פיצוי על רשלנות בהוצאת היתר

כל מי שעוסק בפרקטיקה היומיומית של תכנון ובנייה והוצאת היתר בנייה יודע כי מלאכה זו מורכבת, מייגעת ונמשכת זמן רב. לעיתים נראה כי הליך זה שונה מעירייה לעירייה, כאילו בכל אזור במדינה סגנון עבודה שונה, תקנות שונות ואף לעיתים חוקים שונים. לעיתים מלאכת הוצאת ההיתר הינה כה מתמשכת, שגורמת לכל ההשקעה של היזם לרדת לטמיון. אז מתחילות האשמות הדדיות בין צדדים להסכמים ובינם לבין הרשויות.

כזה היה המקרה שהוכרע בבית המשפט העליון לאחרונה, בעניין ע.א 3139/05 כלפון נוה ארזים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה ואח', בפני הרכב השופטים ריבלין, ג'ובראן, חיות.

במקרה דנן, המערערת רכשה חלקת אדמה בהרצליה ב-1973, והחלה להגיש תוכניות ובקשות למיצוי זכויות בנייה הקיימות על החלקה. דא עקא, הוועדה המקומית הרצליה דחתה את פניית המערערת, בטענה כי הבנייה באזור מוקפאת באשר האזור עובר "תכנון מחדש".

הקבלן לבסוף תבע את הוועדה המקומית על נזקים שנגרמו לו, בין היתר בשל ביטול הסכם קומבינציה שהקבלן חתם עם צד ג' ובוטל בשל אי קבלת היתר. כמו כן הקבלן נאלץ לשלם דמי תיווך ותשלומי מס רכוש והוצאות תכנון אשר ירדו לטמיון.

בבית המשפט המחוזי התביעה של הקבלן התקבלה באופן חלקי, ושני הצדדים, הן החברה הקבלנית והן הוועדה המקומית, ערערו לבית המשפט העליון.

השופט ג'ובראן, אשר נתן את פסק הדין ויתר השופטים הסכימו עמו, קיבל את שני הערעורים והורה להחזיר את התיק לבית המשפט המחוזי, כדי שזה יבחן את הנזקים של הקבלן בשלושה מישורים: "א. חוסר היכולת להנות מפירות הנכס, בהתבסס על ההסכם שנחתם כאומדן ובהתחשב במכלול הנתונים, כפי שהוסבר לעיל. ב. הוצאות תכנון והוצאות אחרות. ג. תשלומי מס רכוש."

השופט ג'ובראן קובע, כי החברה הקבלנית היתה זכאית לקבל פיצוי על נזק שנגרם לה גם אם לא היתה נקשרת כלל בהסכם כלשהו. וכלשונו של השופט ג'ובראן: "אם הסיבה לעובדה זו היתה נעוצה בהתרשלותה של הוועדה במתן ההיתר בנייה. נזק הנגרם בשל עיכוב הינו נזק כלכלי אמיתי, אשר ניתן לתבוע פיצוי בגינו".

השופט ג'ובראן מחלק את תקופות הנזק שנגרם לחברה לשתי תקופות, ולגבי התקופה הראשונה קובע כי התביעה התיישנה. השופט ג'ובראן דוחה את הטענה שלפיה אין זה יאה לרשות לטעון טענת התיישנות. "בהקשר זה יש לזכור כי כוחותיה ומשאביה של הוועדה המקומית מצומצמים, ובמידה משמעותית, מאלו של הרשות המקומית וודאי מאלו של המדינה. בנוסף הבאתי בחשבון את נושא התביעה, הדן במתן היתר בנייה, להבדיל מהפקעה מוחלטת של המקרקעין, ואת התנהגותה של החברה, אשר לקתה בשיהוי משמעותי במשך תקופה ארוכה. לאחר שקבענו כי אין מניעה עקרונית מצד הוועדה לטעון להתיישנות, נפנה אם כן לבחינת טענת ההתיישנות לגופה".

פסק דין זה בוודאי נוגע לליבם של רבים וטובים מבעלי המקרקעין המרגישים כי עניינם ברשויות לא זז, ופסק דין זה נותן גם אות אזהרה לרשויות תכנון לפעול ביתר יעילות בעניין.

הכותב הוא ראש מחלקת מקרקעין במשרד בלטר, גוט, אלוני ושות'.