שחקני חוץ

בזמן ששוק הנדל"ן המקומי מתקדם בעצלתיים, בעוד מרבית העסקאות הגדולות הן לאמיתו של דבר העברת נכסים ם מיד ליד, מסתבר כי מספר העובדים במשרדי האדריכלים הישראליים הכפיל עצמו פי אחד וחצי בממוצע בשלוש השנים האחרונות. השוק המקומי אמנם לא מצליח לצמוח בקצב דומה, אולם האדריכלים המקומיים משכילים להצטרף גם הם לפריחה הנדל"נית של היזמים הישראלים מסביב לעולם.

דירוג משרדי האדריכלים הגדולים מעלה, כי משרד יסקי מור סיוון, המוביל בתחום, מחזיק 87 עובדים מקצועיים - גידול של 14 עובדים בשנה, המוסבר רובו ככולו בעבודה המגיעה מחו"ל. בימים אלו המשרד מתכנן פרויקט בשם קוטרוצ'ני פארק בבוקרשט, אשר יכלול קניון ומשרדים בשטח של 300 אלף מ"ר.

מעצמת ידע

שלא במפתיע, מסתבר כי ישנם משרדים ישראלים ששיעור פעילותם הנוכחי בחו"ל מגיע ל-70%. "בנדל"ן מסחרי, התנועה מקבילה לתנועת יזמי וקבלני הנדל"ן הישראלים. תנודת היזמים שהחלה לנוע מצ'כיה, הונגריה, פולין, רומניה ובולגריה, הביאה את האדריכלים לנוע באותו מסלול. אנו מתלווים למסעותיה בעולם של חברת אביב, עמה אנו עובדים לאורך שנים. השם וטכניקת הבניה של החברה קיים בפרישה עולמית והידע שבנינו יחד הופך לזה שמחפשים אותנו בחו"ל. אנו שותפים לכל התהליך, קרי, תכנון ופיתוח, עיצוב, פיקוח והבנייה עצמה", אומר יוסי פרידמן, מפרידמן אדריכלים.

"הפכנו למעצמה לייצוא ידע", מספר האדריכל מוטי כסיף, ממשרד האדריכלים ברעלי-לויצקי-כסיף. התנופה מונעת לדבריו מכך שהאדריכלים קשורים ללקוחות שלהם ולא למדינות, "הנהירה היא אחרי לקוחותינו, ואנו מגיעים למקום ונותנים את הערך המוסף שלנו. ניקח לדוגמא את הודו לשם החלה נהירה לאחרונה. המוח האדריכלי הישראלי יהיה חלק מצמיחת המדינה. שיעור הצמיחה במדינה זו עומד על 10%, מעמד הביניים שילש עצמו ומסתכם כיום ב-300 מיליון איש (אוכלוסיית ארה"ב), כלומר ישנה עלייה ברמת חיים של 200 מיליון תושבים הגוררת עמה מציאות חדשה של שוק אין סופי בו עולה כוח הקנייה, הצריכה ואתו ביקוש לדיור. לצד שכונות מגורים יקומו קניונים ושירותים נלווים. זהו שוק אינסופי שרק מתחיל לגדול ואנחנו האדריכלים נעים קדימה עם החברות".

משרד ישר אדריכלים, המתכנן פרויקטים בהיקפים גדולים במזרח אירופה ואשר הכפיל מצבת עובדיו רק בשנה האחרונה, השיק לפני מספר שבועות משרד חדש בהודו. "ישראל מייצאת אדריכלות לכל העולם והודו הוא יעד בו פוטנציאל הנדל"ן הוא אדיר", אומר ישר.

הידע האדריכלי הישראלי בתחום המניב מוכיח עצמו בשווקי חו"ל. יצחק תשובה בחר באדריכל רני זיס בתכנון פרויקט הפלאז'ה המחודש במנהטן ועתה זיס ממשיך אתו לפרויקט בלאס וגאס. גם לאקזיט המרשים של חברת GTC, אשר מכרה את הביזנס פארק במוקוטוב שבוורשה ברווח הון של כ-50 מיליון דולר, מייחסים חלק נכבד לעבודה הארכיטקטונית שהשביחה את הנכס. בהונגריה זכה פרויקט משרדים של החברה בפרס "פרויקט השנה" וכך גם לגבי פרויקט מגורים בפולניה וברומניה. פרסים אלה יוצרים שם ליזם ומקנים ערך שווקי לפרויקטים הבאים שלו.

ארכיטקטורה מסחרית

בכל מקרה, האדריכלים גם מודעים לכך שבמדינות מזרח אירופה עיקר הארכיטקטורה לא עוסקת בבניית מוזיאונים, תיאטראות וכדומה, אלה מתרכזת בנדל"ן מניב עליו מבקש הלקוח להרוויח את הכסף. בעקבות זאת, "הארכיטקטורה המסחרית", שהייתה עד לא מכבר שפה מגונה בשוק האדריכלים, הופכת למציאות קיימת.

"כולם היום מתכננים בנייה למגורים, משרדים, מרכזים מסחריים ומלונאות", אומר כסיף. לעיצוב החיצוני בבנייני משרדים אין משקל עבור הלקוחות במדינות המתפתחות. המשקל המשמעותי הוא בפונקציונאליות ובדרישות הטכניות של הבניין, זאת מכיוון שדמי השכירות שישולמו עבור נכס המושקע חיצונית יהיו דומים בדרך כלל לנכס דומה ללא עיצוב מבחוץ. עם זאת, נכס שמתוכנן רע פוגע בהכנסות הנכס, מה שהופך את האדריכל בעיקר למתכנן ופחות ליוצר וחולם חלומות.

הערך המוסף אותו מביא האדריכל הישראלי מתבטא לטענת האדריכלים במקצועיות של רמת התכנון. מדובר ביחס בין שטח יעיל לשטח הבניין הכולל (נטו וברוטו), תכנון גרעין המבנה והשטחים הציבוריים (מעליות, מדרגות, שירותים), יחס בין שטחי סירקולציה ועוד. "אם אין יעילות במקסום רווח, הנזק ליזם הוא גדול", גורס כסיף ומגבה דבריו בדוגמאות. "לקוח זר שתכננו עבורו פרויקט, קבע שבבניין שתוכנן על ידינו ניתן לאכלס בשטח של 8,000 אלף מ"ר, שכנענו אותו כי שטח זה יכול ליהנות מאכלוס מקסימלי בשטח של 10 אלף מ"ר. חסכנו ללקוח שלנו 2,000 מ"ר להשכרה לטווח של עשרות שנים ולערכו של הנכס. מקרה דומה היה כאשר הגענו לאדריכל מקומי שרצה לבנות 30 אלף מ"ר על שטח שניתן לבנות בו 40 אלף מ"ר. הוא טען שתוכניתו טובה יותר כיוון שהיא פחות צפופה. רק אחרי מסכת הסברים תכנוניים הוא הבין שאנחנו צודקים ובכך מנפנו רווח משמעותי ללקוח. בארץ הוגשו תביעות נגד אדריכלים שלא מקסמו את פוטנציאל הרווח בנכס הלקוח שלהם.

"האדריכלים המקומיים במדינות אלה לא גדלו על תרבות צרכנית קפיטליסטית ואין להם את החשיבה הזאת שמסתכמת בשורת הרווח, עסקים מבחינתם הם בגדר מילה גסה", אומר כסיף. האדריכל הישראלי שותף למינוף ערך הנכס, בזכות יכולתו לתת ללקוח בניין שהכי מתאים לקהל היעד שלו.

כסיף: "לפני 7 שנים תכננתי את פרויקט ריבר סייד בהונגריה, שהוקם בשותפות של GTC ואזורים. מנכ"ל אזורים דאז, איתן סורוקה, טען שהמבנה מכוער, מה שלא הפריע לבניין לזכות בפרסים והוא מאז בתפוסה מלאה. בכל מקום חייבים להתאים את תכנון המבנה למקום, תוך הבאת משהו תכנוני משלנו. כגון הכנסת נושא של שטחים משותפים בין בניינים במקומות שאין זה מקובל ועוד".

ביקוש למהנדסים

כסף גם מציין, כי אם הרגולציה המקומית לא דורשת דברים מסוימים בהקמת המבנה, הם לא פעם מכניסים אותם על דעת עצמם, "כי אנו צופים דרישות השוכר ועל אחת כמה וכמה אם מדובר בשוכר שהוא חברה בינלאומית, הרגילה לסטנדרט בנייה מערבי מתקדם". כך למשל, בבניין משרדים שתוכנן בבודפשט, המשתרע על עשרות אלפי מ"ר, לא הייתה דרישה לספינקלרים (מתזי מים). האדריכלים הישראליים בחרו בכל זאת להכניסם למבנה, מה שהתאים לחברה בינלאומית שחיפשה לשכור בניין ודרשה את אותם ספינקלרים כדרישת סף לכניסתה לבניין.

בסופו של יום, כאמור, המסע העולמי של היזמים הישראלים גורר אחריו באופן צפוי למדי גם אנשי מקצוע ישראלים. בתקופה האחרונה, במקביל לתנועת האדריכלים, עורכי הדין ואחרים, מתחילה תנועה משמעותית גם של מהנדסי בנייה ותכנון מערכות לבחו"ל. אמנם במקרה שלהם כבר לא מדובר בהכרח על מעוף ויצירתיות ישראליים, אבל מסתבר שגם ידע הנדסי הכרחי כבר אינו כל כך בנמצא במדינות בהן מספר המנופים כמעט אין סופי. "

tal-h@globes.co.il