קבוצת הבנייה ודירת המגורים

נושא "עמותות הבנייה" הוא אחד הנושאים המשמעותיים ביותר בתחום רכישת דירות המגורים. קיימים מקרים בהם יזמים של עסקות מכירות דירות מגורים מבקשים להציג את עצמם כמי ש"ארגנו קבוצה" לרכישת המקרקעין גרידא, כאשר ההתקשרות נעשתה בין הקבוצה הרוכשת לבין בעלי המקרקעין, לצורך רכישת המקרקעין, ובין הקבוצה הרוכשת לבין קבלן בנייה, לצורך הזמנת שירותי בנייה על המקרקעין.

עם זאת, בחלק מאותם מקרים מדובר בעיסקה בה היזם הוא "הרוח החיה" שמאחורי העיסקה: הוא קובע את מחירי העיסקה, הוא מכתיב את זהות הקבלן שבונה את הדירות, הוא קובע את אופן מימון העיסקה, והוא קובע את תכנון הדירות. השליטה בקרקע ובבנייה נמצאת בידי ה"מארגן"/היזם, כאשר מבחינת הרוכש הסופי, הוא עורך עיסקה של רכישת דירת מגורים אחת, ומבחינתו הפיצול לעסקת רכישת קרקע והזמנת שירותי בנייה הוא חסר משמעות. בעסקות כאלו, יש מקום לראות את היזם כמי שרכש את הקרקע מבעל הקרקע ובנה עליה דירות, אשר לאחר מכן מכר לרוכשים הסופיים.

בפסק דין שניתן לאחרונה (ו"ע 1127/02 און ואח') קבעה ועדת הערר, כי העיסקה הנדונה, שבה נרכשו כביכול זכויות במקרקעין ולאחר מכן הוזמנה כביכול בנייה מקבלן, היא למעשה עיסקה שבה ה"מארגן" רכש את הקרקע ולאחר מכן מכר לרוכשים הסופיים דירות מגורים.

במקרה שנדון בפסק הדין, נערכו מספר הסכמים: 1. "הסכם שיתוף וחלוקה" ("הסכם מסטר") לפיו 13 רוכשים מתארגנים לרכישת קרקע עליה יבנו בית משותף. במועד הסכם זה ידע כל אחד מן הרוכשים איזה דירה רכש, את גודלה, כיווניה, ומיקומה בין דירות הבית. 2. הסכם בו מתקשרים הרוכשים עם "מארגן" ו"קבלן", לפיו הקבלן/המארגן מתחייב לתת לכל אחד מן הרוכשים דירה שתוארה בהסכם. 3. הסכם בין הרוכשים לבין הקבלן, בו נקבעה עלות הבנייה עד מסירת החזקה לידי הרוכשים. 4. הסכם לרכישת הקרקע בין הרוכשים לבין בעל הקרקע.

מן העדויות עלה, כי הרוכשים ביקשו לקנות דירה, וידעו איזה דירה יקבלו, לרבות פרטיה המלאים (גודלה, הקומה בה תהיה וכו') ואת מחירה הסופי. כמו כן, חתמו חלק מן הרוכשים על "הסכם המסטר" הקובע את כל פרטי הדירה עוד לפני שרכשו, כביכול, את הקרקע, ופיצול החוזים למספר חוזים הוכתב על-ידי המארגן. מעדויות נוספות עלה, כי בשלט שהוצב באתר הבנייה צוין כי היזם בונה בניין ומוכר בו דירות - דבר שסותר את הטענה כי מדובר בהתארגנות של קבוצת רכישה.

ועדת הערר ציינה, כי יש לראות את העיסקה לפי מהותה הכלכלית, וקבעה כי לאור הראיות המטרה העיקרית באופן ביצוע העיסקה היתה הימנעות ממס. לפיכך, דחתה הוועדה את הערר, וקבעה כי יש לראות בעיסקה רכישת קרקע על-ידי היזם/המארגן, שמכר דירות לקונים.

יצוין, כי בפסק דין קודם (ו"ע 1125/02) ה.ש.י.ג שניתן על-ידי אותה ועדה בהרכב דומה, נקבע כי המהות הכלכלית של מערכת ההסכמים מעידה כי מדובר במכירת דירות מגורים על-ידי המארגן לרוכשים הסופיים. נקבע, כי מן ההסכמים עולה כי ה"מארגן" והקבלן הם גורמים קבועים ומוכתבים לרוכשים הסופיים, ולא ניתנה כל אפשרות בכל שלב משלב ההתארגנות למצוא קבלן אחר או להפריד חלק מחלקי העיסקה.