הסכם מאוחר חייב דיווח

בפסק דין שניתן לאחרונה (וע 1519/04 אהרוני) קבעה ועדת הערר, כי "תוספת להסכם הקומבינציה" שערכו בעלי קרקע שינתה את הזכויות שקיבלו על-פי הסכם הקומבינציה, ולפיכך מהווה אירוע מס נוסף מלבד הסכם הקומבינציה עצמו. ועדת הערר דחתה את עמדת העוררים, לפיה התוספת להסכם הקומבינציה מהווה יישום של ההסכם בלבד.

במקרה הנדון היו ארבעת העוררים בעלים בחלקים שווים (25%) של קרקע. בשנת 1998 ערכו העוררים עסקת קומבינציה עם קבלן, לפיה כל אחד מן העוררים ימכור 15% מן הקרקע לקבלן, כך שבסה"כ נמכרו לקבלן 60% מן הקרקע. לפי הסכם הקומבינציה, התמורה לעוררים בגין מכירת המגרש היא דירה אחת לכל אחד וכן תמורה כספית נוספת, כך ששווי כלל התמורה יגיע למחצית הבניין שיקים הקבלן. העוררים דיווחו על העיסקה למנהל מיסוי מקרקעין, וחויבו במס בשומה אשר הפכה לסופית.

ביום 6.11.2003, כחמש שנים לאחר חתימת הסכם הקומבינציה, ערכו העוררים הסכם נוסף הקובע את אופן חלוקת תמורת העיסקה ביניהם. בהסכם זה, שכונה "תוספת להסכם הקומבינציה", הסכימו העוררים, כי בניגוד להסכם הקומבינציה יקבלו העוררים 1-2 דירות גדולות יותר משל העוררים 3-4, ובמקביל ישלמו לעוררים 3-4 סכום כסף. מנהל מיסוי מקרקעין ראה בתוספת להסכם הקומבינציה עיסקה נוספת, לפיה מכרו העוררים 3-4 לעוררים 1-2 חלק מן הזכויות בנכס שקיבלו במסגרת עסקת הקומבינציה.

העוררים טענו, כי התוספת להסכם הקומבינציה איננה עיסקה נוספת אלא "יישום פנימי" בין העוררים של הוראות ההסכם המקורי. לטענת העוררים, משמעות עסקת הקומבינציה היא, שהתמורה הכוללת (דירה וכסף) שיקבל כל אחד מן העוררים תהיה זהה, וכך אכן אירע בסופו של דבר. לטענת העוררים, בסופו של יום, ולאחר חתימת התוספת להסכם הקומבינציה, כל אחד מן העוררים קיבל "תמהיל זהה", המורכב מדירה ומכסף, באופן הזהה לשיעור זכויותיו בנכס (25%). העוררים טענו, כי התוספת לעסקת הקומבינציה למעשה כבר חויבה במס בשומה שהוצאה לעסקת הקומבינציה, שכן בעת העיסקה לא יכלו לדעת איזו דירה יקבל כל אחד מהם ומה יהיה ערכה, ולכן התוספת היא רק "חלוקה פנימית" של הדירות לעומת המזומן.

ועדת הערר דחתה את טענת העוררים וקבעה, כי הם לא הבינו נכונה את המשמעות של עסקת הקומבינציה שביצעו. הוועדה קבעה, כי על פי עסקת הקומבינציה זכאי היה כל אחד מהעוררים לשיעור זכויות זהה בקרקע לאחר הבנייה, וכן לקבלת סכום זהה במזומן. אמנם, התוספת להסכם משנת 2003 מהווה יישום של עסקת הקומבינציה, אולם יש בה כדי לשנות את היחסים שנקבעו בעיסקה במובן זה שלכל אחד מן העוררים ניתן חלק שונה בקרקע, ולפיכך היא בגדר אירוע מס נוסף.

במקרה הנדון, מבחינה מהותית-כלכלית לא היה הבדל בין שווי התמורה שהיה אמור לקבל כל אחד מן העוררים על-פי הסכם הקומבינציה לבין שווי התמורה על-פי התוספת להסכם. ברם, חיובם במס של העוררים נעשה בהסתמך על הכתוב בהסכם הקומבינציה, לפיו כל אחד מן העוררים יקבל חלק זהה בקרקע, בעוד שבפועל הם קיבלו חלקים שונים בקרקע, הגם שהתמורה הכוללת לכל אחד (שווי דירה ומזומן) היתה זהה.