הוצאת חלקים - בהסכמה מפורשת

הסכסוכים בבתים משותפים בעניינים קניניים מתחלקים לשתי קטגוריות גדולות. הקטגוריה הראשונה מתייחסת למאבק השליטה על זכויות הבנייה שיש לבניין, בדרך כלל על הגג אך לעיתים גם להרחבה בצדדים או בחצר הבניין. בסוגיה זו מדובר בנכס יקר ערך של "זכויות בנייה", אשר במקומות יקרים יכולים להגיע לידי כסף רב הגורם לשכנים להיות בסכסוך ארוך שנים בבית המשפט.

בקטגוריה השנייה, עומדת החלוקה וההצמדה של רכוש משותף לדירה או לחלק מהדירות. יש בניינים שבהם גרים דיירים שהמושג "רכוש משותף" זר להם, ומבחינתם כל מה שלא ארבע קירות של הדירה של השכן - שייך להם.

בתי המשפט במהלך השנים פיתחו הלכות חשובות לעניין זה, וניסו לשרטט את המבחנים שלאורם יש להכריע בסוגיה של הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה כלשהי.

לאחרונה השופט עמירם בנימיני מבית המשפט המחוזי בתל אביב נדרש גם לסוגיה זו בעניין ה.פ 1266/03, דיצה ברכה הורנשטיין נ' ציפורה בליצר, עו"ד ואחרים. בעניין הנ"ל, המבקשת רכשה דירה בשנת 1981, אך בשנים האחרונות החלו בבניין לרשום את הדירה כבית משותף.

המבקשת עתרה, באמצעות עו"ד י. בנקל, בבקשה כי לדירתה יוצמדו גם חלקים מהגג ומקומות המפולשים בבניין, אשר יתר המשיבים טענו לבעלות בלעדית עליהם. המשיבה היא עורכת הדין ששירותיה הושכרו כדי לרשום את הבניין כבית משותף, ובעניין זה נייטרלית. השופט בנימיני סוקר את ההלכות העיקריות בנושא של הוצאת חלקים מרכוש משותף, ומקבל את העתירה של המבקשת.

השופט בנימיני, תוך אימוץ ההלכה בעליון, קובע כי כדי שקבלן יוכל להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם או להשאירם לעצמו, עליו לציין זאת או במפרט או במסמך נפרד ותוך ציון קונקרטי של החלק המוצא. ראו בעניין זה גם בפסק הדין בעניין רע"א 259/99 בעניין פליצ'ה ראובן בע"מ נ' סופיוב פד"י נה(3) 385.

סתם הוראה כללית בדבר יכולתו של קבלן להוציא חלקים מרכוש משותף לא יכולה להיות תחליף להוראה מפורשת בחוזה. כמו כן, בניגוד לטענה של יתר המשיבים, השופט בנימיני קובע כי אין בתפיסת חזקה בלעדית על-ידי בנייה ברכוש משותף כדי לשלול לצמיתות את זכות יתר הדיירים מאותו חלק.

לעניין זה, השופט בנימיני מאמץ את הלכת רוקר הידועה (ברע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון) שקבעה, כי אין להתיר את הרצועה לפגיעה ברכוש המשותף כשהפגיעה אינה של מה בכך, אחרת מוסד בית משותף מתמוטט (ראו גם ע.א 93/84 אליאס נ' שיפר).

השופט בנימיני דוחה גם את טענת השיהוי נגד המבקשת, בקובעו כי לא ברור שהמבקשת אכן ידעה כי חלקים אלו צריכים להיות שייכים אליה, ועצם זה שבמשך שנים לא הביעה התנגדות אין בה כדי להיות לה לרועץ (ע.א 69/84 שפר נ' בונה).

אין ספק שמדובר בפסק דין מקיף הממצה בצורה ברורה כמורה דרך את הסוגיה של השתלטות על רכוש משותף בבית משותף, והמראה את החשיבות שבתי משפט מייחסים למשטר של משמעת בבית משותף בכל הנוגע לבעלות בו.