענה לביטול ההסכם. בית המשפט דחה את התובענה לביטול כי חודשיים לאחר הגשת התובענה הוועדה המקומית קבעה כי מוכנה לתת היתר בתנאי חתימת המשיבים ותשלום היטל השבחה.

בעקבות כך הצדדים החלו במגעים ליישור הדורים ביניהם, אך ההיתר לא התקבל עד שנת 2004. אז הגישו המשיבים תובענה נוספת לביטול ההסכם, והפעם בית המשפט המחוזי בנצרת קיבל את התביעה, ומכאן הערעור. הקבלן טען כי אין הפרה מצדו, וגם אם ישנה זו אינה הפרה יסודית, וגם אם זו הפרה יסודית - זה לא יעיל לבטל את ההסכם, ונעזר בדוקטרינת "ביטול בלתי יעיל".

בית המשפט העליון, מפי השופט חשין, דחה את הערעור בקובעו כי המדובר בהפרה יסודית של ההסכם, וככזה לא שייך לשאול האם ביטול ההסכם הינו יעיל או לא יעיל.

לעניין הפרה יסודית, השופט חשין למעשה מפעיל את דוקטרינת הטרדן המתערב, תוך ציטוט מספרה של ג. שלו (דיני חוזים) המציינת: "כדי להחילו (את המבחן האובייקטיבי) אנו מתבוננים כחכמים לאחר מעשה בהפרה שארעה ובתוצאותיה. לאחר מכן אנו חוזרים בעיני רוחנו אל מעמד עריכת החוזה ומעניקים לאדם הסביר, הניצב בנעלי הנפגע, ידיעה נבואית אודות ההפרה העתידה להתרחש ותוצאותיה; ואז אנו מקשים: האם אתה, האדם הסביר, היית מתקשר בחוזה נוכח ראייה מראש של ההפרה ותוצאותיה? כאשר התשובה ההיפותטית לשאלה היפותטית זו היא שלילית, בפנינו הפרה יסודית".

השופט חשין דוחה את הטענה כי אי בנייה בזמן אינו הפרה יסודית. על סמך הלכת ע.א. 187/89 רובין נ' זהר פד"י מה (5) 824, חשין קובע כי שיקול מרכזי לדעת האם חוזה בנייה הופר, הוא "אינטנסיביות המאמצים" שהושקעו לקיום החוזה.

במקרה דנן, השופט חשין מגיע למסקנה שמדובר בהפרה יסודית, וזאת חרף העובדה שזמן הבנייה בדרך כלל לא נחשב כיסוד מיסודות הסכם. כמו כן, חשין קובע כי ברגע שהפרה הינה יסודית, שיקולי צדק אינם נלקחים בחשבון ולכן דוקטרינת "ביטול בלתי יעיל" לא תחול כאן.

הכותב מומחה לדיני מקרקעין ממשרד בלטר, גוט, אלוני.