תמ"א 38 - 0 בסולם ריכטר

בשלב זה מצוי עניין ההקלות במס בשלב של הצעת חוק, אך בפועל כבר החלו רשויות המס להתכונן להקלות אלו ולהקפיא את גביית המס במכירת זכויות בנייה לקבלן/יזם כנגד חיזוק מבנה, בהתאם להוראות תמ"א 38.

הוועדות המקומיות עדיין נחלקות ביחס לגביית היטל ההשבחה, כאשר חלק מהוועדות קיבלו החלטה פנימית שלא לחייב בהיטל השבחה על ניצול זכויות בהתאם לתמ"א 38, וזאת עד לגובה עלויות החיזוק הנדרשות. יצוין, כי ההקלות הינן עד לגובה ניצול הזכויות בתמ"א 38, ולא נוגעות לכל זכות אחרת המוקנית מכוח תב"ע.

עם קבלת שורת ההחלטות המקלות הנ"ל, מורגשת לאחרונה, כשנתיים לאחר אישור תמ"א 38, תנופת התעניינות מחודשת בניצול הזכויות על-פי התוכנית. דא עקא, שבעייתה המהותית של התוכנית טרם נפתרה. קל יותר לרשויות השלטון להעניק הקלות מס מאשר להתמודד עם בעיותיה המהותיות של התוכנית. הקלות המס פועלות למען בעלי ההון, אולם מזניחות את מעוטי היכולת, שנמצאים מחוץ למעגל משלמי המס.

בעוד הקלות המס פועלות לטובת בעלי הזכויות בערים הגדולות, שם מחירי המקרקעין גבוהים והסיכוי לרעידות אדמה נמוך, נותרים יישובי הפריפריה, בהם קיים צורך אמיתי לחיזוק המבנים מפני רעידות אדמה, עם חוסר כדאיות מובנה לניצול הזכויות המוקנות בתמ"א 38, שכן, ללא כל קשר לגובה ההקלה במס התמורה שתתקבל בצורת תוספת זכויות ניצול תהיה בדרך כלל נמוכה יותר מעלות חיזוק המבנה עצמו. במילים אחרות, מס מוטל על רווח, וכשאין רווח - אין מס. מכאן, שממילא הקלות המס אינן רלוונטיות ואינן מעודדות יישום התוכנית ביישובי הפריפריה.

נקודת האיזון במחירי היום לחיזוק מבנים נעה בגבולות של 1,500 דולר למ"ר. כלומר, מבנה בו קיימות דירות מגורים שמחירן למ"ר לפני השיפוץ עומד על 1,500 דולר בקירוב, נמצא בקו התפר של הכדאיות הכלכלית. יישובים הנמצאים בתחום זה נמצאים באזורים המועדים לרעידות אדמה כמו ערד, דימונה, ירוחם, מצפה רמון, בית שאן, טבריה, נצרת, קרית שמונה וכד'.

באזור המרכז, לעומת זאת, עלות החיזוק נמוכה יותר וזאת עקב אופי המבנה ואופי החיזוק הנדרש לנוכח כך שהסיכון לפעילות סיסמית משמעותית נמוך יותר. לעתים מספיקות תוספת מעלית, חגורות המשמשות לתוספת מרפסות, סגירת קומת עמודים מפולשת וכדומה כדי לחזק את המבנה. בעוד שבאזור המרכז עלויות החיזוק צונחות, שווי הקרקע גבוה משמעותית מאשר באזורי הפריפריה, ולפיכך נקודת האיזון משתנה והופכת את ניצול הזכויות לפי תמ"א 38 לפעולה כדאית.

על-מנת שאזורי הסיכון האמיתיים יזכו להטבה אמיתית שתאפשר להם כדאיות כלכלית בחיזוק, יש לערוך תוכנית מפורטת בתחומי כל יישוב שתאפשר הרחבת זכויות עד לתחום נקודת האיזון הכלכלית. תוספת זכויות שתשקף את שווי הקרקע הנמוך ועלויות החיזוק הגבוהות יאפשרו מימוש הוראות התוכנית באזורי הפריפריה ויצרו צדק חברתי.

הכותב הוא שמאי מקרקעין וגיאוגרף מומחה בתכנון עירוני, מרצה בתכנית ניהול עסקי בנדל"ן של להב באוניברסיטת ת"א.