יישום הלכת פמיני למפרע

במשך שנים ארוכות ניטשה מחלוקת בין המומחים באשר למנגנון הראוי לחישוב ההשבחה במקרה של רצף תוכניות. מחלוקת זו נוגעת למעשה לפירושו של סעיף 4(5) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: סעיף 4(5) לתוספת), שם נקבע, כי במקום בו אושרו מספר תוכניות בזו אחר זו, מבלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה, תהא ההשבחה ההפרש בין שוויים של המקרקעין במועד אישורה של התוכנית הראשונה לבין שוויים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה (שיטת המקפצה).

לפני כשנה קבע בית המשפט העליון, בפסק דין בעניין ציון פמיני נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים (רע"א 4217/04) (להלן: "הלכת פמיני"), כי שיטת החישוב הראויה לעניין סעיף 4(5) הינה שיטת "המדרגות", היינו חישוב כל אחת מההשבחות בנפרד, תוך השוואת שווי המקרקעין בסמוך לפני ומיד אחרי אישורה של כל תוכנית ותוכנית, וסיכום כל ההשבחות.

יצוין, כי משמעות יישום שיטת "המדרגות" ולא שיטת "המקפצה" יכולה להביא לחיסכון של עשרות אחוזים בהיקף המס (היטל ההשבחה) המשולם בעקבות השבחת נכס כתוצאה מאישורן של מספר תוכניות.

בפסק דין שנתקבל באחרונה, בן-ציון עמרמי ואח' נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן (בש"א 2305-06), נדון ערעור שהוגש על שומה מכרעת אשר ניתנה ימים ספורים לפני פרסומו של פסה"ד בעניין פמיני. במסגרת השומה המכרעת, חישב השמאי המכריע את ההשבחה עפ"י שיטת "המקפצה".

המערערים טענו, כי כאשר ערכאה שיפוטית קובעת הלכה - תוקפה של זו הוא גם למפרע, ולפיכך ולאור הלכת פמיני, יש לחשב את ההשבחה לפי שיטת "המדרגות" ולא כפי שעשה השמאי המכריע. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן התנגדה להחלת הלכת פמיני באופן רטרואקטיבי, והביעה חשש כי קבלת עמדת המערערים תביא לפתיחת אלפי שומות שנערכו בשנים האחרונות לפי שיטת "המקפצה".

בפסק דין אמיץ קיבל השופט צבי דותן את עמדת המערערים, ותוך שהוא מאזכר את בג"ץ כנפי (בג"ץ 221/86, פד"י מא (1) 469), קבע כי אכן הלכת פמיני ניתנה אחרי השומה המכרעת, אולם פעולתה איננה רק מכאן ולהבא, אלא היא בגדר הצהרה על מובנו של דבר החקיקה מאז ומעולם, קרי, יש להתייחס אליה כאילו היתה קיימת למן חקיקתו של סעיף 4(5) לתוספת.

אשר על כן, קבע השופט דותן, כי טעה השמאי המכריע בכך שיישם את שיטת "המקפצה" ולא את שיטת "המדרגות", ולפיכך יש להחזיר אליו את השומה כדי שיערוך את החישוב מחדש לפי שיטת "המדרגות". יחד עם זאת, הוסיף השופט דותן, כי לעניות דעתו ניתן יהיה לפתוח אך ורק שומות שנערכו לפני הלכת פמיני ואשר במועד מתן פסה"ד בעניין פמיני טרם חלף מועד הערעור עליהן, או שומות המצויות בהליכי ערעור.

הכותב מתמחה במיסוי מקרקעין ממשרד הירש, שנקרמן, סיניבר.