מגרשים דומים, שמאויות שונות

המערער מכר מספר מגרשים אשר שינו ייעודם לאנשים שונים. בגין כל אחת מהמכירות נקבעו שמאים מכריעים שונים, כשכל שמאי נתן הערכה שונה. המערערים ביקשו כי השומה היקרה תבוטל והשומה הזולה תהיה השמאות הקובעת. בית המשפט דחה את הבקשה בטענה כי פרשנות דיני מסים לא חייבת להטיב עם הנישום

הליך של מכירה והעברת זכות במקרקעין כרוך בהשגת אישורים משלטונות מס למיניהם. אחת מהרשויות שהאישור שלהן דרוש לעניין זה הנה של הרשות המקומית, המכונה אישור עירייה לטאבו.

עיקר תשומת הלב באישור עירייה לטאבו מופנה לעניין חבות תשלום היטל השבחה, אם וחלה השבחה בין יום הרכישה לבין יום המכירה במקרקעין, כגון שינוי ייעוד או הגדלת זכות בנייה וכו'. בהליך של קביעת גובה היטל השבחה יש לנישום הזכות להגיש שומה נגדית כדי לנסות להוכיח כי השמאי מטעם העירייה טעה בהכרעה, וכי שומתו גבוהה מידי.

אך יודעי דבר יאשרו שניסיון זה לא תמיד מצליח, ועל-פי חוק התכנון והבנייה יש למנות שמאי מכריע אשר שומתו הנה סופית. אמנם ניתן להגיש ערעור על החלטת שמאי מכריע, אך זה מצומצם לשתי נקודות בלבד: האחת נקודה מישפטית גרידא, והשנייה בעילה שלא ניתנה לצדדים הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם בפני השמאי המכריע.

לאחרונה בית המשפט השלום בנצרת נתן פסק דין בסוגיה מעניינת: על מגרשים זהים ניתנו שמאויות שונות לאותו נישום, והנישום ביקש להתחשב בו לפיו השמאות היותר זולה.

העניין היה בבש"א 5594/07 אוסמה מוחמד עונאללה ואחרים נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מבוא עמקים, בפני השופט אשר קולה. בעניין זה המערערים מכרו מספר מגרשים ששינו ייעודם מחקלאות למגורים לשני מוכרים שונים ובשני חוזים שונים. בגין כל אחת מהמכירות מונה שמאי מכריע אחר. בין הערכות של שני השמאים היה שוני בגובה השומה, והמערערים ביקשו להתחשב בהם לפי שומה מקלה.

בית משפט השלום בנצרת דחה את בקשת המערערים ממספר טעמים.

ראשית קבע השופט כי כלל לא בטוח כי המדובר באותם מגרשים עם נתונים זהים לחלוטין, אך קביעה אחרת של השופט הנה בעלת השלכות גם למקרים דומים: נקבע כי כלל לא בטוח שיש להתחשב בנישום לקולה ולא לחומרה.

בעניין זה, השופט מאמץ את ההלכה שנקבעה בעניין ע.א 165/82, קיבוץ חצור נגד שומה רחובות פ"ד לט (2) 70, הקובעת: "לעיתים מטרת החקיקה היא הטלת מס, ולעיתים מטרתה היא פטור ממס. זו כבזו על הפרשן ליתן אותו פירוש המביא להגשמת תכלית החקיקה. אין עליו לפרש את החוק לטובת הנישום... כשם שאין עליו לפרשו לרעתו. טובתו של נישום אחד היא לעיתים רעתו של נישום אחר. אין עליו לפרש את החוק באופן דווקני, כשם שאין עליו לפרשו באופן ליבראלי... בחוק מס, כמו בכל חוק אחר, אין להסתפק בלשון בלבד. יש לפרש את החוק לפי התכלית החקיקתית, ואותה יש להסיק בדרכים המקובלות והידועות...".

אין ספק כי פסק דין זה עוסק באחת מהסוגיות המעניינות והפרקטיות ביותר בחיי היום יום בתחום הנדל"ן. כאמור ידוע כי שמאות אינה המקצוע הכי מדויק, אך בהנחה שזו נעשית על אותם נתונים, ובמיוחד כשמדובר בשומה מכרעת וסופית, יש למצוא לכך פתרון הולם.

עניין זה דומה למצב שעל אותן מערכות עובדות, שני שופטים יתנו פסקי דין שונים, דבר שקורה לעיתים בתביעות נגד קבלנים - על אותם פגמים יש פסקי דין שונים, ענין שהדעת אינה סובלת.