קונסולידציה בין יזמים לקבלנים: מגיעים לשלב המעשים

עסקת אוסיף-ארנסון, עליה דווח השבוע בשוק הנדל"ן, שמה זרקור על אחת המגמות הבולטות בסקטור: תהליך הקונסולידציה בין יזמים לקבלנים. אמנם בינתיים מדובר בהרבה יותר דיבורים מאשר מעשים, אך נראה שלרוב הפעילים בענף ברור שהיתרונות שניתן להפיק מפעילות אינטגרטיבית של ייזום וביצוע מצדיקים מהלכי רכישה מסוג אוסיף-ארנסון. האם מדובר במהלך שייתן דחיפה לתהליך הקונסולידציה? עדיין מוקדם לומר, אך בכל מקרה נראה שמדובר בסמן נוסף שממחיש את הכיוון אליו צועד הענף.

אוסיף נחשבת לאחת היזמיות הבולטות בשוק המקומי, אשר היתה עד לאחרונה בשליטת משפחת אביב. האחרונה החזיקה ביד אחת באוסיף היזמית הציבורית, וביד השנייה בחברת הביצוע אביב הפרטית, כך שעל אף היותן יישויות נפרדות, לאוסיף היתה זרוע קבלנית נגישה - מה שלא הצריך ממנה לבצע עיסקה מסוג זה במתכונתה הקודמת.

כעת, משהחברה נמכרה לארקדי גאידמק ובני משפחת אביב פנו לפעילות עצמאית באמצעות אביב, באוסיף נוצר ככל הנראה צורך במילוי החלל שהותירה אביב, ועל כן נחתמה עסקת ארנסון. השילוב בין השתיים יקנה לחברה המאוחדת את הסינרגיה המתבקשת שבין יזם למבצע, הטמונה ביכולת לנייד צוותים, לשלוט בעלויות ולתפעל ביעילות גבוהה ככל שניתן את הפרויקטים המבוצעים.

עם ביצוע המהלך, מצטרפת אוסיף מחדש לקבוצות הנדל"ן המובילות במשק להן פעילות משולבת של ביצוע ויזמות, דוגמת קבוצת אפריקה ישראל, שיכון ובינוי ואשטרום. אמנם כל קבוצה מהמוזכרות לעיל פועלת במתכונת אחרת, אך השורה התחתונה היא ששלושתן הנן בעלות מיומנויות של ייזום וביצוע גם יחד.

קבוצת אפריקה ישראל לדוגמא, מנתבת את החברה הקבלנית שלה, דניה סיבוס, לתחומי הבנייה למגורים, הבנייה שלא למגורים והתשתיות גם יחד, כשפעילותה של האחרונה מתבצעת בארץ ובחו"ל. דניה היא גם חברה ציבורית, מה שאמור לאפשר לה להתממן ביתר קלות בעת הצורך, וברמה האסטרטגית היא מוגדרת כקבלנית של הקבוצה אבל לא רק שלה, שכן היא מבצעת חלק ניכר מהפעילויות שלה עבור גורמים חיצוניים. אפריקה מגורים היא היזמית בתחום המגורים בארץ, ואחת הנהנות המרכזיות משירותיה של דניה בתחום הקבלנות.

במקרה של קבוצת אשטרום, רק לאחרונה הפכה אשדר היזמית בתחום המגורים לחברה ציבורית, כשפעילות הביצוע מתבצעת ע"י אשטרום הנדסה הפרטית הן עבור אשדר והן עבור זרועות אחרות בקבוצה, בדומה לקבוצת אפריקה, ובתחומי הבנייה והתשתיות.

במקרה של קבוצת שיכון ובינוי, היזמית למגורים שיכון עובדים נמצאת בדרך להנפקה בבורסה, ואילו המבצעת סולל בונה נמחקה לפני מספר שנים כחלק ממהלך הרה-ארגון בחברה. האחרונה, בניגוד לדוגמא לנעשה באפריקה, מבצעת בתחום הבנייה למגורים רק עבור קבוצת שיכון עובדים, כשהתמחויותיה כוללות פעילות בתחומי הבנייה והתשתיות גם יחד.

באיזה מודל תבחר אוסיף-ארנסון? עדיין מוקדם לומר, אך חשוב להדגיש שבשונה מהמבצעות האחרות ההתמחות המרכזית של ארנסון הנה בתחום התשתיות והבנייה שלא למגורים, ועל כן היא תצטרך לפתח התמחות גם לתחום המגורים, בו פעילה אוסיף, על מנת למצות את הסינרגיה.

אוסיף מצדה היא גם קבוצה שנמצאת עדיין בשלבי התהוות, במיוחד בכל הקשור לפעילותה בחו"ל, ולכן נראה שייקח עוד זמן עד שיתגבש מודל העבודה עם הזרוע המבצעת. בכל מקרה, אם להתבסס על דברים שגאידמק הצהיר בעבר, הרי שאם אוסיף תשאף להידמות לקבוצת אפריקה, לא מן הנמנע שנראה את ארנסון מונפקת בעתיד - מה שיעזור לה גם לגייס כספים לצורך פעילותה השוטפת ביתר קלות.

פרט לקבוצות שפועלות כבר כיום במודל משולב של יזמות וביצוע, הרי שסביר להניח שבשנים הקרובות ישאפו גם יתר השחקנים המובילים בשוק לפעול באופן דומה, על מנת שיכולת התחרות שלהן תהיה זהה בכל הקשור למבנה העלויות. בשנה האחרונה לדוגמא, ניסתה קבוצת אלקטרה, לה יש פעילות בתחום ביצוע בתחום הבנייה התשתיות לרכוש חברה יזמית - חפציבה - אך כידוע מהלך זה לא צלח לבסוף בשל קריסתה של האחרונה בשל הקשיים אליהם נקלעה. בכל מקרה, גם מבחינת אלקטרה, שנמנית על אחת מקבוצות הנדל"ן הגדולות במשק, הרי שהכיוון די ברור.

פרט לאלקטרה, לה דריסת רגל בתחום הביצוע והיא מעוניינת להיכנס לתחום היזמות, נראה שיתר השחקנים המובילים בענף נמצאים דווקא בצד היזמות, והם יבקשו בעתיד דריסת רגל בתחום הביצוע. כך לדוגמא קבוצת אזורים, שנחשבת לבעלת אחד המותגים המובילים בשוק המגורים, ולאחרונה גם החלה לפעול בתחום היזמות בחו"ל. פעילות ביצועית בתוך הקבוצה עשויה לסייע לה לשלוט בעלויות הפרויקטים אותם היא יוזמת, ולא מן הנמנע שהיא תבצע צעד בכיוון בטווח הנראה לעין.

קבוצת נדל"ן גדולה אחרת לה אין פעילות ביצוע היא זו של אי.די.בי. מדובר בקבוצת נכסים ובנין, שפועלת בייזום בתחום הבנייה למגורים, ולא למגורים באופן ישיר, ובעיקר באמצעות החברות הבנות גב-ים וישפרו. נראה שזרוע ביצוע אינטגראלית היא גם מטרה שלא ירחק היום שהקבוצה תשאף לנכס לעצמה. במקרה של אי.די.בי, זרוע ביצוע יכולה להעניק לה דריסת רגל גם בתחום התשתיות, כך שמדובר בערך מוסף מבחינתה.

מן העבר השני, ניתן למנות בשוק הנדל"ן לא מעט מבצעים בולטים שיכולים להוות מטרות נוחות לרכישה על-ידי היזמים הגדולים. המבצעים אמנם פועלים לרוב תחת הפלטפורמה הפרטית, בשל העובדה שמדובר בתחום עיסוק שאינו "סקסי" ולא תמיד קל לצאת איתו להנפקה בבורסה, אך הגאות בתחום הביצוע, ובמיוחד בתחום התשתיות, הביאה בשנים האחרונות שתיים מהן לשוק ההון: מלרג, שנמצאת כיום במצב מעניין בהיבט של רכישה בשל הסכסוך בין בעליה, ואורתם-סהר. "