בר רשות אינו חייב בהיטל השבחה

בפסה"ד נדונו במאוחד ענייניהם של שלושה חברי אגודות שיתופיות שונות (להלן: "ברי הרשות"). האגודות השיתופיות חתמו עם המינהל על הסכמי שכירות, לפיהם האגודות השיתופיות שוכרות את הקרקע מן המינהל, וחברי האגודות הם "ברי רשות" בקרקע. חוזה השכירות של האגודה מן המינהל נחתם לתקופה קצרה מ-5 שנים, אולם האגודה והמינהל נהגו לחדש אותו בתום התקופה.

הוועדה המקומית ביקשה להטיל היטל השבחה על ברי הרשות. בית המשפט ציין, כי סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה (להלן: "התוספת") מטיל את היטל ההשבחה על בעל מקרקעין, או חוכר לדורות המוגדר כשוכר מקרקעין לתקופה העולה על 25 שנים. סעיף 21 לתוספת קובע הסדר מיוחד למקרקעי ישראל (הכוללים מקרקעין בבעלות המינהל), לפיו במקרקעין אלו, שלא הוחכרו בחכירה לדורות, לא יחול היטל השבחה אלא ההסכם בדבר התשלומים מאת המינהל לרשויות המקומיות. לפי ההסכם, במקרקעי ישראל לא ישולם היטל השבחה, אולם המינהל ישלם לרשות המקומית 10% מהתקבולים השנתיים שיקבל מסוגים שונים של עסקאות במקרקעין בשטחה.

בית המשפט ציין, כי פסקי דין קודמים (לרבות בביהמ"ש העליון) קבעו, כי אין לחייב בר רשות בהיטל השבחה לאור הוראת סעיף 21 לתוספת. אולם, במקרה הנדון ניסתה הוועדה המקומית לטעון טענה מתוחכמת יותר: לפי טענת הוועדה המקומית, סעיף 21 לתוספת חל רק לגבי מקרקעי ישראל שלא הוחכרו בחכירה לדורות. לשיטת הרשות, יש לראות ב"ברי הרשות" חוכרים לדורות של המקרקעין, לאור העובדה שהחוזים המעניקים להם מעמד במקרקעין מחודשים באופן חוזר ונשנה. הוועדה טענה כי הגדרת הזכות כ"בר רשות" בחוזים אינה משקפת את הסכמת הצדדים, לפיה מוענקת למעשה ל"ברי הרשות" זכות חכירה לדורות.

בית המשפט דחה טענה זו, וקבע כי אין כל ראיה כי בזמן כריתת החוזה היתה לצדדים כוונה אחרת מן הקבוע בחוזה, וכי ציפיות הצדדים לחידוש החוזה הן רק בגדר ציפיות, אשר אינן יכולות להחליף את האמור בחוזה עצמו. ביהמ"ש ציין, כי החלטת המינהל, אשר בדרך כלל מאפשר להאריך את חוזי ברי הרשות - היא בגדר החלטה פנימית של המינהל, שנועדה להסדיר את היחסים הפנימיים בין ברי הרשות למינהל, ולא להפוך את ברי הרשות לחוכרים לדורות.

לפיכך, קבע בית המשפט, כי החוזה עם בר הרשות איננו כחוזה לחכירה לדורות, וברי הרשות אינם חייבים בתשלום דמי השבחה.

יצוין, כי פסק דין דומה ניתן ביחס למיסוי מקרקעין בעניין שרבט (ע"א 156/83). באותו עניין טען מנהל מיסוי מקרקעין, כי ברי רשות בחוזה שהתחדש כל שלוש שנים הם למעשה בעלי "זכות במקרקעין", שהוגדרה כחכירה לתקופה העולה על 10 שנים, וזאת עקב העובדה שבאופן מעשי נוהג המינהל לחדש את החוזה כל שלוש שנים. ביהמ"ש העליון דחה עמדה זו וקבע, כי "זכות במקרקעין" לעניין חוק מיסוי מקרקעין היא רק זכות בעלת תוקף משפטי, וציפיותיהם של הצדדים לחידוש החוזה מעת לעת לא מקימות זכות כזו.

בעקבות פסה"ד, תיקן המחוקק את חוק מיסוי מקרקעין בתיקון מס' 15 וקבע, כי במקרקעי ישראל תיחשב גם רשות להשתמש במקרקעין שניתן לראות בה מבחינת מהותה בעלות או חכירה לתקופה העולה על 10 שנים, כ"זכות במקרקעין".