הלוואות נון-ריקורס: משענת קנה רצוץ

בשנים האחרונות אי אפשר היה שלא להתפעל ממנגנון ה'נון ריקורס', שם הקוד להלוואות חסרות הסיכון שנטלו ישראלים מעבר לים. השכם והערב הסבירו לנו משקיעים גאים על השיטה הנפלאה של המימון הגלובלי, במסגרתה בעת רכישת נכס מניב נוטל היזם הלוואת 'נון ריקורס', כשהסיכון היחיד הוא לאבד את הנכס עצמו, המשמש כבטוחה יחידה מול הבנק המלווה.

הציטוט היה כמעט קבוע: "אם יהיו בעיות עם השוכר - וכמובן שלא יהיו, כי הוא עם דרוג טריפל A, עם חוזה ל-20 שנה וכו' וכו' - ניתן תמיד להניח את המפתחות, להחזיר את הנכס לבנק ולא להבחין בשום נזק לפעילות ולקופת החברה".

אלא שלרוע המזל, לפתע הבעיות כבר אינן תיאורטיות בלבד. באנגליה, בארה"ב ובמדינות אחרות כבר מדברים על ירידות חדות גם במחירי הנדל"ן המניב. התכווצות הכלכלות מאיימת כעת הן על הביקוש למשרדים והן על יכולת התשלומים של השוכרים החזקים מאתמול.

יתרה מכך, בכנס שנערך לא מזמן על ידי מכון כצמן גזית גלוב לנדל"ן שבאוניברסיטת תל אביב, אמרה דורית סלינגר, מנכ"ל מעלות, כי בחוזי הלוואות המשכנתא של חברות הנדל"ן הישראליות ישנם סעיפים המאפשרים לבנק להביא הלוואה לפירעון לפני סוף חיי ההלוואה. זאת, במצב של ירידת מחירים ועלייה ביחס בין ההלוואה לערך הנכס העומד מולה (LTV).

כלומר, לפתע מסתבר שהמשקיעים הרבים - קטנים כגדולים - המשדרים לאורך התקופה האחרונה את המסר המרגיע, לפיו הם מחזיקים הלוואות קבועות ויציבות ל-10 שנים, לא ממש בטוחים על הכסא. אז האם נראה אם כן בתקופה הקרובה הפעלה ראשונה של מנגנון ה'נון ריקורס' - החזרת הנכס תמורת מחיקת ההלוואה? כלל לא בטוח.

ההצהרות על מסלול ההלוואה הבטוח והנוח כל כך היו כנראה טובות בעיקר בעת השיווק של החוזה האטרקטיבי במועד רכישת הנכס. בפועל, מדובר בלא יותר ממוצא אחרון, שאף אחד לא ממש רוצה להשתמש בו. המערכת הפיננסית, הנמצאת היום בעין הסערה לא פחות וכנראה אף יותר מענף הנדל"ן, מאוד לא תאהב משקיע שייתן לה כעת בניין משרדים בעייתי, במקום להמשיך לשלם לה מדי חודש את פירות ההלוואה.

בעולם בו מספר מצומצם מאוד של גופים פיננסיים מעניק את רוב רובן של ההלוואות, צעד כזה יכול להיות גט כריתות שנותן היזם לבנק. צעד כזה הוא לא יותר מ'משענת קנה רצוץ' - ביום פקודה, הפעלת המנגנון עלולה להוציא את היזם כמעט לגמרי ממגרש ההלוואות, ולנטרל אותו מעתה והלאה מהמשחק.