משתכן בהרחבה יחויב במס

מעשה שהיה כך היה: בשלהי שנות ה-90 נחתם הסכם עקרונות בין מושב רגבה לבין יזם, לפיו היזם קיבל על עצמו לבצע את פרויקט ההרחבה של המושב ולשווק פרויקט זה לקהל הרחב. במסגרת זו המליץ המושב על המשתכנים בפני מינהל מקרקעי ישראל, והיזם הקים את הפרויקט והיה אחראי על שיווקו.

מנהל מיסוי מקרקעין קבע, כי בנסיבות אלה יש לראות את היזם כאילו רכש זכות במקרקעין, ולכן חייב במס רכישה. כמו כן קבע המנהל, כי כל אחד מן המשתכנים רכש דירת מגורים מושלמת, ועל כן חייב במס רכישה לפי שווי של דירת מגורים.

ועדת הערר, בראשות השופט מ. סלוצקי (ו"ע 4006/03), קיבלה את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין. ברם, בערעור על החלטת ועדת הערר שהתקיים בפני בית המשפט העליון (3782/06), חזרה בה המדינה מעמדתה הראשונית והודיעה כי הקבלן לא רכש כל זכות במקרקעין, וממילא השומות שהוצאו לו בגין רכישת המקרקעין בטלות.

בפסק הדין אין התייחסות לנימוקים שעמדו ביסוד הודעת המדינה הנ"ל, אך ניתן להניח כי שינוי זה בעמדת המדינה נבע מהחלטת בית המשפט העליון בעניין מפלסים (ע"א 4071/02), שם נקבע, כי העברת זכות להמליץ על משתכנים לא עולה כדי "מכירה של זכות במקרקעין".

לאור זאת החזיר בית המשפט העליון את התיק לוועדת הערר, על מנת שזו תכריע ביחס למעמד המשתכנים. היינו, האם יש לראות בהם כמי שרכשו קרקע מן המינהל והזמינו שירותי בנייה בנפרד, או שמא יש לראותם כרוכשי דירות מגורים.

בפסק הדין שניתן על-ידי ועדת הערר קבעה הוועדה, כי לאור מעמדו של הקבלן החורג ממעמדו המקובל של קבלן מבצע, ולאור היקף ההתקשרות והיחס בין חוזי הרכישה של הקרקע להזמנת שירותי הבנייה, יש להתייחס למכלול ההסכמים כאל רכישת דירת מגורים על-ידי המשתכן מהקבלן. לפיכך קבעה ועדת הערר, כי המשתכנים חייבים במס רכישה מלא, כאילו רכשו דירת מגורים מוגמרת.

בשולי דברנו נציין, כי פסק הדין מעורר קשיים. כיצד ניתן לקבוע באותה נשימה כי הקבלן לא רכש כל זכות במקרקעין, אך הקונים רכשו מהקבלן דירת מגורים? עם כל הכבוד לעקרון התוכן הכלכלי, הרי שלא ניתן ליצור באמצעותו עסקאות חדשות יש מאין. החלטתה של ועדת הערר תואמת יותר הסדרי פשרה אשר עשויים להכיל סתירות פנימיות, וזאת להבדיל מהחלטה שיפוטית שאמורה להיות קוהרנטית ועקבית. נציין, כי החלטת ועדת הערר עולה בקנה אחד עם הסדרי הפשרה הנוהגים בתחום לפיהם הקבלן פטור ממס רכישה, אך הרוכש הסופי משלם מס רכישה על דירת מגורים מושלמת.

עוד נציין, כי לאור הירידה המהותית בשיעורי מס רכישה לדירות מגורים במקרה של דירת יחיד, יתכן וקביעת ועדת הערר דווקא תועיל לנישומים. זאת משום שעל קרקע משולם מס רכישה בשיעור אחיד של 5%, ואילו על דירת מגורים חלים שיעורי מס פרוגרסיביים ואף ניתנות הקלות משמעותיות במקרה של דירת יחיד.