נאמנות עבור חברה בהקמה

פסק דין שניתן לאחרונה (ע"א 909/06 רורברג) דחה ביהמ"ש העליון טענת חברה, לפיה קרקע שנרכשה על-ידי בעלי מניות החברה לפני הקמתה, הוחזקה עבור החברה בנאמנות לצורך חוק מיסוי מקרקעין. ביהמ"ש העליון חזר על ההלכה, לפיה נאמנות לעניין חוק מיסוי מקרקעין נוצרת רק במקרים בהם במועד הרכישה נרכשה הקרקע עבור נהנה מוגדר. במקרה דנן, הקרקע לא נרכשה עבור החברה כנהנה מוגדר, כיוון שבמועד הרכישה החברה טרם הוקמה.

במקרה שנדון בפסק הדין, רכשה קבוצת רוכשים קרקע בשנת 1957. בשנת 1960 התאגדה החברה המערערת. ביום 12.10.1974 התאגדה חברה-בת של המערערת (להלן: "החברה"), שהמערערת היתה בעלת מניותיה היחידה. עוד קודם לכן, ביום 30.9.1974 הוגשו למנהל מיסוי מקרקעין "הצהרות נאמנות" מטעם קבוצת הרוכשים, לפיהן הקרקע נרכשה בשנת 1957 בנאמנות עבור המערערת והחברה. בשנת 2000 מכרה החברה את המקרקעין שברשותה.

השאלה שנדונה בפסק הדין היא, מהו יום הרכישה של המקרקעין שנמכרו על-ידי המערערת. המחלוקת התמקדה בשאלה, האם אכן נרכשה הקרקע על-ידי קבוצת הרוכשים בנאמנות עבור המערערת. לו היה נקבע כי הקרקע נרכשה בנאמנות עבור המערערת, אזי "יום הרכישה" של הקרקע בידי המערערת היה יום הרכישה על-ידי קבוצת הרוכשים, היינו בשנת 1957. לו כך היה נקבע, היה שיעור מס השבח במכירת הקרקע מוגבל לשיעור של 21%, עקב הגבלת שיעור המס במכירת "קרקע היסטורית" (קרקע שנרכשה בשנים 1948-1960).

ברם, ביהמ"ש העליון דחה את טענת המערערת לפיה הקרקע נרכשה בנאמנות עבורה על-ידי קבוצת הרוכשים. ביהמ"ש ציין, כי הקרקע נרכשה בשנת 1957. בשנת 1963 נחקק חוק מיסוי מקרקעין, אשר כלל הוראת מעבר בנוגע לנאמנויות, לפיה מי שמחזיק בנאמנות זכות במקרקעין עבור פלוני, יודיע על כך תוך שלושה חודשים. הודעה כאמור לא ניתנה. אולם, גם אם נאמר כי העוררים דיווחו בזמן על יצירת הנאמנות, בהודעותיהם משנת 1974, וזאת בהתבסס על ארכה שניתנה בחוזר מס הכנסה, אין בכך כדי לסייע למערערת.

הטעם לכך הוא, שה"נאמנות" הנטענת איננה מקיימת את תנאי סעיף 69(ב) לחוק. ביהמ"ש ציין את ההלכה, לפיה על מנת שתשתכלל נאמנות יש צורך כי כבר במועד הרכישה נרכש הנכס עבור נהנה מוגדר. דבר זה עולה בקנה אחד עם תכלית הפטור הניתן לפי סעיף 69 לחוק, שהינה למנוע הטלת כפל מס.

אין לקבל שהארכה שניתנה בחוזר משנת 1974 פתחה פתח ליצירת נאמנויות רטרואקטיבית, כשהנהנה לא היה קיים כלל במועד רכישת הנכס. המסקנה היא שיש לדחות את טענת המערערת, כאילו התקיימה בין הצדדים נאמנות על יסוד הודעה שניתנה 17 שנים לאחר הרכישה על-ידי הרוכשים המקוריים.

כמו כן, נדחתה הטענה שהמשיב מושתק מלטעון ששנת הרכישה הינה 1974, לאור העובדה שבמכירה קודמת של דירות באותו בניין נקבעה על-ידו שנת 1957 כשנת הרכישה. נקבע, כי לא ניתן לומר כי בהחלטת המשיב לקבוע את יום הרכישה של הדירה הנדונה בשנת 1974, יש חזרה מהחלטה קודמת, שכן לגבי כל דירה בבניין מדובר בהחלטה נפרדת.

יתכן, כי בהחלטות קודמות של המשיב באשר למועד הרכישה נפלה טעות, אך המשיב לא ביקש לתקן טעות זו, אלא הסתפק בקביעת מועד רכישה נכון במכירת הדירה שעמדה לדיון בפניו.