אופציה שאינה אופציה

לא אחת נתקלים בהסכמים לחכירה ארוכת מועד, אשר קיימת בה אופציה להארכת תקופת החכירה, כאשר המחכיר הינו ממ"י או אחת מהרשויות המקומיות (בעיקר אך לא רק - עיריית תל אביב). החלק המעניין והחשוב לענייננו באותם הסכמים הינו כי בתום תקופת ההסכם אמנם נתונה אופציה לחוכר להארכת תקופת החכירה, אך דמי החכירה לתקופה זו ייקבעו על-ידי המחכיר או יעודכנו בידי המחכיר.

כאשר החוכר מסב את זכותו כלפי המחכיר לאחר, ויתרת תקופת החכירה ללא ה"אופציה" הינה פחותה מ-25 שנה, אך בתוספת תקופה זו עולה על 25 שנה, עולה השאלה אם נמכרת זכות במקרקעין.

ברמה הפורמלית צורנית התשובה הינה לכאורה חיובית, אך ניתוח כלכלי ותכליתי של הזכויות יוכיח כי ביחסי מחכיר-חוכר כלכלית מדובר בזכות סירוב ראשונה המוענקת לחוכר ע"י המחכיר. זאת, כיוון שבלי לעבור את החוכר המחכיר לא יכול להחכיר לאחר. אך מאידך, יכול לעקר את זכות החוכר בקביעה בלעדית על-ידו של מחיר גבוה, אם לדוגמה רוצה את המקרקעין לשימושו כמחכיר.

כאן בעינינו המדובר באופציה שאיננה אופציה. ברוח זו פסקה ועדת הערר בעבר בעניין המשביר המרכזי. לאחרונה קבעה אחרת ועדת הערר בעניין ש. רוזנברג שיווק עופות, וסוגיה זו תלויה ועומדת בפני בית המשפט העליון.

מכאן להסכם שהינו אופציה. כל העוסק במקרקעין מכיר שבהתקשרויות עם ממ"י, ממ"י מאשר את העיסקה ומודיע לחוכר על מתן הסכם פיתוח או הסכם חכירה שייחתם אם וכאשר יחתום המתקשר על הסכם עם ממ"י לאחר שישלם את דמי הכירה על-פי אישור העיסקה.

בגלל מבנה עיסקה כאמור, שונה החוק לאחר פרשת נגר כדורי את חי, וכיום קובע סעיף 19(3) את יום אישור העיסקה כיום מכירת הזכות במקרקעין. לאור העובדה כי לאחר פרשת גב-ים סיריוס וסופר פארם נקבע במפורש כי אופציה אף היא זכות במקרקעין, בהיותה זכות לזכות במקרקעין, ניתן להעלות תהיות בשאלה איזו זכות נמכרת בעת אישור העיסקה: האם זכות שלמה (נכס הבסיס) או שמא רק אופציה.

הסממנים מעידים דווקא על אופציה, ולא על הזכות השלמה. שכן ברצות החוכר הפוטנציאלי להתקשר בעיסקה ישלם ויחתום, וברצותו לא יעשה כן. ממ"י איננו יכול לאכוף עליו להתקשר בעיסקה, ואיננו זכאי לתבוע ממנו מאום. לכל היותר יחלט את דמי ההשתתפות במכרז, אם היו כאלה.

מאידך, ממ"י בתקופת האישור (התקופה הניתנת לתשלום וחתימה למתקשר) קשור ומחויב, ואינו יכול למכור או להחכיר את הקרקע לאחר. מכל האמור לעיל עולה כי מדובר מבחינה מעשית וכלכלית בעסקת אופציית call, בה המוכר מחויב בתקופת האופציה, והקונה יכול להחליט האם להתקשר אם לאו.

הנפקות המעשית של גישה זו הינה כי ניתן באמצעותה להתגבר על פסיקה עליונה כמו אל זיו פרויקטים או עין צורים, ולטעון כי הגם שקיימות שתי עסקאות אין לשלם מס רכישה מלא בעיסקה עם המינהל, אלא אך ורק בהסבת הזכויות לאחר. כך לפנינו עוד עיסקה בתחפושת.

הכותבים הם ממשרד עו"ד דר' אלתר ושות'.