על גגות תל-אביב

שוק הגגות בתל אביב ובערים בהן ערכי הקרקע גבוהים, הפך באחרונה "חם" ואטרקטיבי במיוחד. אמנם, ביקוש לרכישת גגות, בעיקר בתל אביב, תמיד היה קיים, אבל מאז שהחלה תמ"א 38 (התוכנית המאפשרת תוספת זכויות בנייה בתמורה לחיזוק מבנה מפני רעידת אדמה) להיות רלוונטית יותר, גברה ההתעניינות מצד יזמים.

"קניית גגות בתל אביב היתה תמיד דבר 'סקסי' לרוץ אחריו, אך כעת יש את התוספת שמאפשרת תמ"א 38", אומרת השמאית נחמה בוגין, "בעבר ניתן היה רק להוסיף חדרי יציאה לגג (אלא אם מכינים תב"ע לתוספת קומות). כעת, על מנת להצדיק את עלויות החיזוק, התמ"א מאפשרת תוספת דירות ממש".

לדעת בוגין, אין ספק שהמחירים יעלו, אם כי עדיין לא נראית עליית מחירים בשטח. בוגין מציינת שההתעניינות הרבה היא עדיין זהירה. אנשים מחכים לראות שיהיו כל הפטורים ממסים - כולל ממס שבח - כדי שחיזוק יהיה כלכלי, וצריכים זמן ללמוד את השוק.

עו"ד נועם וייס, שותף במשרד שדות ושות', מאשר שקנייה של גגות באזור תל אביב קיבלה תאוצה עם תמ"א 38, אבל לדבריו עדיין עסקאות רבות לא נחתמות, או שהן נחתמות עם תנאי מתלה, כיוון שיזמים ובעלי דירות מחכים לתיקון החוק שיעניק פטור ממס שבח על פרויקטים לפי התמ"א.

"בעבר היו עסקאות של רכישת גגות בתל אביב על-ידי אנשים שביקשו זכויות לבנות על הגג, אבל לדעתי, מאז תמ"א 38 רוב העסקאות נעשות בקשר אליה", הוא מוסיף. "רוב האנשים שאני מכיר שעושים עסקאות של קניית גגות עושים זאת לפי התמ"א, ולא חורגים ממספר הקומות שהיא מאפשרת לבנות, כי אחרת הם לא יקבלו את הפטור ממס שבח (לכשיאושר) ומהיטל השבחה שמקנה התמ"א".

עו"ד אורי גולדמן ממשרד גולדמן ברון דווקא חושב ההיפך: "תמ"א 38, שמחייבת את חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, לא מתאימה לכאלה שמעוניינים לבנות מעל הגג קומה או שתיים. מי שבונה שתיים ושלוש קומות לא יקבל את הפטור מהיטל השבחה או מס שבח (אם ייקבע), אבל גם לא יצטרך לחזק את הבניין. יש כאלו שאומרים שלא משתלם להם לעשות תוספת בהתאם לתמ"א, והם מעדיפים לבנות יותר קומות מאשר ממה שהיא מאפשרת, ולא לחזק את כל הבניין - גם אם יתקבלו כל הפטורים ממסים. חלקם עושים שיפוץ חיצוני קל, למראית עין, על מנת להעלות את ערך הנכס. אולי מוסיפים מעלית, וזהו".

חוזה עם השכנים

גולדמן ממליץ ליזם שקונה גג לרשום בחוזה מול הדיירים שהוא קונה את כל זכויות הבנייה, לרבות כל הזכויות העתידיות. כך, אם בעתיד תעלה אפשרות לבצע חיזוק ולהוסיף קומה לפי תמ"א 38 - הוא יהנה גם מזכויות אלה. הדיירים מצדם, צריכים להיות ערניים למקרה כזה - ולתמחר את העיסקה בהתאם.

בעיר רחובות הוחלט באחרונה להסדיר את העניין. לפני כשבוע הפקידה הוועדה המחוזית מרכז תוכנית שנועדה לשפר את רווחת הדיור בעיר על-ידי הוספת זכויות לבניית חדרים על הגג, סככות ומרפסות מקורות באזורים מסוימים. התוכנית מציעה להגדיל את שטחי הבנייה המותרים לבנייה על הגג ובעליות הגג מ-23 מ"ר ליחידת דיור ל-50 מ"ר עבור יחידות דיור, כולל חדר מדרגות.

הוועדה דרשה, כי בכל בקשה יוודא מהנדס העיר את התאמת הבקשה להגנה בפני רעידות אדמה והתאמה, ככל הנדרש, למימוש הוראות תמ"א 38 במבנה המבוקש. הוראות התוכנית לא חלות על מבנים המיועדים לשימור.

הגג של כולם

בתל אביב ישנה תוכנית מתאר מקומית חלקית "ס" - לדירות על גגות בבניינים קיימים. התוכנית מאפשרת לבניינים העומדים בתנאיה בניית עד 2 דירות, או הגדלת שטח דירות קיימות, ומשמשת כלי כלכלי לניצול יעיל יותר של קרקע ואף לשיפוץ. התוכנית קובעת, בין היתר, גם הוראות לעניין מתקנים טכניים, פרגולות ומעלית.

התנאים להיתר לפי התוכנית הם ביצוע בפועל של שיפוצים בחלקיו החיצוניים של הבניין על-ידי בונה דירות הגג, בדיקה סטטית של המבנה והתאמתו להוראות החוק בדבר מעליות. ועדה מקומית גם רשאית להציב תנאים ביחס לעיצוב הבניין.

עו"ד עופר טויסטר, המתמחה בתכנון ובנייה, אומר כי באופן כללי הבעיה בתוספת בנייה על גגות בישראל היא חסמים קנייניים, ביורוקרטיה וקשיים של מיסוי. על מנת ליזום בנייה על גג, יזם צריך למצוא גג פנוי - כשאין לאף אחד זכויות בו. במידה שהגג הוא רכוש משותף של דיירים, כבדרך-כלל, נדרשת הסכמת 100% מהדיירים למכירתו ולבנייה עליו.

כזכור, לגבי תמ"א 38 שונה המצב בחקיקה, שהורידה את הרוב הדרוש של דיירים המסכימים לתוכנית החיזוק. "אחת הבעיות בתוכניות לתוספת בנייה על גגות, גם לפי תמ"א 38, היא שהדבר בלתי אפשרי בבניינים לשימור", מסביר טויסטר. "חלק מ-1,000 הבניינים לשימור בתל אביב עומדים בקריטריונים לחיזוק לפי תמ"א 38, אך לא ניתן לעשות זאת. מעבר לכך, בכל מצב ישנו צורך לשכנע את הדיירים להסכים - גם אם מדובר ברוב מסוים לפי התמ"א, שכן תמיד כל דייר ירצה לקבל יותר מהשכן שלו. לגבי כל דייר צריך לפתוח תיק נפרד במס שבח וכו'. בכל מקרה, כמובן שככל שערך הגג יותר גבוה, היזמים מוכנים יותר להתמודד עם הקשיים הללו. הבעיה המהותית לגבי תמ"א 38 היא ששכחנו שהמטרה האמיתית היא חיזוק מפני רעידות אדמה".

בנוסף, ישנה תוכנית מתאר מקומית ג'1 - "גגות תל אביב יפו", שחלה על כל העיר, למעט אזורים שהוחרגו מהתוכנית. מטרת התוכנית להביא לשיפור במפלס הגג, לשיפור רווחת המגורים ולהתחדשות מבנים קיימים, לשיפור עיצוב הבניין וטיפול ב"חזית החמישית". זאת, בין היתר, על-ידי הגדלת שטח חדר היציאה לגג עד ל-40 מ"ר לדירה, הגדלת תכסית הבנייה לשיעור מירבי של 65% משטחו, כולל שטח חדר המדרגות וחדרים טכניים, בתנאי של בנייה בו זמנית של כל השטחים האפשריים. *

orit-b@globes.co.il