זו דירה או שלד של דירה?

לאחרונה ניתן פסק דין על-ידי ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בת"א, הדן בשאלה, האם מכירת חלק במקרקעין, שעליהם היה בשעת המכירה "שלד" של בניין, על-ידי עוררים שטיפלו, בין היתר, בהליכי בניית הבניין על המקרקעין, מהווה מכירת "שלד" בלבד או שמא יש לראותה כמכירת "דירת מגורים" מוגמרת, כטענת מנהל מיסוי מקרקעין.

במקרה שנדון בפסק הדין, מכרו העוררים את חלקם (1/12) במקרקעין בבני ברק, בתמורה ל-66 אלף דולר. המקרקעין נרכשו בזמנו על-ידי קבוצת רוכשים, וביניהם העוררים. בהסכם השיתוף ביניהם הסכימו רוכשי המקרקעין כי לאחר שייבנה בניין על המקרקעין, יקבלו העוררים דירה בבניין שייבנה. אולם, עקב קשיים כספיים אליהם נקלעו העוררים, הם נאלצו, לטענתם, למכור את חלקם במקרקעין עוד בטרם נבנה עליו הבניין, כאשר במועד המכירה היה על המקרקעין "שלד" של בניין בלבד.

מנהל מיסוי מקרקעין סירב לראות בעיסקה מכירת "שלד" של בניין בלבד, וטען כי למעשה פעלו העוררים כ"קבלנים" בקשר למכירת הבניין. לטענת המנהל, את מכירת שלד הדירה על-ידי העוררים יש לראות, במקרה הנדון, בדומה למכירתה של דירת מגורים "על הנייר" על-ידי קבלן.

לטענת המנהל, העוררים קנו את המגרש במטרה לבנות עליו דירות מגורים ולמכרן לאנשים שונים, באמצעות "ארגון לכאורה" של קבוצת רוכשים, אשר כביכול רכשה את הקרקע ורק לאחר מכן הזמינה את שירותי הבנייה.

להוכחת טענתו הצביע המנהל על העובדות הבאות: המוכרים הם אלו שהוציאו על שמם את היתרי הבנייה, הם אלה שחתמו על חוזים מול ספקים, הם אלו שהתחייבו בפני הרשות המקומית על תקינות הבנייה, הם אלו שתכננו את המבנה, הם אלו שעמלו על הוצאות אישור הבנייה, הם אלו שחתמו זיכרון דברים עם חלק מקוני הדירות על מכירת דירת מגורים ועוד.

ועדת הערר דחתה את טענות המנהל. הוועדה קבעה, כי גם אם נניח שהעוררים פעלו כ"קבלנים", עדיין יש לבחון את השאלה האם מכירת הדירה הנדונה הינה מכירה של דירת מגורים גמורה. ועדת הערר ענתה לשאלה זו בשלילה. הוועדה ציינה, כי בפסיקה ובהוראות הביצוע נקבעה שורה של פרמטרים שיש בהם לקבוע מתי יש לראות בעיסקה לרכישת קרקע ואספקת שירותי בנייה רכישה של דירת מגורים מוגמרת.

בין המבחנים המצביעים על רכישת דירה מוגמרת מצויים המבחנים הבאים: הרוכש לא היה עצמאי לבנות את דירתו באופן שונה ונפרד מרוכשי היחידות האחרים, הרוכש ראה בעיסקה כרכישה של דירת מגורים ולא היה חופשי לרכוש קרקע בלבד, מערכת החוזים קשורה ושלובה זה בזה ויצרה זיקה בין כל הגורמים שהיו מעורבים בהקמת הפרויקט, הרוכשים לא היו זכאים לחתום על חוזה לרכישת מגרש מבלי לבנות מיד את הדירה, הרוכשים לא היו רשאים לבחור להם קבלן אחר ויועצים אחרים מאלה שנבחרו ע"י היזם, הפרסום שנעשה לפרויקט התייחס למכירה של דירת מגורים, הרוכש ידע מראש את העלות הכוללת של רכישת הבית ועוד.

הוועדה קבעה, כי במקרה הנדון משקלם המצטבר של הקריטריונים מעיד שלא נמכרה דירת מגורים מוגמרת. הוועדה קבעה, כי הקונים הם שקיבלו על עצמם להיות אחראים לנושא הבנייה, כי לא הובאה כל ראיה לפרסום שנעשה לפיו המוכרים מכרו דירת מגורים, ולא הובאה כל שמץ של ראיה כי הקונים ידעו את המחיר הכולל של הדירה. לפיכך, קבעה הוועדה, אין כל ראייה שהקונים ראו בפניהם רכישת דירת מגורים מושלמת, וכפועל יוצא אין למסות את העוררים על מכירת דירת מגורים מושלמת.