זכות שיווק כרכישת מקרקעין

מעשה שהיה כך היה: אגודת מצפה נוף התקשרה עם המינהל בהסכם לפיו תרכוש עבור חבריה קרקע לבניית 75 יחידות דיור. האגודה התקשרה מכוחו של הסכם זה עם קבלן שיבנה עבור חבריה את היחידות האמורות. אלא שבמועד ההתקשרות עם המינהל ועם הקבלן היו באגודה 55 חברים בלבד. לפיכך, העניקה האגודה לקבלן את הזכות הבלעדית לשיווקן של 20 היחידות הנותרות, תוך שהיא מותירה לעצמה זכות וטו לגבי זהות המועמדים.

כמו כן סוכם כי הקבלן/יזם יקבע את מחיר הדירות ויהנה מן הרווחים שיוותרו מן המכירה. עוד סוכם, כי אם הקבלן/יזם יצליח לשווק את הדירות, הוא יקבל מהאגודה (בתום השנה) שכר עבודה של 65,000 דולר לכל יח"ד.

טענת האגודה והיזם היתה, כי לא מדובר בעיסקה במקרקעין אלא בהסכם שיווק גרידא, אשר כנגדו הוענקה ליזם עמלה. אולם בית המשפט העליון העדיף את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין וקבע, כי לאור ההגדרות המרחיבות של המונחים "זכות במקרקעין" ו"מכירה" בחוק - ולאור עקרון התוכן הכלכלי - מדובר באירוע מס לפי חוק מיסוי מקרקעין.

נקבע כי הזכות שניתנה ליזם להתקשר עם המינהל או להפנות אליו רוכשים מהווה הסבה של זכות במקרקעין, שהיא אחת מן החלופות שנקבעו בחוק להגדרת "מכירה". בית המשפט דחה את הטענה הפורמאלית, לפיה לאגודה לא היתה זכות משפטית להעביר את זכויותיה לידי היזם אלא רק לידי דיירים פרטיים, וקבע כי חוק מיסוי מקרקעין מכוון למהות הכלכלית של העיסקה ולאו דווקא למבנה הפורמאלי שלה. כמו כן קבע בית המשפט, כי זכות הוטו של האגודה התרוקנה בפועל מתוכנה. בכך הבחין בית המשפט מקרה זה מהלכת מפלסים (ע"א 4071/02), שם נקבע, כי שיקול הדעת המהותי נותר עדיין בידי המינהל.

כאן המקום להעיר, כי בעבר העניק בית המשפט העליון משקל גבוה יותר למבחן הסיכון, היינו לשאלה מי הגורם הנוטל על עצמו את הסיכון המהותי בעיסקה. ברם, במקרה הנדון לא יוחסה חשיבות רבה לסיכון שהיה מונח על כתפי האגודה במקרה של כישלון בשיווק היחידות, שכן האגודה התחייבה לשלם במקרה זה ובכך למעשה נטלה על עצמה את הסיכון המהותי בפרויקט.

עוד יש להעיר, כי העליון קיבל את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין וקבע את שווי המכירה של הזכות המועברת מהאגודה לקבלן בהתאם לשווי יחידות גמורות. לדעתנו, היה מקום לקבוע את שווי המכירה לפי שווי הקרקע, ללא הרכיב הבנוי.

נציין כי הלכה זו מהווה הרחבה משמעותית וחשובה של הלכות קודמות שיצאו מתחת ידי בית המשפט העליון בסוגיה זו. בעבר נקבע כי הסכם להזמנת שירותי בנייה יכול להוות בנסיבות מסוימות הסכם למכירת זכות במקרקעין (ע"א 175/79 אביבית, ע"א 614/82 ש.א.פ, ע"א 1444/90 דרעד).

מאוחר יותר נקבע, כי במקרה בו הועברו לגורם מממן סמכויות מהותיות, יתכן וגם הסכם המימון יהווה הסכם מסגרת למכירת זכות במקרקעין (עמ"ש 1835/95 חבס). במקרה הנדון הוסיף בית המשפט וקבע, כי גם הסכם שיווק יכול שיהיה הסכם למכירת זכות במקרקעין, ככל שהתוכן הכלכלי יצביע על כך.