גובה הבטחונות לתשלום המס

חוק מיסוי מקרקעין קובע מספר הוראות ביחס לתוקפן של עסקאות, ובפרט לעניין מתן אישורים לצורך רישום בפנקס המקרקעין. כך לדוגמה, קובע סעיף 16(א) לחוק כי כל עוד לא נעשתה שומה זמנית או סופית, או שסכום המס אשר שולם על-פי השומה העצמית הינו פחות מ-20% מן התמורה, הרי שניתן יהיה לרשום את הזכויות בפנקסי המקרקעין רק לאחר השלמת תשלום עד ל-20% מן התמורה.

הוראות דומות קיימות גם בסעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין. הסעיף פוטר ממס שבח מכירות הכפופות למיסוי במס הכנסה, ורלוונטי בייחוד ביחס לקבלנים וסוחרים במקרקעין. הסעיף קובע, כי פקיד השומה רשאי להתנות את מתן האישור לפטור ממס שבח בתנאים שונים ובערבויות לפי שיקול דעתו, ובלבד שלא יידרשו תשלום או ערובה העולים על 40% מן התמורה.

יודגש: שיעורים אלה שנמנו לעיל (20% ו-40%) הינם שיעורים מן התמורה ולא מן הרווח, כלומר אפקטיבית כחלק מן הרווח מדובר בשיעורי מס גבוהים בהרבה, שאינם מתיישבים עם הפחתת שיעורי המס שבוצעה בשנים האחרונות.

שיעורי הערובה האמורים (20% ו-40%) נקבעו ע"י המחוקק אי שם בשנות ה-60, כאשר שיעורי המס היו גבוהים בהרבה מהיום: מס השבח עמד על 50% מן הרווח הריאלי (לעומת 20% כיום - ביחס לנכסים שנרכשו החל מ-7.11.01). ביחס לתאגידים עמד שיעור המס הכולל בשעתו על כ-60% מס, כאשר בהליך הדרגתי שהחל מסוף שנות ה-80 וממשיך גם בימים אלה, יורדים שיעורי המס המוטלים על תאגידים עד ל-25%.

על אף ההורדה המשמעותית מאוד של שיעורי המס, המחוקק מעולם לא טרח לעדכן את הסכומים והשיעורים הנדרשים כבטחונות ביניים. כך נוצר אצל יחידים, ובמיוחד אצל אלו שרכשו את המקרקעין לאחר 2001, מצב אבסורדי בו בהיעדר שומה עליהם להפקיד בטחונות אשר בוודאות יעלו על כל סכום המס המוטל עליהם. גם מצבם של קבלנים והנכנסים לתחולת סעיף 50 איננו הגיוני, כאשר לכאורה רשאי פקיד השומה לדרוש בטחונות בסכום העולה בהרבה על כל סכום המס המוטל במסגרת חברה (אף בהיעדר עלויות כלשהן!). יצוין עם זאת, כי פקידי שומה רבים מפעילים בד"כ את סמכותם וקובעים שיעורי בטחונות נמוכים בהרבה.

התוצאות הנ"ל אינן סבירות ואינן הגיוניות. מן הראוי לתקנן בחקיקה, ואולם אף בטרם חקיקה כאמור ניתן באמצעות הפעלת שיקול דעת מינהלי להסתפק בשיעורי בטחונות נמוכים יותר, בהילקח בחשבון שהבטחונות הינם טפלים לדין המהותי, ושמטרתם להבטיח את תשלום המס ולא להוות נטל בפני עצמו. לדעתנו, לאור הורדת שיעורי המס, ניתן להסתפק בבטחונות של כ-8% מן התמורה כאשר מדובר במכירה בידי יחידים שרכשו מקרקעין אחרי 2001, ועד 10% בידי חברות הנכנסות לתחולת סעיף 50 לחוק.

אנו מקווים כי בעקבות העלאת הנושא לסדר היום, תקום יוזמה לתיקון החקיקה בנושא בהקדם האפשרי, ועד להשלמת החקיקה יוסדר הנושא במסגרת הוראת ביצוע של רשות המיסים.

הכותבים הם ממשרד אלתר עורכי דין.