צירוף שותף לרכישה מול מינהל מקרקעי ישראל

ועדת הערר במחוז תל אביב נתנה בשבוע שעבר פסק דין מפי השופט בדימוס יהושע בן-שלמה, בעניינן של נווה בניין ופיתוח בע"מ (להלן: "נוה") ופנטהאוז חברה לבניין בע"מ (להלן: "פנטהאוז") ב-ו.ע 1129/02

המערכת העובדתית באותו עניין עסקה במקרקעין באזור המשתלה בתל אביב, לגביהם פורסמו בשנת 1994 מכרזים ע"י ממ"י בשיתוף עיריית תל אביב. פנטהאוז הגישה בתחילת שנת 1995 הצעות ל-5 מתחמים, בהם הצעתה היתה גבוהה משאר ההצעות שהוצעו. ממ"י והעירייה החליטו במארס 1995 שלא לקבל אף אחת מן ההצעות. במאי 1995 עתרה פנטהאוז לבית המשפט כנגד ממ"י והעירייה, בבקשה לאכוף עליהן את מכירת 5 המתחמים. במארס 1996 פורסמו מכרזים חדשים לאותם מתחמים.

ב-25.3.96 נחתם בין פנטהאוז לבין נוה הסכם לפיו ירכשו במשותף את המקרקעין אם הדבר יתאפשר. באפריל 2006 נחתם הסכם פשרה בין ממ"י לחברות לפיו רכשו הללו במשותף מממ"י את המקרקעין. החברות דיווחו בסמוך לכך למנהל מיסוי מקרקעין על רכישה על-ידי כל אחת מהן מממ"י של 50% מן המקרקעין, והוצאה להן שומה בשנת 1996 ע"י מנהל מיסוי מקרקעין לפי דיווחיהן.

בשנת 2001 הוציא מנהל מיסוי מקרקעין שומות מתקנות, ולפיהן קבע כי בשנת 1996 רכשה קודם כל פנטהאוז את מלוא המקרקעין, ומייד בסמוך לכך העבירה את מחצית הזכויות שרכשה לנוה. זאת, בניגוד לדיווחים המקוריים לפיהם רכשה נווה את המקרקעין ישירות מממ"י.

בוועדת הערר טענו העוררות, כי הוצאת השומות נעשתה שלא כדין בניגוד לסעיף 85 לחוק ותוך התיישנות תקופת התיקון, וכי לגופו של עניין העוררת מס' 2 לא היתה יכולה למכור יותר ממה שיש לה - מחצית הזכויות בלבד, ולכן קיימת רכישה אחת ולא שתיים, לפי קביעת המנהל. בנוסף טענו העוררות, כי יום הרכישה נקבע רק כאשר נתן המינהל את אישורו להסכם הפשרה, שניתן לו תוקף של פסק דין, וכי עמדת המשיב יוצרת עיסקה מלאכותית אשר אין לה אחיזה במציאות.

ועדת הערר העדיפה את עמדת מנהל מס שבח, וקבעה כי לאור העובדה שפנטהאוז הוכרזה כזוכה במכרז אזי קודם כל הוקנו לה הזכויות, ורק אח"כ היא מכרה אותן. כמן כן התבססה ועדת הערר על אי השתתפותה של נוה במכרז ועל מניעותו של ממ"י על פי דיניה מכרזים למכור ישירות למי שלא השתתף במכרז. כן התבססה ועדת הערר על הניסוח בהסכם בין נוה לפנטהאוז לפיו נוה תזכה לזכויות "אם המינהל יתיר לפנטהאוז להעביר לה 49% מזכויותיה במקרקעין". הוועדה דחתה את טענות העוררות על סעיף 85 לחוק בטענה כי הועלו רק בסיכומים.

בכל הכבוד לוועדה הנכבדה, החלטתה בעייתית. בפן הפרוצדורלי יש לזכור כי הנטל בסעיף 85 הוא על הטוען לשינוי, וכך גם מופיע בחבק. בנוסף, טענת חלוף יותר מ-4 שנים משמעה טענת חוסר סמכות מהותית לשום. טענה מאין זו הינה טענה שכבר נקבע לגביה כי ניתן להעלותה בכל עת.

לפן המהותי, יש לזכור כי בעת קיומו של ההסכם לא עמדה ולא היתה לפנטהאוז כל זכות שהיא ביחס למקרקעין, אלא טענה ביחס לזכייה. ממ"י עצמו גם טען שאין לה זכויות באותו מועד על-פי דיני החוזים הכלליים, וממילא על-פי סעיף 19 לחוק בטרם אושרה העיסקה לא היו לפנטהאוז זכויות במקרקעין אלא ציפיה לזכות במשפט ולקבל זכויות, ציפיה שאיננה עולה כדי זכות במקרקעין.

כיוון שכך, ובנסיבות העניין בו מכרז לא הסתיים בהליכים הרגילים ומשלא היתה גם שום התעשרות, נכון היה יותר כלכלית לראות את נוה כמצטרפת למכרז, כאשר פנטהאוז מהווה נאמנה שלה. אנו מניחים כי בית המשפט העליון ייאלץ לאמר כאן את דברו.

הכותבים הם ממשרד אלתר עורכי דין.