פיצול התמורה בעסקות מקרקעין

בפסק הדין בעניין עיריית רמת גן (ע"א 8817/04) נקבע, כי כאשר התמורה ששולמה בעיסקה כללה גם את שוויים של רכיבים שאינם זכויות במקרקעין, יש לחלץ מתוך התמורה החוזית את חלק התמורה המתייחס לרכיבים אלה ולחייב במיסי מקרקעין רק את היתרה. בהקשר זה התעוררה לאחרונה סוגיה דומה בעניין וילאר נכסים (ו"ע 8044/07), שם נערך דיון בשאלה - איפה נכון לקבוע את קו הגבול המפריד בין הזכות במקרקעין לבין מה שאינו מהווה זכות במקרקעין.

באותו עניין היו המוכרים בעלים של נכס שהושכר למשרד הבינוי והשיכון לתקופה של 15 שנה עם אופציה להארכת התקופה ב-5 שנים נוספות. בעת מכירת הנכס פוצלה העיסקה כך שהרוכשים שילמו בנפרד עבור זכות הבעלות בנכס ובנפרד עבור הזכות לקבל את דמי השכירות ממשרד השיכון לאורך תקופת השכירות. העוררים טענו, כי הואיל והסכם השכירות התייחס לתקופה שאינה עולה על 25 שנים, הרי שהזכות לקבלת דמי השכירות אינה בגין זכות במקרקעין, ולכן יש להפחית את שוויה מהתמורה הכוללת ששולמה בעיסקה, ורק היתרה תהווה את שווי המכירה לצורך הטלת המס.

ועדת הערר, בראשות השופט מ. סלוצקי, דחתה את טענת העוררים בהסתמך על עקרון התוכן הכלכלי וקבעה, כי על אף שהצדדים פיצלו במסגרת החוזה שנערך ביניהם את התמורה, הרי שלמעשה מדובר בהסכם אחד. לעמדת הוועדה, מאחר ולא ניתן להפריד בין זכות הבעלות בנכס לבין הזכות לקבל דמי שכירות בגין הנכס, יש להתייחס לשני ההסכמים כאל הסכם אחד ולקבוע את שווי המכירה לפי התמורה הכוללת.

לכאורה, קביעת הוועדה בעניין וילאר נכסים אינה עולה בקנה אחד עם פס"ד סגנון שירותי תקשוב (עמ"ה 1132/05), שם קבע השופט אלטוביה מגן כי כאשר התמורה החוזית מתייחסת למספר רכיבים יש מקום להפריד בין הרכיבים השונים של התמורה, ולהתייחס לכל רכיב בנפרד. אמנם, ההתייחסות הקונקרטית באותו עניין היתה לתמורה ששולמה עבור מניות בחברה, ושכללה גם את מרכיב הדיבידנד, אולם בית המשפט קבע כי העיקרון המשפטי הנ"ל נכון בכל מקרה בו נמכר נכס מעורב.

כדוגמא ציין בית המשפט בדיוק את המקרה של מכירת נכס המושכר לצד שלישי. במקרה זה יש לקבוע את שווי הנכס בנטרול מרכיב השכירות, ולא בהתאם למלוא שוויו. ביהמ"ש אף הרחיק לכת וקבע, כי פיצול כאמור יתאפשר גם אם מבחינה משפטית טרם נחתם הסכם שכירות, אך מתקיים משא ומתן לחתימתו.

לטעמינו, ניתן לשקול עמדת ביניים על פיה לא ינוכה משווי המכירה מלוא השווי המהוון של הזכות לקבלת דמי השכירות, הואיל ושוויים המהוון של דמי השכירות נבלע בנכס עצמו. להווי ידוע כי מהותו הכלכלית של נכס היא האפשרות ליהנות מפירותיו, ולכן קשה לקבוע את קו הגבול המפריד בין הנכס לבין פירותיו: לנכס המושכר לצד שלישי קיימת עדיפות בשוק הנדל"ן על פני נכס שאיננו מושכר, וידוע כי נכסים מושכרים (נדל"ן מניב) מתומחרים באופן שונה מנכסים פנויים. על כן, ההתייחסות לנכס מושכר צריכה להיעשות בהתבסס על ההבדל הכלכלי שבין נכס מושכר לבין נכס שאינו מושכר.