איזו באסה: עוד סיבוב בקרקעות קיבוץ גליל ים

אדריכל שמאי אסיף, ראש מינהל התכנון במשרד הפנים, האיש שהחלטות שלו לגבי ייעודי קרקע משרטטות באותה הזדמנות את מפות העושר, עומד מול טענה קשה - שפעל תוך ניגוד עניינים חמור בין תפקיד ציבורי לבין לקוח פרטי: במקביל לתפקידו כעורך תוכנית המתאר הארצית הוא ביצע עבודת תכנון גדולה עבור קיבוץ גליל ים.

בתולדות הטענות על ניגודי עניינים, זהו מקרה מיוחד ומפותל למדי, וכמובן שיש מי שיראו אותו כבעייתי ביותר ואחרים יגידו שמדובר בהיטפלות קטנונית.

הרקע לסיפור הן קרקעות קיבוץ גליל ים בהרצליה. האדמות החקלאיות של גליל ים מצויות מדרום לשדרות שבעת הכוכבים ולקניון שבעת הכוכבים, ומדובר על כ-800 דונם.

קיבוץ גליל ים חוכר אדמות מינהל במיקום משובח במיוחד. במסגרת הוויכוחים הגדולים על קרקע חקלאית, כשהרוחות התלהטו, תמיד הוזכרו קרקעות גליל ים כדוגמה להטבות לא סבירות לחקלאים. אריק רייכמן, חבר הקיבוץ ומנכ"ל תנובה, לא חסך תשובות בוויכוחים הללו.

מצפון לשדרות שבעת הכוכבים ויותר קרוב למרכז הרצליה, יש 720 דונם הקרויים "מתחם הבאסה", שהם אדמה בבעלות פרטית. שם המתחם מתאר במדויק את הרגשתם של 330 בעלי הקרקע, כי כל תקוותיהם לבנות על הקרקע הזו התנפצו מול התעקשות גופי התכנון לשמר את הקרקע שלהם כקרקע ירוקה. הקרקע הפרטית במתחם הבאסה מיועדת להפקעה לצרכי הקמת פארק.

לקראת אמצע שנות ה-90 התחיל קיבוץ גליל ים לתכנן מחדש את אדמותיו החקלאיות. החלום היה לבנות אלפי דירות ושטחי מסחר במקום הקרקע החקלאית.

שאלה: האם במסגרת העיר הרצליה יש מקום לתכנון המתייחס לקרקעות של בעלים מסוימים בלבד, תכנון שאיננו כולל הסתכלות על כל השטחים הפתוחים, הן אדמות גליל ים והן מתחם הבאסה?

על-פי תוכנית המתאר הארצית הקודמת של תחילת שנות ה-90 (תמ"א 31), אדמות גליל ים היו בייעוד חקלאי ואדמות מתחם הבאסה מיועדות לפארק. כלומר, אף אחד לא יכול לבנות - לא הקיבוץ ולא הבעלים הפרטיים.

בשנת 1997 התנהל מכרז התכנון החשוב ביותר בתולדות המדינה, על עריכת תוכנית מתאר ארצית חדשה, תמ"א 35. כל שרטוט קו וכל כתם על המפה של תוכנית מתאר ארצית, הוא החלטה מי יתעשר ומי יתוסכל. בסוף 1997 נודע, שהזוכה במכרז לעריכת תמ"א 35 הוא שמאי אסיף (עם פרופ' אריה שחר ז"ל). העבודה התחילה בתחילת 1998.

בזמן אמת, כאשר אסיף זכה בתפקיד עורך תמ"א 35, לא התנהל בתקשורת דיון על השאלה העקרונית: האם חובה היתה על אסיף לעסוק רק בתוכנית המתאר הארצית החדשה ולהפסיק כל עבודה תכנונית אחרת עבור לקוחות פרטיים ובוודאי שלא לקבל לקוחות חדשים, שכן הוא נבחר לעצב את התוכנית העליונה בהיררכיה התכנונית לעוד הרבה שנים. כל תוכנית פרטית של אסיף הרי כפופה לתוכנית הארצית של אסיף.

בתמ"א 35 של אסיף, שעברה הליכים מתישים, הסיווג של קרקעות גליל ים שונה והוגדר כ"מרקם עירוני", סיווג המאפשר בנייה מסיבית. התוכנית שאותה גלגל אסיף עבור הלקוח הפרטי גליל ים, כוללת לפחות 3,500 דירות ואזור מסחרי. מתחם הבאסה נותר בתמ"א 35 בייעודו הישן - פארק עתידי.

עוצמתו של שמאי אסיף גברה עוד יותר בסוף 2003. הוא נבחר לתפקיד ראש מינהל התכנון במשרד הפנים. כלומר, לא רק הכין את תוכנית המתאר הארצית החדשה, אלא שכראש מינהל התכנון במשרד הפנים הוא גם העביר אותה בממשלה באופן סופי ב-2005, והוא מיישם אותה במסגרת תפקידו.

אסיף הוא גם מ"מ ראש המועצה הארצית לתכנון ובנייה. המועצה היא הגוף התכנוני העליון, כאשר באופן פורמלי בראשה עומד מנכ"ל משרד הפנים אריה בר. שמאי אסיף הוא השולט בפועל והמנווט את עבודת המועצה הארצית, והוא עושה זאת ביעילות ובנועם הליכות.

330 בעלי הקרקעות במתחם הבאסה, באמצעות עו"ד עודד ישראלי, פתחו במאבק וקיבלו מבית המשפט המחוזי אישור לערור על תוכנית קרקעות גליל ים. הערר אמור להישמע בימים אלה בפני המועצה הארצית לתכנון ובנייה.

כך נאמר בערר של בעלי הקרקעות הפרטיים במתחם הבאסה:

"ערר זה מציב קושי רב בפני המועצה הארצית, שכן מתכנן תוכנית גליל ים הינו אדר' שמאי אסיף, שהתמנה לראש מנהל התכנון, ועומד בראש המועצה הארצית.

"בטרם נבחר אדר' אסיף להיות מתכנן תוכנית גליל ים, טיפל בתוכנית אדריכל אחר, וסיכוי שינוי ייעוד קרקעות גליל ים - קרקעות חקלאיות שנמסרו כאמור לקיבוץ גליל ים לעיבוד חקלאי - היה קטן ביותר.

"קרקע חקלאית זו אף סומנה בתמ"א 31, תוכנית המתאר הארצית שהיתה במועד הרלוונטי בתוקף, כקרקע בייעוד נוף כפרי פתוח, וככזו סיכויי הפשרתה למגורים היו קלושים.

"בשלהי שנת 1997 נבחר אדריכל שמאי אסיף כאדריכל שיכין את תמ"א 35. לאחר מינויו לתפקיד זה, פוטר האדריכל הקודם שטיפל בתוכנית גליל ים, וקיבוץ גליל ים שכר את שירותי אדריכל שמאי אסיף ומינה אותו למתכנן תוכנית גליל ים, במקביל לטיפולו בהכנת תמ"א 35.

"וראה זה פלא, משפורסמה תמ"א 35 הסתבר, כי תוכנית זו שינתה את הייעוד שהיה קבוע בתמ"א 31 לשטח גליל ים, ביטלה את ייעודו כ"נוף כפרי פתוח" וסימנה את חלקו לפיתוח עירוני.

"לא ברור כיצד טופלה תוכנית גליל ים ע"י מתכננה, במקביל לטיפולו בתמ"א 35. המדובר במצב מובהק של ניגוד עניינים, וזאת הן לנוכח הוראות החוק והן הוראות הפסיקה. ראוי להפנות בעניין זה לדברים שנאמרו מפי השופט (כתוארו אז) אהרון ברק בפס"ד בעניין סיעת הליכוד:

"האיסור אינו רק על שיקול הדעת עצמו בביצוע הפעולה או התפקיד. האיסור הוא על הימצאות במצב בו עלול להיות ניגוד עניינים. מטרת הכלל היא למנוע את הרע בטרם יארע. הכלל צופה פני העתיד. אין זה מעלה ואין זה מוריד אם בפועל שיקול הדעת הוא ראוי. מטרת הכלל היא למנוע פיתוי מאדם ישר והגון, בחינת אל תביאונו לידי ניסיון. על כן, אין צורך להוכיח בפועל קיומו של ניגוד עניינים.

"לא היה כל מקום ולא היתה כל הצדקה לשנות את הייעוד שנקבע לאדמות גליל ים בתמ"א 31. אין לכך כל הצדקה גם כיום, לא משפטית (ראו בג"ץ הקשת המזרחית) ולא תכנונית/מעשית: עפ"י הצהרת מהנדס העיר הרצליה בעת הדיון במועצה הארצית בתוכנית הר/1941 א' - להרצליה עתודות רבות של קרקע חקלאית וקרקע מאושרת לבנייה, ולא חסרות לעיר, הסובלת ממילא מהגירה שלילית, קרקעות נוספות לבנייה.

"מה הביא אפוא לשינוי ייעוד קרקעות המדינה בקיבוץ גליל ים, בתמ"א 35?!

"מה הביא את קיבוץ גליל ים להגיש את התוכנית דנן, שתקנונה המפותל באופן קיצוני, מאפשר בינוי של כ-3,900 יחידות דיור ועוד שטחים מבונים רחבים ומגוונים של משרדים ומסחר?!

"התשובה הינה - כסף. והרבה.

"על-פי פרסומים, כל משפחה בקיבוץ גליל ים תשלשל לכיסה למעלה ממיליון דולר מהפשרת האדמות לבנייה, וכמובן, כל יתר המעורבים בתוכנית ירוויחו הון רב מאישורה והוצאתה לפועל".

תגובת הוועדה המחוזית תל אביב לעתירה היא, שתמ"א 35 ושאר התוכניות האזוריות והמקומיות, מייעדות בצדק את קרקעות גליל ים למרקם עירוני: "כנגד כל השיקולים התכנוניים הטהורים, המובילים למסקנה כי התוכניות הנ"ל תואמות את התכנון הארצי, המחוזי והאזורי, מבקשים בעלי קרקעות הבאסה להפוך את סדרי התכנון, כך ששיקולים קנייניים-כלכליים יגברו על שיקולים תכנוניים אלה. יש לדחות ניסיון זה. אין לעוררים זכות בקרקעות נשוא התוכנית, אין עילה תכנונית לכלול את השטחים שבבעלותם בשטחי התוכנית ואין לאדם זכות שהתכנון ייעשה בדרך של איחוד וחלוקה".

בעניין שמאי אסיף אומרת הוועדה המחוזית ת"א: "באשר לטענות בדבר ניגוד עניינים של אדריכל שמאי אסיף - מן הראוי היה לצרפו כמשיב על מנת שניתן יהיה לקבל את תגובתו. לגופו של עניין נראה, כי אין כל רלבנטיות לטענה, שכן ייעוד קרקע בתמ"א ל"מרקם עירוני" אין בו כדי לחייב ייעוד הקרקע בתוכנית מקומית למגורים דווקא, והוא מאפשר גם ייעודים אחרים, כגון שצ"פ, בנייני ציבור, תעסוקה, מסחר ואח'.

"מעבר לכך, הוועדה המחוזית סבורה כי אין לאפשר לעוררים להעלות טענה זו, המועלית לראשונה בערר, אף שהנתונים לעניין זה היו ידועים עוד קודם לכן, ולמעשה כבר בעת הליכי התכנון של תמ"א 35. מכל הטעמים האמורים, דין הטענה להידחות על הסף".

קיבוץ גליל ים, באמצעות משרד עו"ד שרגא בירן, הגיב כך:

"תשובת קיבוץ גליל ים אינה כוללת התייחסות לטענות מבישות, בלתי רלוונטיות וחסרות כל בסיס, שהועלו על-ידי העוררים ביחס לשיקולים זרים כביכול באישור התוכנית וביחס להכפשות שהופנו כלפי הקיבוץ וחבריו.

"קיבוץ גליל ים סבור, כי טענות אלה אינן ראויות כלל לתגובה, והוא סמוך ובטוח כי המועצה הנכבדה כלל לא תידרש להן".

"אסיף נתבקש לעסוק בנושא רק כשנה מאוחר יותר"

המועצה הארצית אישרה לגליל ים "הקלה" בהפשרת הקרקע, בכפוף לחוות דעת של היועץ המשפטי של משרד הפנים, אבל חוות דעת כזו לא נמצאה " משרד הפנים: "הטענות ייבחנו ע"י ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית, שבה אסיף אינו חבר"

שמאי אסיף התחיל לעבוד על תוכנית המתאר הארצית החדשה תמ"א 35 בתחילת 1998. נקודת המוצא של תמ"א 35 היתה תוכנית המתאר הארצית הישנה תמ"א 31, שהוכנה בחופזה לקראת גל העלייה. המגמה בשטח, בשם מצוקת הדיור של אחינו מחבר המדינות, היתה לחץ גדול להפשרת קרקע חקלאית. קיבוץ גליל ים פעל באופן נמרץ להשתחרר מייעודי הקרקע החקלאית לפי תמ"א 31, כדי להפשיר את הקרקע. מי יכול היה לדעת אז מה יוחלט בתמ"א 35, שהוגשה לממשלה רק ב-2003.

שאלה: האם מרגע שהתמנה אסיף כעורך תמ"א 35 הוא היה צריך להפסיק כל עבודה על תוכנית אחרת שבה עסק, והאם מרגע המינוי אסור היה לו לקבל הצעות עבודה חדשות, ובכל מקרה, אם קיבל הצעת עבודה כזו, האם היה צריך לדווח ולקבל אישור על כך ממשרד הפנים - או שהשאלות האלה הן בבחינת פגיעה בחופש העיסוק של אסיף?

לבקשת גליל ים, התקיים ב-18.8.98 דיון במועצה הארצית לתכנון ובנייה, במסגרת הוועדה לעניינים תכנוניים עקרוניים (ולנת"ע). הקיבוץ ביקש לקבל "הקלה" מתמ"א 31, ולשנות את ייעוד השטח מחקלאי לאדמה לבנייה. בישיבה זו לא השתתף אדריכל מטעם גליל ים.

מתן "הקלה" כזו בלב העיר הרצליה הוא עניין רציני ביותר. בוועדות התכנון, המונח "הקלה" מתייחס לעניינים קטנים יחסית. בישיבת הולנת"ע טענו נציגי עיריית רמת השרון, כי ההליך התכנוני של אדמות גליל ים נגוע בליקויים הפוסלים אותו מבחינה תכנונית, וכי לולנת"ע אין כלל סמכות לדון בתוכנית.

בהחלטת הולנת"ע נאמר, שההקלה אמורה להיות מאושרת בכפוף לתנאים ובכפוף לחוות דעת של היועץ המשפטי למשרד הפנים, ובמידת הצורך, ובכפוף לאמור בחוות הדעת, יקוים דיון בחוות הדעת ובהשלכותיה.

שמאי אסיף היה בו זמנית האדריכל של מדינת ישראל והאדריכל של קיבוץ גליל ים. בתמ"א 35 של אסיף, ה"הקלה" של הוועדה לעניינים תכנוניים עקרוניים חוזקה וקובעה על-ידי הפיכת השטח החקלאי ל"מרקם עירוני". גליל ים עשתה את הצעד החשוב ביותר בדרך לבנייה.

שאלה מעניינת היא, מתי בדיוק קיבל שמאי אסיף את העבודה הפרטית לתכנון אדמות גליל ים במקביל לעבודתו כעורך תמ"א 35. אסיף החליף בתפקיד אדריכל קודם שהועסק על-ידי גליל ים.

שמאי אסיף מסר, באמצעות משרד הפנים, כי נשכר על-ידי הקיבוץ רק שנה אחרי מתן ה"הקלה".

משרד הפנים נשאל: האם בזמן אמת דיווח שמאי אסיף לגורם כלשהו על ניגוד עניינים שהוא נמצא בו בין תפקידו כעורך תמ"א 35 לבין עבודתו עבור קיבוץ גליל ים? אם כן, מה נאמר לו ואיך פעל? האם שמאי אסיף יגיב בעצמו לטענות הנ"ל בפני המועצה הארצית?

משרד הפנים מסר: "לאור העובדה כי מדובר בערר תלוי ועומד בפני ועדת המשנה לעררים (של המועצה הארצית לתכנון ובנייה), הננו מנועים מלהתייחס לטענות שהועלו בו. טענות אלה ייבחנו במסגרת ההליך, על-ידי ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית, שבה אדר' שמאי אסיף אינו חבר. ככל שוועדת המשנה תראה לנכון לבקש בנושא הבהרות, למותר לציין כי הבהרות אלה יימסרו".

משרד הפנים מוסיף: "משרד אסיף-מליס (שותפתו היתה אז נעמה מליס - מ.ל), בו היה אדר' אסיף שותף עד אפריל 2004, אכן תכנן את פרויקט גליל ים. מעורבות זו של המשרד היתה ידועה ונתפרסמה ברבים. משרד אסיף-מליס נתבקש לקחת על עצמו את תכנון קרקעות גליל ים הרבה אחרי שוועדת המשנה של המועצה הארצית כבר אישרה את הפשרת השטחים של גליל-ים (כפי שתוכננה ע"י אדריכל אחר) כהקלה מתמ"א 31 (שקדמה לתמ"א 35). זאת, כמובן, ללא מעורבות כלשהי של אדר' אסיף וללא התייחסות לתמ"א 35 שעוד לא נתגבשה בתקופה זו.

"מכאן, ומאחר שלא תמ"א 35 היא זו שאפשרה את הפשרת השטחים של גליל ים, הרי שאדר' אסיף לא היה מצוי במצב של ניגוד עניינים כלשהו. החלטת ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים בנושא ההקלה מתמ"א/31 התקבלה ביום 18.8.98. שמאי אסיף נתבקש לעסוק בנושא רק כשנה מאוחר יותר".

האדריכל הקודם של קיבוץ גליל ים, שהוחלף על-ידי שמאי אסיף, אומר: "מעולם לא פניתי למועצה הארצית לבקש שינוי או הקלה מתמ"א 31 בכל הקשור לגליל ים".

לאור האישור המותנה של ולנת"ע ב"הקלה" לקיבוץ גליל ים, "גלובס" שאל את משרד הפנים: מתי נתן היועץ המשפטי למשרד הפנים חוות דעת כנדרש לקיום החלטת ולנת"ע על "הקלה", האם אפשר לקבל העתק של חוות הדעת הנ"ל, והאם אפשר לקבל את פרוטוקול הדיון וההחלטה הסופית של ולנת"ע לתת לגליל ים את ההקלה שהתבקשה.

משרד הפנים מסר: "לא הצלחנו לאתר חוות דעת בכתב של היועמ"ש, אך מהמשך הטיפול בנושא עולה, כי נמסרה חוות דעת, בעל פה או בכתב, על פיה אין מניעה מהמשך הטיפול בתיק ואין צורך בדיון נוסף בולנת"ע".

היעדרה של חוות הדעת המשפטית, שהיתה תנאי ל"הקלה", מעוררת שאלה לא פשוטה על תקפותה של ה"הקלה" באדמות קיבוץ גליל ים.