אם תרצו - זו אגדה

זה נשמע הגיוני, אבל מצד שני - בשבוע שעבר ניסה הרצל חבס, מנכ"ל ובעל השליטה בחברת חבס, להילחם בכותרות הללו. חבס ארגן מסיבת עיתונאים מתוקשרת, בה הציג את העובדות על אחד מפרויקטי הדגל שלו ושל שוק המגורים היוקרתי בכלל - המגדל בשדרות רוטשילד 1 בתל אביב. הוא אמר שהפרויקט זוכה לביקוש חסר תקדים; שכמעט כל הדירות נמכרו (משרד המכירות נסגר, 3 דירות אחרונות עם חוזים כמעט חתומים ועוד דירה אחת ענקית, 1,400 מ"ר, תחכה לשיווק כשהמגדל יהיה מוכן); שרוב הרוכשים הם ישראלים; הם קנו בלי לקחת מימון. בקיצור ולסיכום - הכל דבש.

האמת, הפתעה גדולה, אבל עם עובדות אי אפשר להתווכח. רק שהעובדות החשובות האלו לא היו חשובות מספיק כדי להימסר במסגרת של הודעת בורסה של החברה.

מה חדש?

כן, תבדקו את ההודעות השוטפות של החברה ולא תמצאו הודעה עם כותרת בסגנון - "קבוצת חבס חושפת היום כי כשנה בלבד ממועד השקתו, הסתיים שיווקו של פרויקט מגורי היוקרה ברוטשילד". הכותרת הזו היתה רק במסגרת הודעה לתקשורת, וזה אומר הרבה. חבס היא חברה ציבורית. כל מידע חשוב ומהותי למשקיעים נמסר במסגרת הודעה לבורסה והיא מקפידה תמיד לפעול כך. מה זה אומר? התשובה פשוטה - המידע שנמסר בשבוע שעבר כנראה לא כל כך חשוב.

ואכן, אם חוזרים לדוחות הכספיים השנתיים, ההצגה של חבס מקבלת פרופורציות שונות לחלוטין. זה לא שהפרויקט לא מוצלח, הוא מוצלח מאוד, אבל הרוב הגדול של עסקאות המכירה בו התרחשו במהלך 2007. במחצית הראשונה של 2008 קצב המכירות ירד, כשברבעון השני הוא היה חלש משמעותית גם מהקצב ברבעון הראשון.

הנה הנתונים מהדוחות הכספיים לשנת 2007 -"החברה החלה בשיווק דירות בפרויקט בתחילת שנת 2007. עד למועד הדוח נחתמו חוזי מכר למכירת יחידות דיור בפרויקט בהיקף של כ-490.7 מיליון שקל. מאז יום 31 בדצמבר 2007 ועד למועד פרסום הדוח נחתמו חוזי מכר נוספים למכירת יחידות דיור בפרויקט בהיקף של כ-66.6 מיליון שקל".

הציטוט הזה, נדגיש, הוא מהדוחות השנתיים של חבס שפורסמו ב-17 במארס 2008, כלומר לפני שלושה חודשים. בשבוע שעבר הציגה חבס את ההצלחה חסרת התקדים - "קבוצת חבס חושפת היום לראשונה כי כשנה בלבד ממועד השקתו, הסתיים שיווק פרויקט מגורי היוקרה שדרות רוטשילד..לאחר כשנה בלבד מתחילת פעילותו, נסגר משרד המכירות המפואר אשר תוכנן לפעול לאורך כל תקופת הקמת הפרויקט. השלמת שיווקו, בהיקף המדובר, בתוך פרק זמן כה קצר, מהווה הצלחה חסרת תקדים בענף הנדל"ן בישראל. היקף מכירת הדירות בפרויקט מסתכם עד כה ב-574 מיליון שקל".

עד כה, זה עד אמצע יוני, וזה לא כולל שלוש דירות שלטענת החברה נמכרו לאחרונה ונמצאות בתהליך של חתימת הסכמי המכר. עד כאן, ואנחנו חוזרים בשביל להדגיש - נמכרו דירות בערך כספי של 574 מיליון שקל. אבל, בדוחות השנתיים מצוין כאמור שנמכרו במהלך 2007 דירות בערך של 490.7 מיליון שקל וכן נמכרו דירות עד ליום פרסום הדוח (17 במארס) בערך של 66.6 מיליון שקל - יחד זה 557.3 מיליון שקל. ועכשיו לתרגיל פשוט - מה ערך העסקאות שחתמה עליהן חבס מאמצע מארס ועד אמצע יוני - סביב 17 מיליון שקל (ההפרש בין המכירות המדווחות ביוני, פחות המכירות המדווחות בדוחות השנתיים).

17 מיליון שקל בשלושה חודשים, כאשר בשלושה חודשים הקודמים נמכרו דירות בערך כספי של 66.6 מיליון שקל. אולי זה קשור לדולר החלש, אבל בכל מקרה אלה נתונים חלשים.

אז, מה הסיפור? בשביל מה צריך את ההצגה הגדולה? ולמה דווקא עכשיו? למה לא לחכות עד שכל הדירות יימכרו? הרבה שאלות, ועכשיו ברור בעצם למה אין בכלל הודעה לבורסה - זה פשוט לא ביג דיל, סוג של חדשות ישנות.

לשנות מגמה

למעשה, כשחופרים בעניין יש כאן אפילו חיזוק לאלו שמעריכים ששוק דירות היוקרה בהאטה. קצב המכירות בחודשים האחרונים בפרויקט רוטשילד 1 הוא במקרה הרע - קצב מכירות חלש ובמקרה הטוב קצב מכירות ממש לא מרשים. בחברה מסבירים כאמור שנמכרו דירות נוספות שעדיין לא נכללו בסכום המכירה, כי הן נמצאות בהליך של חתימת הסכמי מכר. אה, רגע, החברה נמצאת בהליך של חתימה על הסכמי מכר - אולי, וזאת ספקולציה, זו הסיבה שחבס רצה לספר לחבר'ה שגמרה למכור את הדירות. אולי זה סוג של לחץ על קונים פוטנציאלים שמנפנפים בכותרות על המחירים היורדים. ככה ניתן לנפנף בכותרות שכנגד ולשדר לקונים שמוטב שירוצו לסגור עסקה. אין דירות ואין הנחות. סתם אפשרות.

עם זאת, צריך לזכור שבדרך כלל, אם כי לא תמיד ולא בהכרח שבפרויקטי יוקרה, ככל שמתקדם הפרויקט קשה יותר למכור וקצב המכירה יורד. עדיין, לא בטוח שזה מסביר את קצב הירידה במכירות, ייתכן שזו בכל זאת ההאטה בשוק הדירות, וזה עוד מבלי להיכנס לסוגיה משמעותית ולא פחות חשובה - המחירים.

חבס לא מסגירה את המחירים של כל אחת מהדירות. היא מדברת במונחים כללים על כל ההכנסות הצפויות מהפרויקט, אבל אי אפשר לגזור מהנתונים כיוון של מחירים. החברה כן מדגישה בהודעה מהשבוע שעבר - "בדוח התקופתי לשנת 2007 ציינה החברה כי היא צופה ששיעור הרווחיות הגולמית שלה בפרויקט זה יהיה 31%-37%".

זה היה בדוח התקופתי, אבל כמה עכשיו? למה החברה לא מוסרת? אולי זה השתנה? אולי אפילו ירד?

שוב הרבה שאלות, אבל חבס לא ממש באה לענות על אלה בשבוע שעבר. היא באה לשנות את הסנטימנט השלילי בשוק דירות היוקרה, היא באה להציג את מה שהיא רוצה - הצלחה גדולה בפרויקט הדגל שלה, ואכן הצלחה גדולה, אבל לא של הזמן האחרון אלא כתוצאה מהשקה מוצלחת בשנת השיא - 2007. 2008 כנראה הולכת להיראות אחרת.

ולסיום, כמעט שכחנו את הדבר החשוב ביותר - בבורסה ממש לא התרגשו מההודעה של חבס. היא דווקא ירדה בשבוע שעבר והשלימה ירידה של 37% מתחילת השנה, לשווי של כ-384 מיליון שקל.**

avishy-o@globes.co.il