דירה וחלק מדירה

סעיף 49(ג) לחוק קובע "חזקת מגורים יחידה". לפי סעיף 49ג(3) לחוק, יראו בדירת מגורים מסויימת את דירת מגוריו היחידה של המוכר, גם אם יש לו, בנוסף לדירה זו, דירת מגורים אחרת, שחלקו בבעלות בה הוא נמוך מ-25%.

בפסק דין שנדון לאחרונה, נדונה השאלה: מה דינו של אדם שהיתה לו דירת מגורים שלמה, ובנוסף לה חלק קטן מ-25% בדירת מגורים אחרת. הוא מוכר את החלק הקטן בדירה בפטור ממס (לפי סעיף 49ב(1) לחוק - הפטור הכללי לדירת מגורים), ובטרם חלפו ארבע שנים מבקש למכור את דירת המגורים השלמה שבבעלותו, בפטור ממס לדירה יחידה, לפי סעיף 49ב(2) לחוק.

במקרה זה, ברור שמתקיים התנאי הראשון לפטור בסעיף 49ב(2) לחוק - הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר במועד המכירה. אולם, נשאלת השאלה האם מתקיים התנאי השני לפטור - שבארבע השנים הקודמות לא היו למוכר שתי דירות מגורים בעת ובעונה אחת.

על פניו, נראה כי תנאי זה אינו מתקיים. האם המוכר יכול לטעון, כי החזקה הקבועה בסעיף 49ג(3) לחוק תסייע בידו? חזקה זו קובעת, כאמור, כי יראו דירה נמכרת כדירתו היחידה של המוכר, גם אם יש לו בנוסף לדירה זו חלק קטן מ-25% בדירה. לפי טענה זו של המוכר, לאור חזקה זו, הרי שבתקופה בה החזיק בדירה השלמה ובחלק הקטן בדירה, יש לראות את הדירה השלמה כדירתו היחידה. זאת, גם אם מכר את החלק הקטן בדירה לפני מכירת הדירה השלמה.

בפסק דין שניתן לאחרונה (ו"ע 9007/08 גרוסמן), קבעה ועדת הערר בחיפה, כי החזקה לפי סעיף 49ג(3) לחוק אינה חלה במקרה בו מכר המוכר חלק קטן בדירה בפטור ממס, ולאחר מכן מבקש למכור דירה שלמה בפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק.

הוועדה קבעה, כי החזקה בסעיף 49ג(3) לחוק חלה רק כאשר המוכר מחזיק את החלק הקטן בדירה, במועד מכירת הדירה השלמה. הוועדה התבססה על לשונו של סעיף 49ג(3) לחוק, הקובעת כי יראו את הדירה הנמכרת כדירתו היחידה של המוכר, גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת, חלק קטן בדירה.

מן השימוש בלשון הווה - "גם אם יש לו" - למדה הוועדה, כי החזקה בסעיף 49ג(3) לחוק חלה רק במקרה שבו החלק הקטן בדירה מצוי בידי המוכר במועד מכירת הדירה הנמכרת. לעומת זאת, אם החלק הקטן בדירה נמכר לפני מכירת הדירה הנמכרת בפטור ממס, לא תחול החזקה. משמעות קביעת הוועדה היא, כי בנסיבות אלו החזקה לא חלה בכל הנוגע לתנאי השני בסעיף 49ב(2) לחוק. כלומר, למרות ההחזקה רואים את המוכר כמי שהיו לו שתי דירות מגורים, בעת ובעונה אחת, בארבע השנים שקדמו למכירה.

לדעתנו, במקרים בהם החלק הקטן בדירה נמכר בחיוב במס לפני מכירת הדירה השלמה, יש לאפשר למוכר ליהנות מפטור לדירת מגורים יחידה. כאשר נמכר חלק הדירה בחיוב במס, אין הצדקה לשלול מן המוכר את הפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק למכירת הדירה השלמה.