אישור ביהמ"ש לקבוצות רכישה

במאמרים קודמים סקרנו פסקי דין שדנו בשאלת מעמדו של יזם-מארגן במסגרת התארגנות קבוצתית לרכישת קרקע ולבנייה עצמית עליה. במספר פסקי דין חויב היזם-מארגן במס רכישה, כמי שרכש מקרקעין ומכרם (כקרקע או כדירות) לרוכשים. תוצאת המס עלולה להיות משמעותית יותר כאשר מוכר הקרקע אינו מסווג כעוסק לצורכי חוק מע"מ. במקרה זה, חלף ביצוע עיסקה נטולת מע"מ בין שני גורמים שאינם עוסקים (בעל קרקע - קבוצת רוכשים), עלול היזם לחוב במע"מ בגין מלוא מחיר הדירה.

בפסק דין שניתן לאחרונה בעניין מסר הגליל (ו.ע 6078/06) הגיעה ועדת הערר בחיפה לתוצאה אחרת. במקרה הנדון רכשו העוררים מקרקעין לבניית בניין בן 6 דירות, וחתמו במקביל על הסכם שיתוף ביניהם. כחודש לאחר רכישת המקרקעין התקשרו העוררים בהסכם לניהול הפרויקט עם חברת מסר הגליל, במסגרתו קיבלה החברה על עצמה את ניהול הפרויקט בתמורה קצובה שנקבעה מראש.

מנהל מיסוי מקרקעין טען, כי מעמדה בפועל של מסר הגליל בעיסקה, והסמכויות שנמסרו לה בקשר למקרקעין, מובילים למסקנה כי מבחינה מיסויית יש לראותה כמי שרכשה זכויות במקרקעין, וכמי שמכרה לרוכשים דירות מגורים. עמדת העוררים היתה, כי הם רכשו את הזכויות בקרקע למטרת בנייה עצמית של דירותיהם, ועל כן אין לחייבם במס רכישה בגין הדירות שבנו. כן טענו, כי מסר הגליל לא רכשה "זכות במקרקעין" וכי שימשה אך ורק כמפקחת על הבנייה.

ועדת הערר חזרה על ההלכה על פיה ההכרעה בשאלה, האם הקרקע נמכרה לקבוצת הרוכשים ישירות מן הבעלים או שמא נמכרה תחילה לגורם נוסף והוא זה שמכר את הקרקע/הדירות לרוכשים, תלויה בהיקפו ובשיעורו של הכוח שהיה מסור לכל אחד מהצדדים בעיסקה, ובשאלה על מי הוטל הסיכון הכלכלי העיקרי בעיסקה זו. ככל שקבוצת הרוכשים תאציל לצד שלישי סמכויות משמעותיות יותר בהקשר למקרקעין ולבנייה עליו, כך תגבר הנטייה לראות באותו צד שלישי רוכש נפרד ועצמאי, להבדיל ממי שתפקידו מתמצה בפעולות פיקוח וניהול בלבד.

בהסתמך על הראיות שהובאו בפניו, הגיע בית המשפט למסקנה, כי לעוררים, שהיו בעלי הזכויות במגרש, היו הכוח ושיקול הדעת המכריעים בהליך הבנייה: העוררים הם אלו שמינו את הקבלן המבצע ואת החברה המפקחת, והם אלו שהיו רשאים לפקח אישית על מהלך הבנייה. יתר על כן, העוררים היו רשאים להחליף את הקבלן המבצע ואת החברה המפקחת, בנסיבות של הפרת החוזה על ידם.

הוועדה ציינה כמה מאפיינים אשר העידו לטעמה, כי בנסיבות העניין נרכשו זכויות בקרקע ולא דירות מגורים: כך למשל ציינה את העובדה, כי אחד העוררים, כנציג הקבוצה, ניהל משא ומתן במישרין עם בעלי הקרקע; בנוסף, העוררים לא קיבלו בטחונות להבטחת השקעתם על פי חוק המכר, כפי שהיה צריך להיות לו היו רוכשים דירות מגורים מקבלן.

כאמור, בית המשפט דחה את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין וקבע, כי בחינה כלכלית של העיסקה מובילה למסקנה כי מדובר בשתי עסקאות שונות שנעשו על-ידי העוררים: רכישת קרקע ורכישת שירותי בנייה ופיקוח לצורך בניית הדירות על הקרקע.