הסכם ממון - תנאי להקלות מס?

ההוראות בחוק מיסוי מקרקעין הרואות בתא המשפחתי יחידה אחת, רלוונטיות הן לצורך מתן הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה (סעיף 49(ב) לחוק) והן לצורך ההקלה במס רכישה הניתנת ליחיד הרוכש דירת מגורים יחידה (סעיף 9(ג1א)(2)(ב)(2) לחוק). התכלית המונחת בבסיס הוראות אלו היא מניעת תכנוני מס באופן שיחידי התא המשפחתי יפצלו ביניהם את הדירות (הנמכרות או הנרכשות) באופן מלאכותי על מנת לזכות בהטבות מס מעבר לאלו שנתכוון מחוקק חוק מיסוי מקרקעין ליתן.

כידוע, החוק מעניק הקלה מיוחדת במס רכישה ליחיד הרוכש את דירת מגוריו היחידה. עם זאת, וכדי למנוע הערמות על החוק, נקבע בסעיף 9 לעיל, כי יראו את בני הזוג וילדיהם הקטינים שאינם נשואים, כרוכש אחד.

בע"א 3185/03 פלם שחר ודפנה, רכשה האישה דירת מגורים לפני נישואיה וקיבלה את ההקלה המיוחדת הניתנת ברכישת דירה יחידה. לאחר הנישואין, רכשו האישה ובעלה דירת מגורים משותפת ורשמו אותה בחלקים שווים על שם שניהם. יצויין, כי עובר לנישואיהם הקפידו בני הזוג לחתום על הסכם ממון שקבע הפרדה בנכסים שנרכשו על ידם בטרם הנישואין.

בית המשפט העליון קבע, כי ככל שהדבר נוגע לזכויות הבעל בדירה המשותפת - יש ליתן את ההקלה במס רכישה הניתנת לדירה יחידה, וזאת למרות שלאישה יש דירה נוספת. עיון מדוקדק בפסקי הדין של השופט ברק ושל השופטת חיות מלמד, כי נדרשו שני תנאים מצטברים כדי ליתן לבעל את ההקלה הניתנת לדירה יחידה: האחד, שדירת האישה נרכשה לפני הנישואין, והשני, שנחתם הסכם ממון בין בני הזוג לפני נישואיהם.

יישום מדויק של הלכת פלם מצאנו ב-ו"ע (ת"א) 1439/04 זלצר רפאל, שם נדון מקרה בו לבעל היתה דירה מלפני נישואיו. לאחר הנישואין נרכשה דירה משותפת על-ידי בני הזוג, והאישה ביקשה את ההקלה במס רכישה הניתנת לדירה יחידה בגין מחצית הדירה הרשומה על שמה. פסק הדין, שניתן מפי חבר הוועדה עו"ד ד"ר גדעון קלוגמן, קבע, בהסתמך על הלכת פלם, כי האישה אינה זכאית להקלה המבוקשת מאחר ולא נחתם בין בני הזוג הסכם יחסי ממון לפני נישואיהם, השומר על בעלותו הנפרדת של הבעל בדירתו מלפני הנישואין.

אמנם, ב-ו"ע (חיפה) 3036/04 יצחק נוי אישרה ועדת הערר בחיפה את ההקלה במס רכישה הניתנת לדירה יחידה, בנסיבות דומות, למרות שלא נחתם הסכם יחסי ממון בין בני הזוג. ברם, לפי העובדות שם, הדירה שנרשמה על שם האישה לפני נישואיה נרכשה למעשה מכספי אמה שאף המשיכה להתגורר בה כל חייה, כך שבפועל החלטת הוועדה ניתנה תחת ההנחה שהדירה שנרכשה לפני הנישואין לא היתה דירת האישה.

פיתוח מעניין של הלכת פלם ניתן למצוא בעניין ו"ע (ת"א) 1013/05 קידן אריה. באותו מקרה רכש הבעל דירה לאחר הנישואין ורשם אותה על שמו בלבד. לאישה היתה דירה מלפני נישואיה, ובהסכם יחסי ממון שנערך בין בני הזוג לפני הנישואין נשמרה בעלותה הבלעדית של האישה בדירה.

השאלה שנשאלה שם היתה, האם הבעל זכאי לשיעור מס הרכישה המוטב המגיע לדירה יחידה בגין מלוא שווי הדירה, או רק בגין מחצית הדירה? חבר הוועדה, עו"ד דן מרגליות, קבע כי הבעל זכאי להטבה רק בגין מחצית הדירה למרות רישומה על שמו בלבד, שכן הדירה מיועדת לשמש למגורי התא המשפחתי בכללותו.