זהירות בעסקאות נטו

דרך נפוצה למדי לביצוע עסקאות במקרקעין, בייחוד כאשר המוכר אינו עוסק בד"כ בתחום ואילו לרוכש מומחיות רבה יותר בנדל"ן, הינה ביצוע העיסקה בדרך של הסכם נטו. בעיסקה זו למוכר מובטח סכום נטו במסגרת החוזה, כאשר הרוכש לוקח על עצמו את חבויות המס הכרוכות בעיסקה, ובפרט - את חבות מס השבח ומס המכירה המוטלות, ולעיתים גם את היטל ההשבחה החל על המוכר.

היתרון למוכר הינו בוודאות ביחס לסכום שיוותר בידו בסופו של יום, כמו גם בחיסכון בצורך להתדיין מול רשויות המס - פעולה העשויה להצריך בעצמה עלויות למייצגים. הרוכש לעומת זאת ממילא מתנהל באמצעות מיצגיו, ולפיכך התהליך עבורו עשוי להיות פשוט יותר - ומכאן האינטרס של שני הצדדים.

סעיף 17(ד) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי במקרה כזה המנהל רשאי לקבוע את שווי המכירה בדרך של גילום מלא: לתמורה נטו יתווסף גם סכום המס שהיה על המוכר לשלם (אלמלא הסכם הנטו).

לדוגמה, סיטואציה בה נמכרו מקרקעין בעסקת נטו בה מובטח למוכר סכום של 100. למען הפשטות נניח כי שווי רכישה והניכויים הינם זניחים, ומלוא הסכום בקירוב הינו שבח, וכן - ששיעור המס המוטל על המוכר הינו 20%. במקרה כזה שווי המכירה הנגזר מתמורה נטו של 100 הינו 125 שקל (100/0.8).

במרבית המקרים הסיטואציה העובדתית מורכבת יותר, וכך גם החישוב וההתחקות אחר התוצאות. לפיכך, לעיתים בעסקאות נטו קובעות רשויות המס את שווי המכירה בהתאם להערכתן ביחס לשווי השוק, ולאו דווקא לפי סעיף 17(ד) - ומכאן סיכון מסוים של סטייה מהשווי החוזי. לדעתנו, יש לפרש את אפשרות זו לסטייה כאפשרות למנהל מס שבח להקטין את שווי המכירה ביחס לחישוב לפי גילום מלא מקום בו שווי השוק נמוך יותר. מכל מקום, ההבדל בין הסכם ברוטו ונטו איננו רק שאלה של נשיאה בנטל הטכני של הגשת הדיווחים וההתדיינות, אלא הוא מהווה מבחינה חוזית גם העברה של סיכויי וסיכוני השומה.

סיכון נוסף הגלום לרוכש בעסקת נטו, הודגם לאחרונה במסגרת פסק דינה של ועדת הערר בעניין גשמי ברכה (ו.ע 1093/06). באותו מקרה דובר בהסכם נטו, כאשר רשויות מיסוי מקרקעין הוציאו שומות מס שבח למוכרת. לאחר תהפוכות לא מעטות ביקש כונס הנכסים של הרוכשת לערור על שומות מס השבח ומס המכירה. ועדת הערר קבעה כי הרוכשת אינה יכולה לערור על החיוב בתשלום מס שבח שהוטל על המוכרת - אפילו אם היא זו המשלמת את המס האמור. הסכמות הצדדים כשלעצמם על הסכם נטו אינן משנות את העובדה כי החבות במס שבח ומס מכירה על-פי חוק מוטלת על המוכר.

הפיתרון לכאורה פשוט - להבטיח במישור החוזי כי לעורך הדין המייצג את הרוכש יהיה ייפוי כח מתאים לייצג את המוכר בסוגיית מס השבח - ובכלל זה בהליך ההשגה והערעור. עם זאת, בנסיבות פסק הדין בעניין גשמי ברכה לא ניתן היה להצביע על ייפוי כח תקף (עקב הנסיבות הייחודיות) - ומטעם טכני זה נדחה הערר. פסק הדין מדגיש את החשיבות של עיגון חוזי בהסכמי נטו של סמכות הרוכש לייצג את המוכר ואת עזבונו, יורשיו או חליפיו לרבות בהליכי הערר.

הכותבים הם ממשרד עו"ד דר' אלתר ושות'.