זהירות מפיצול גגות בתל אביב

לאחרונה הופתעו מוכרי דירות באזור ת"א לגלות, כי במסגרת השומה שנערכה על-ידי מנהל מיסוי מקרקעין בגין מכירת דירותיהם, נעשה פיצול פיסי בין הדירה לבין הגג וזכויות הבנייה שעליו, באופן שהם לא נהנו ממלוא הפטור הניתן לפי סעיף 49ז לחוק. הפטור שניתן היה רק בגין שווי הדירה עצמה, ואילו זכויות הבנייה שעל הגג חויבו במלואן במס. זאת להבדיל ממקרה שבו לא היה נעשה פיצול פיסי, שכן אז כפל הפטור (עד גובה התקרה) היה פוטר ממס גם את זכויות הבנייה הנוספות.

במכירת דירת מגורים מזכה זכאי המוכר לפטור ממס שבח בהתאם לתנאים הקבועים בפרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין. עם זאת, כאשר נמכרים עם הדירה נכסים נוספים יש להפריד בין הדירה, הזכאית לפטור, לבין הנכסים הנוספים, שאינם זכאים לפטור. דוגמה לכך היא מכירת דירת מגורים עם זכויות לבנייה נוספת.

לכאורה, במקרה זה היה מקום לחייב במס מלא את התמורה המיוחסת לזכויות הבנייה. ברם, המחוקק נתן דעתו לעניין וקבע בסעיף 49ז לחוק, כי ככל שהדבר נוגע לזכויות בנייה הצמודות לדירה, ישתרע הפטור ממס הניתן לדירת המגורים גם על התמורה ששולמה עבור זכויות הבנייה, ובלבד שהפטור הכולל שיינתן לא יעלה על כפל שווי הדירה ללא זכויות בנייה, או על תקרה הנקובה בסעיף (1,424,400 שקל), לפי הנמוך.

פיצול התמורה על-פי סעיף 49ז לחוק מוכר כ"פיצול רעיוני-אנכי". עם זאת, במהלך השנים הלכו והשתרשו בפסיקה (ע"א 2191/92 עודד נסל) דיני הפיצול הפיסי-אופקי, שקבעו, כי כאשר מדובר בבית מגורים הניצב על חלקת קרקע גדולה במיוחד יש לערוך פיצול פיסי בין שני נכסים: האחד, בית המגורים וחלקת הקרקע המשרתת אותו שימוש סביר, והשני, יתרת הקרקע שצמודות לה זכויות לבנייה נוספת.

משמעות הפיצול הפיסי היא, שהפטור לפי סעיף 49ז לחוק ישתרע רק על התמורה המיוחסת ליחידה שהוגדרה כדירת המגורים (לאחר שלב הפיצול הפיסי), ואילו על יתרת התמורה השייכת ליתרת הקרקע - יוטל מס מלא. למעשה, המשמעות של יישום דיני הפיצול הפיסי היא צמצום גובה הפטור הניתן לפי סעיף 49ז לחוק.

שאלת הפיצול הפיסי לא פסחה גם על דירות בבית משותף שצמודות להן זכויות לבנייה נוספת (על הגג או בחצר). בהקשר זה התקבלה עמדתו של מנהל מיסוי מקרקעין בעניין עמ"ש 188/91 שם נקבע, כי ניתן לערוך פיצול פיסי בין דירת המגורים לבין הגג וזכויות הבנייה שעליו. באותו מקרה לא היה גרם מדרגות שחיבר את הדירה לגג ובנוסף ניתן היה לבנות על הגג יחידת מגורים נפרדת. לפיכך נקבע כי ניתן לפצל.

הטענות שהושמעו כנגד הפיצול הפיסי של הגגות היה כי הפיצול מרוקן מתוכן את סעיף 49ז לחוק ואת ההטבה הניתנת מכוחו, ולמעשה קובע בסעיף סייג שאין בו ולכן חלק מן המקרים הועבר להכרעה משפטית של ועדת הערר.

פסק הדין שניתן לאחרונה ע"י ביהמ"ש העליון בעניין קופת חולים כללית (ע"א 9946/06, ראו מאמר בעמוד זה) עשוי לחזק את הגישה התומכת בצמצום הפיצול הפיסי כל אימת שאין הדבר עולה בבירור מלשון החוק. **