הצעה לא מגובשת

הצעת החוק המכונה "חוק חפציבה" רצופה רעיונות שלא יגבירו את ההגנה על רוכשי הדירות ועלולים להביא לעצירת פרויקטים

בימים אלה קיבלה הכנסת, בקריאה טרומית, את הצעת החוק הפרטית של חברי הכנסת רובי ריבלין וסטס מיסז'ניקוב, המכונה "חוק חפציבה". כוונת הצעתם לתיקון חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), היא לייצר הגנה טובה יותר על רוכשי הדירות. כפי שעולה מהתיקון המוצע, ההצעות לפתרון הבעיה אינן מגובשות דיין. הצעת החוק קובעת חובה להנפיק ערבות על פי "חוק המכר" החל מהשקל הראשון ולא החל מתשלום העולה על 15% ממחיר הדירה. בפועל, מכיוון שרוכשי דירה משלמים למוכר בשלב מוקדם סכום העולה על 15%, הרי שתקופת הסיכון שלהם היא מזערית.

עוד מוצע כי ליווי פיננסי של תאגיד בנקאי יהיה רק בדרך של "פרויקט סגור" (כל התקבולים, ההון העצמי והתשלומים לספקים מתנהלים בחשבון ליווי) ותחול חובה על קבלן להפקיד כל כספי הקונה בחשבון ליווי. בפועל זהו המצב הקיים, אך אין בכך כדי למנוע מקרים של מרמה.

המציעים לא נמנעו מלהוסיף סעיפי חוק המכוונים לבנקים. הטלת חובה על הבנק המלווה לוודא כי קונה הפקיד כספיו בחשבון הליווי היא מבורכת ממבט ראשון, אך ספק רב אם יוכל הבנק לעמוד בה. גם כיום, דורשים הבנקים מהקבלנים לקבל דיווח על כל מכירה וכל תשלום שנעשה, אך אינם מצליחים למנוע הסתרה מכוונת. הטלת חובה על הבנק המלווה להפקיד כספי הקונה בחשבון הליווי היא תוספת ראויה, והיא תגרום לכך שהבנקים יתייחסו בכובד ראש לכל הפקדה בחשבון הקבלן אשר אינו חשבון ליווי. אולם, גם כאן מדובר בהטלת חובה כללית מדי. בנקאות היא מכשיר טכני העובד על פי נהלים. הטלת חובה מצד אחד, בלי לגבש נהלים טכניים מצד שני, תגרום לירידה משמעותית במספר הפרויקטים להם יינתן ליווי בנקאי, להתייקרות נוספת ומסיבית בענף הדירות בשל צמצום ההיצע, וכמובן לנזק לציבור רוכשי הדירות. גם הוספת סעיפי עונשין לתאגיד בנקאי אשר הפר את הוראות החוק תביא לתוצאה לא רצויה זו של הימנעות הבנקים מללוות פרויקטים. יש לזכור שהבנק המלווה הוא הראשון המעוניין בכך שכל כספי הרוכשים יופקדו בחשבון הליווי. המציעים מבקשים להוסיף שתי עילות ריקות מתוכן למימוש ערבות חוק המכר. במקרה של אי יכולת להעביר בעלות או ז כות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר בשל נסיבות הקשורות בקשר ישיר עם רשלנותו של המוכר, יוכל הרוכש לממש את הערבות, זהו תנאי כללי מידי המותיר אי וודאות לגבי השאלה אילו מקרים נכנסים בהגדרה : האם אי רישום לאחר שנה מיום קבלת הדירה, או לאחר 10 שנים?

גם במקרה של אי יכולת להעביר בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר מחמת צו הקפאת הליכים, מוצע כי הרוכש יוכל לממש את הערבות, אך עילה זו מיותרת. צו הקפאת הליכים נועד למקרה לפיו קיים סיכוי להבראת החברה והציפייה כי בסיומה של ההקפאה יגובש הסדר נושים שבמסגרתו תסתיים בניית הפרויקט ויירשמו זכויות הרוכשים. ב"הפי אנד" כזה מעוניינים הרוכשים בדרך כלל. רובם המכריע אף לא מממש את ערבויות חוק המכר גם במקרים של כינוס נכסים (עילה הקיימת כיום), כאשר הכונס מסיים את הבניה, מכיוון שהרוכשים רוצים דירות, ולא כסף.

הצעת החוק, אם כן, רצופה רעיונות ראשוניים שיש לפתח מקצועית, ורעיונות שלא יגבירו את ההגנה על רוכשי הדירות אך עלולים להביא לעצירת פרויקטים חדשים.

הכותבת מייצגת את עובדי חפציבה, מתמחה בליטיגציה מסחרית ועסקאות נדל"ן