לעיתים קרובות חברה מבצעת העברת זכויות במקרקעין לחברה קשורה (חברה-בת, בעלי מניות זהים וכדו'). העברה זו מהווה בד"כ אירוע מס לצורך תשלום מס שבח ומס מכירה (ע"י החברה המעבירה), ותשלום מס רכישה (ע"י החברה המקבלת).
בעקרון, כיוון שמדובר בחברות קשורות, לפעמים בחוזה המכר ביניהן לא מצויין סכום תמורה כספית, ולעיתים התמורה במניות. עם זאת, בעת הדיווח לרשויות המס מצהירות החברות על מחיר עיסקה "סביר" שעל פיו יחושבו המיסים השונים.
בפס"ד ו.ע 1253/02, ו.ע 1254/02 קונטיננטל חברה לבניין והשקעות ואח' נגד מנהל מס שבח מרכז, שניתן לפני מספר חודשים, לא נתקבלה "התמורה המוצהרת" של החברות, והודגשו מספר עקרונות חשובים שיש ליישם על מנת לצמצם את תשלום המיסים במקרה של ביצוע העברה בין חברות:
עקרון ראשון: העקרון הבסיסי שהודגש הינו, כי במקרה שלא קיימת תמורה נקובה בחוזה המכר (אלא רק בטופס הדיווח לרשויות המס), נטל ההוכחה לעניין שווי המקרקעין מוטל על הנישום.
וכדברי חבר ועדת הערר, עו"ד דן מרגליות: "הצגת חוזה הנוקב בתמורה ברורה מחייב את רשויות המס להוכיח את שווי השוק באופן כזה שייווצר פער של מחירים ביחס לחוזה, ואז על החברה לשכנע את רשויות המס בתום הלב של הצדדים בעיסקה. אין כל ספק לפי הפסיקה הקיימת, כי נטל ההוכחה לעניין השווי מוטל על חברה".
עקרון שני: נקבע כי על מנת להוכיח את שווי התמורה בעיסקה רצוי וכדאי להציג מראש חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך, אשר תהווה את הבסיס למחיר "הרעיוני" לצורך הגשת הדיווח לרשויות המס, כבר בעת ביצוע העסקה וכריתת החוזה.
במקרה שנידון בפסק דין בעניין קונטיננטל, הוצגה חו"ד שמאי רק בדיעבד, כשלוש שנים אחרי שהעיסקה בוצעה, "לאחר שהעניינים הסתבכו" - בשל כך ועדת הערר לא קיבלה את הערכתו של השמאי מטעם החברה, בטענה כי בנסיבות העניין (בהן חוות הדעת מוגשת רק לאחר שהשווי המוצהר כבר נדחה), ולאור חלוף הזמן הרב, חוות הדעת למעשה מתאימה את עצמה בדיעבד לגובה התמורה שקבעה החברה בזמנו.
וכדברי עו"ד מרגליות: "כאשר שוקלים את עמדות הצדדים... ניתן להגיע למסקנה כי טיעון החברה אין לו על מה שיסמוך.... חבל שהשמאי מטעמם לא נתבקש ליתן חוות דעתו לפני כריתת החוזים... חוות הדעת שניתנו על ידו מרמזות על נסיון לאשר את השומה העצמית כפי שדווחה לרשויות המס. אילו מחיר הרכישה... היה נקבע על פי חוות דעת השמאי, יתכן שדעתי היתה משתנה.
"חוות דעת שמאי שניתנות לפני ביצוע עיסקה עשויות לשמש מימד אובייקטיבי לאמיתות השווי. חוות דעת שמאי המהוות בסיס יחידי ובלעדי לקביעת התמורה החוזית צריכות להיות מהימנות ואוביקטיביות. אילו זה היה המצב היה מקום לקבל את שני העררים המאוחדים", כתב עו"ד מרגליות.
הכותב שמאי מקרקעין ומוסמך במשפטים, מנכ"ל חברת אהוד המאירי ושות'.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
