מהי דירת מתנה

סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין קובע לפיכך תקופות צינון המחייבות את מקבל דירת המתנה להשהות את מכירתה על-מנת ליהנות מפטור המס. תקופות הצינון שנקבעו נעות בין שנה ל-4 שנים, בהתאם לקרבה המשפחתית של נותן המתנה (הורה או לא), מצבו המשפחתי של מקבל המתנה (נשוי או לא), ומהשאלה האם המקבל התגורר בדירה.

שאלה מקדמית בטרם בדיקת תקופות הצינון הינה מהי דירה שהתקבלה במתנה. כך לדוגמה, לעיתים ניתן סכום כספי במתנה, ובו מקבל המתנה רוכש דירה. במקרה כזה קובע סעיף 49ו(ג)(1) לחוק מיסוי מקרקעין חזקה לפיה קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך 3 שנים שקדמו לרכישתה, כמוה כקבלת הדירה במתנה.

בהקשר זה התעוררו במהלך השנים מספר שאלות: שאלה אחת הינה מהו הקשר הנדרש בין המתנה ובין רכישת הדירה. בעניין זה נקבע בפסיקה, כי על מנת שמתנה תהווה "מתנה" לצורך סעיף 49ו, צריך להתקיים בעת מתן המתנה קשר בינה לבין הדירה, ולפיכך מתנות חתונה שלא ניתנו ספציפית לרכישת דירה אינן מתנות לעניין סעיף 49ו(ג)(1) (ע"א 169/88 בן אאיס).

בפסיקה נוספת נקבע כי סכומים לא ייחשבו כמתנה גם מקום בו הוכח שניתנו על-ידי ההורים כהלוואה, והלוואה זו הוחזרה עם מכירת הדירה (ו"ע 1131/02 דמבו אלה).

שאלה מעניינת נוספת התעוררה מקום בו בוצעה בנייה עצמית על קרקע קיימת. במקרים אלה, "מועד רכישת הדירה" פחות ברור, ואז עולה השאלה, מאיזו נקודת זמן יש להתחיל ולמנות את תקופת 3 השנים.

בפסק הדין עזורי לילך (וע 1081/02) רכשה העוררת קרקע בשנת 1993 בכספים שקיבלה במתנה מאביה למטרה זו. בשנת 1997 החלה לבנות על הקרקע, ובשנת 2000 הסתיימו עבודות הבנייה, והדירה נמכרה. שווי הקרקע עלה על 50% ממחיר הדירה הגמורה. הדיון נסב סביב השאלה, האם מדובר ב"דירת מתנה" הכפופה לתקופות הצינון, שכן המתנה ניתנה יותר מ-3 שנים לפני השלמת הבנייה (שהוא המועד הרלוונטי לגבי "רכישת דירה" גם לגישת רשויות המס).

לגישת מנהל מיסוי מקרקעין, מדובר ב"דירת מתנה", וזאת למרות חלוף השנים - בין היתר בטענה שהחזקה בסעיף 49ו(ג)(1) שתוארה לעיל (קבלת הסכום בתוך 3 שנים) באה רק להוסיף על דרכי המתנה הקבועות בסעיף 49ו(א), ולא לגרוע מהם. ועדת הערר דחתה גישה זו, ובצדק לטעמנו, וקבעה כי פרשנות רשויות המס תביא למצב בלתי רצוי שבו כל מתנה הקשורה לדירת המגורים תפעיל תמיד את הסעיף - גם אם חלפו שנים רבות ממועד מתן המתנה ועד לרכישת הדירה (לרבות בדרך של בנייה עצמית).

על אף פסק הדין, שניתן לפני כ-4 שנים, במקרים רבים סירבו רשויות המס לנהוג לפיו. לאחרונה התבשרנו כי הנושא נשקל מחדש והוחלט לנהוג לפי ההלכה העולה מפסק הדין, ומקום בו חלפו יותר מ-3 שנים ממועד המתנה ועד למועד הרלוונטי (ככל הנראה - "גמר הבנייה") - לא תיחשב הדירה כדירת מתנה. ככל הנראה בימים הקרובים תוצא הנחייה פורמלית בנושא זה.

הכותבים הם ממשרד אלתר עורכי דין.