הפטור יתבטל אם הושכרה הדירה

לעניין זה, סעיף 19 (ג)(1) לתוספת השלישית קובע: "בנייה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בנייה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו, ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 120 מ"ר; עם כל בנייה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבנייה או ההרחבה הנוספת".

אמנם בינתיים המחוקק הרחיב את הפטור לדירות ששטחן עד 140 מ"ר, אך הענין לא רלוונטי לנושא כי השאלה כאן היא ממתי ארבע שנים של מגורי בעל מקרקעין או קרוביו מתחילות? מיום סיום הבנייה או משלב כלשהו אחרי סיום הבנייה ולפני המכירה?

שאלה מעניינת זו נידונה בת.א (י-ם) 3351/03 הוועדה המקומית ירושלים נ' מנהל עזבון המנוחים, יששכר ושפרה בן-דוד, שניתן בפני השופט רון אלכסנדר.

מבחינה עובדתית, הקרקע הנדונה בטרם בניית הדירות עליה עברה שתי תוכניות גדולות. האחת בשנת 1961, עת הופחתו אחוזי בנייה אך הבעלים לא תבע פיצוי פגיעה, והשנייה בשנת 1989, עת הוחזרו אחוזי הבנייה שנלקחו בשנת 1961. לימים על המקרקעין נבנו דירות, ובגין שתי דירות ניתן פטור על סמך תצהירי המורישים שאכן הן ישמשו למגורים.

בפועל הדירות שימשו להשכרה, ורק לאחר מספר שנים צאצאי המורישים חזרו לגור בדירות. בין התובעת לבין הנתבעים התפתחה מחלוקת על חיוב בהיטל השבחה, שלטענת התובעת חלה, מאחר ולטענתה התנאי לקבלת פטור מהיטל השבחה היתה שאכן מיד לאחר סיום הבנייה המנוחים ו/או יורשיהם יגורו בשתי דירות שקיבלו בגינן פטור.

הנתבעים טענו כי את סעיף 19 (ג) (1) הנ"ל יש לפרש כך שלא משנה מתי בעל הקרקע או קרובו יגורו בדירה, העיקר שיגורו ארבע שנים כלשהן לאחר סיום הבנייה, ולא משנה אם ישכירו את הדירה מיד לאחר סיום הבנייה או רק לאחר ארבע שנות מגורים (כמו שהתובעת טוענת).

השופט רון אלכסנדר קיבל את התביעה בקובעו כי על בסיס פרשנות הגיונית של הסעיף הנ"ל, ולאור נטיית בית המשפט לפרש הוראות פטור של מס בצמצום (ראו רע"א 7417/07 צרי נ' הוועדה המקומית גבעתיים), אין מנוס אלא לדחות את טענת הנתבעים.

השופט אלכסנדר קובע: "במישור המעשי ברור שאם לא תפורש הדרישה למגורי בעל הדירה או קרובו מייד לאחר גמר הבנייה ותתאפשר דחייה, יתרוקן למעשה סעיף זה מכל תוכנו. זאת, שהרי לעולם יוכל בעל דירה לומר כי משכיר הוא את הדירה עתה לצדדים שלישיים, אך בדעתו לשוב ולהתגורר בה בעתיד. כלל נוסף במאטריה הנדונה הוא, כי משהתבצע מימוש זכויות (הסתיימה הבנייה), לא ניתן להחזיר את הגלגל לאחור. מאחר והושכרו הדירות מיד, לא נדחה מועד המימוש, ואין חזרה. התוספת השלישית אינה מכירה באפשרות של ביטול המימוש עם החזרת בעלי הדירה לדירתם.

"פרשנות הנתבעים משמעותה הרחבת הפטור האמור בסעיף 19(ג)(1) לבעל דירה שהשכירה, אפילו סבר לשוב ולהתגורר בבוא היום, לוקה בחוסר סבירות קיצונית, שלא לדבר על כך שאין לה כל מקום על רקע דבריו המפורשים של בית המשפט העליון, המצדדים בפרשנות מצמצמת לסעיפי הפטור מתשלום היטל השבחה. מתוך שהיה ב"כ הנתבעים מודע לדבר, ביקש ליתן סעיף זה פרשנות שביקשה להתבסס על קריאת הסעיף במעורבב עם סעיף 19(ג)(2), אך לכך מהטעמים שפורטו, אין מקום".