השלכות הפחתת מס הרכישה

ביום 8.11.07 פורסם תיקון 59 לחוק מיסוי מקרקעין, במסגרתו הורחבו מדרגות מס הרכישה. במסגרת התיקון, המדרגה של 0% מס ביחס לרכישת דירת מגורים יחידה הורחבה, ותעמוד על סכום של 850 אלף שקל רטרואקטיבית ביחס לעסקאות החל מ-1.8.07. זאת ועוד, ביחס לרכישות החל מ-1.11.07 הורחבה המדרגה עוד יותר ותעמוד על 925 אלף שקל.

ביחס לחלק השווי עד ל-1.3 מיליון שקל יחול מס רכישה בשיעור של 3.5%, ורק מעל סכום זה יחול מס רכישה בשיעור של 5%. משמעות התיקון היא חסכון מקסימלי במס רכישה של עד כ-30 אלף שקל ביחס למצב טרם התיקון.

לעניין המועדים - המועד הקובע ביחס לזכאות למדרגות החדשות הינו ככלל מועד חתימת ההסכם ולא מועד התשלום על הדירה, העברה בטאבו או כל מועד אחר.

לעניין הזכאות חשוב להדגיש, כי מדרגת 0% מוקנית רק ביחס לרוכש יחיד שזו דירתו היחידה. חלק בדירה נוספת שהינו פחות מ-25% אינו שולל את היותה של הדירה דירה יחידה. כמו כן יחול שיעור האפס גם אם היחיד רכש דירה וטרם מכר את הקודמת - ובלבד שמכירת הדירה הקודמת תהיה בתוך 24 חודשים לאחר רכישת הדירה.

במקרים רבים מאוד עתיד התיקון להוביל לסיטואציה בה רכישת דירה יחידה תהיה פטורה לחלוטין ממס רכישה. בכך יש כמובן כדי לקדם את תכלית החוק לעודד עסקאות בדירות. כתוצאה מכך מתחדדת סיטואציה הנראית לכאורה מוזרה, ולפיה יחידי קבוצות רכישה המתקשרות בהסכם מפוצל של רכישת קרקע ושירותי בנייה - עשויים לשלם יותר מס רכישה דווקא אם התכנון יוכר כתקף.

בעבר תקפו רשויות מיסוי מקרקעין את קבוצות הרכישה בטענה כי המדובר ברכישת דירה מוגמרת ולא קרקע ושירותי בנייה בנפרד, וכך נחסך מס רכישה (לדוגמה פ"ד לנג). הרחבת המדרגות יוצרת מצב הפוך - כיוון שבפיצול עסקאות מס הרכישה משולם אמנם רק על מרכיב הקרקע (ולכן על שווי נמוך יותר), אולם שיעור המס הינו גבוה יותר - 5% ללא מדרגות מס. הדבר בולט מאוד ביחס לדירות במחירים נמוכים, ואולם תקף גם בדירות בסכומים גבוהים למדי.

כך לדוגמה - בדירה ששווייה 1.5 מיליון שקל והינה דירה יחידה - ישולם מס רכישה בסכום של 23,125 שקל. אם תוכר העיסקה כעסקה מפוצלת - ישולם מס רק על מרכיב הקרקע. באזורי ביקוש - מרכיב הקרקע עשוי להגיע לכ-50% מהשווי - ובמקרה כזה מס הרכישה יעמוד על 37,500 שקל. אף אם מרכיב הקרקע הינו 1/3 בלבד (כמקובל ככלל אצבע) - ישולם יותר מס רכישה בחלופה של עיסקה מפוצלת.

לכאורה, מצב דברים זה מקטין ואולי אף מאיין את התמריץ של רשויות מיסוי מקרקעין לתקוף את קבוצות הרכישה - אולם יש לסייג מסקנה זו: ראשית, לעיתים רשויות מיסוי מקרקעין מנסות לטעון גם לעיסקה נוספת של רכישה ומכירה בידי הגורם המארגן, ועל כן קיים עדיין תמריץ. שנית, לא תמיד המדובר בדירת מגורים יחידה בידי הרוכש. ושלישית - עיקר החיסכון היה ונותר בתחום המע"מ - ורשויות מע"מ עשויות משיקוליהן שלהן לנסות ולתקוף את המתווה, ועל כן יש להיערך בהתאם.

הכותבים הם ממשרד עו"ד דר' אלתר ושות'.