להרחיב ההגנה לכל הרוכשים

בעקבות פרשת חפציבה מוגנים רוכשי דירה מקבלן משעבוד ראשון בגובה חוב המס; ראוי ליישם זאת גם כלפי רוכשי דירה יד שנייה

ברשת חפציבה הרעידה אשתקד את אמות הספים, עת משפחות רבות אשר רכשו דירות מקבלן נשארו בחוסר כל ועם חובות כבדים בעת קריסת חברת חפציבה. המחוקק, אשר ראה את הפגיעה הקשה באזרח הקטן, מיהר לתקן את חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), כדי לספק הגנה טובה יותר לרוכשי דירות מקבלן.

בין שאר ההוראות אשר נועדו לחזק את ההגנה הניתנת לרוכשים, תיקן המחוקק גם את הוראת פקודת המיסים (גביה) ("פקודת הגביה") (בתחולה מיום 6.10.08), אשר קובעת, כי מס המגיע על מקרקעי סרבן המס יהיה שיעבוד ראשון על אותם המקרקעין, ככל שהדבר נוגע לרוכשי דירות מקבלן.

לאחר תיקון פקודת הגביה הוקל המצב במקצת. כך, רוכש דירה מקבלן יהיה מוגן מפני השעבוד הראשון בגובה הסכום אותו שילם לקבלן, ובלבד שנרשם שיעבוד לטובתו על המקרקעין או שנרשמה לטובתו הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין.

אנו מברכים על צעד זה של המחוקק, שכן הוא נותן הגנה לרוכשי דירות מקבלן, אולם לטעמנו המחוקק טעה בכך שלא החיל הוראה זו על כלל רוכשי נכס מקרקעין באשר הם. הרי אדם אשר רכש דירת מגורים מיד שנייה או מגרש להקמת בית או כל נכס מקרקעין אחר, חשוף הוא באותה המידה בה חשוף רוכש דירה מקבלן, למצב בו המוכר חייב במיסי רכוש או רכישה לשלטונות המס. בנקודה זו אין שוני בין מוכר שהוא קבלן או מוכר אחר, וכן אין שוני בין הרוכשים שכן באותה מידה בה יכול היה רוכש דירה מקבלן לבדוק אצל שלטונות מיסוי מקרקעין האם קיים חוב במס רכוש או רכישה על המקרקעין, כך יכול גם הרוכש האחר לעשות וכישלונם לעשות כן העמיד אותם באותו מצב בו על הנכס אותו רכשו רובץ שעבוד ראשון לטובת המדינה.

מצב זה יוצר חוסר שוויון משווע בין רוכשי דירות מקבלן לבין רוכשי דירות אחרים, וללא הצדקה. אנו קוראים למחוקק לסיים את התהליך אותו התחיל ולקבוע, כי חוב מס על מקרקעין לא ייחשב כשיעבוד ראשון.

הוראה זו לא תפגע בקופת המדינה, שכן פתוחה בפני המדינה הדרך לרשום הערה או שיעבוד בגין חוב המס הנובע מהמקרקעין, עניין אשר ימנע מסרבן המס לבצע דיספוזיציה בנכס וידרבן אותו להשיב את כספי המיסים אותם הוא חייב.

משמעות ההוראה בדבר "שעבוד הראשון" בפקודת הגביה היא, כי המדינה רוכשת זכות קניינית על המקרקעין בגובה חוב המס מרגע יצירתו, וביכולתה לגבות את חוב המס ישירות ממכירת המקרקעין ולא מהחייב עצמו. המדינה כלל אינה חייבת לרשום שעבוד בספרי המקרקעין, ולכן רוכש מקרקעין אשר יבדוק ימצא שהמקרקעין נקיים מכל שעבוד, עלול לעמוד מול שוקת שבורה עת יבקש לרשום את המקרקעין על שמו.

הפסיקה צמצמה את גבולות השעבוד הראשון למס רכוש ומס רכישה, שכן אלו הם מיסים המגיעים על מקרקעין, בניגוד למס שבח או מס הכנסה, אשר נחשבים למס על רווח ולא למס על מקרקעין. הוראת חוק מקוממת זו נשארה בספר החוקים למרות ביקורת ענפה שנמתחה עליה.

שגיב הוא עו"ד ורו"ח, לשעבר מנהל המחלקה המקצועית ומנהל תחום קבלנים ונדל"ן ברשות המיסים, ממשרד פורת שגיב ושות' עו"ד.