תעתועי המטבעות ומיסוי מקרקעין

תעתועי המטבעות, ובעיקר הדולר, מובילים לקופצניות יתר ולעיוותים במחירים. כך לדוגמא, מי שרכש נכס מקרקעין ברבעון האחרון של שנת 2006, ומכר אותו לקראת סוף הרבעון הראשון של 2008 במחיר דולרי הגבוה ב-30% ממחיר הרכישה, לא הרוויח כלל במונחים שקליים, ובפועל אינו חייב במס. עיוות זה נוצר מאחר שחוק מיסוי מקרקעין פועל בשקלים ובשקלים ממודדים, בעוד שוק הנדל"ן, ברובו, פועל דולרית. להן נציג מספר עיוותים נוספים.

בעסקאות חליפין כגון עסקאות קומבינציה, ליום כריתת העיסקה עלולה להיות משמעות מיסויית מכריעה, לאור הקביעה בפס"ד בעניין אלדר שרון כי יום המכירה, דהיינו התאריך לחישוב השבח, הינו יום כריתת ההסכם ולא יום מימושו. מאחר ובעיסקה מסוג זה אין מעבר מזומנים בפועל, ולאור ביצוע הערכות באופן דולרי, יתכן המצב האבסורדי הבא - שני שכנים במקרקעין חותמים עסקת קומבינציה זהה עם אותו קבלן. שכן א' חתם על ההסכם לפי שער דולר של 3.4 שקל, ואילו שכן ב' חתם על ההסכם חודשיים קודם, כאשר שער הדולר היה 3.8 שקל. שכן א' ישלם פחות מס, הגם ששניהם יקבלו בעתיד הרחוק את שירותי הבנייה. ידוע לכותבי המדור כי מסיבות אחרות רשות המיסים עמלה על הכנת תיקון אשר עשוי לתקן עיוות זה.

גם לשיעור עליית המדד "מוזרויות" משלו הנובעות מהוראות החוק. כל עוד עולה המדד, חישוב המס מנטרל את עליית הערך האינפלציונית, אם כי ביחס למרכיב האינפלציוני שנצבר עד 31.12.1993 חייב רכיב זה בשיעור של 10%. יש לשים לב כי בנכסים שעליית הערך שלהם איננה ריאלית אלא אינפלציונית בלבד, כדאי להימנע מלבקש הוצאות, מאחר ודרישת הוצאה עלולה להעלות את המס המשולם: הרכיב האינפלציוני החייב של ההוצאה הנוספת ידחוק החוצה רכיב אינפלציוני פטור של הוצאה קיימת.

כאמור, עליית המדד עומדת לזכות הנישום. עם זאת, ירידת המדד מביאה למספר תוצאות מעניינות: אם בין יום הרכישה ליום המכירה לא היו הוצאות כלשהן והמדד ירד, חישוב המס יהיה נומינלי (מחיר מכירה פחות מחיר רכישה) והרווח הנתון למיסוי לא יגדל עקב העובדה שהמדד ירד. זאת מאחר ש"שבח ריאלי", עליו משולם המס, מוגדר כסך השבח פחות הסכום האינפלציוני, כאשר בהתאם להוראות החוק "סכום אינפלציוני" אינו יכול להיות שלילי (מוגדר בסכום בו עולה שווי הרכישה המתואם על שווי הרכישה).

בחישוב הוצאות שלאחר יום המכירה - המצב הרגיל הינו כי הוצאות אלה ממודדות עד ליום המכירה, ולכן נלקחות בערך נמוך יותר. במצב של מדד שלילי לאחר המכירה התוצאה בהקשר זה עשויה להיות הפוכה, והוצאות שהוצאו מאוחר יותר יקבלו ערך גבוה יותר (כלומר יפחיתו את המס בצורה גבוהה יותר).

שילוב מעניין בין שתי הדוגמאות האחרונות, בנסיבות בהן המשיך וירד המדד גם לאחר יום המכירה, עשוי להוביל למצב בו חישוב הוצאה כזו יקבל מידוד אחורה המוסיף ערך, אך חישוב המס הכוללני יתעלם מן האינפלציה כיוון שגם בהתקיים הוצאה זו, עדיין לא יעלה שווי הרכישה המתואם על שווי הרכישה.

הכותבים הם ממשרד אלתר עורכי דין.