התכנון בישראל מוכתב על-ידי רשת תוכניות בינוי עירוני, הקובעות מה מותר ומה אסור בכל משבצת בתחומן. על בסיס האמור בתוכניות אלו מוצא היתר הבנייה. מטרת התב"ע היא הבטחת רמה נאותה של איכות חיים, ובין היתר להבטיח מצב בו אזרח שרכש מקרקעין לא יופתע מבנייה פתאומית הסמוכה לו.
התב"ע מאושרת תוך חשיפה וביקורת ציבורית. בעוד הוועדה המקומית עשויה לבחון את משמעות השימוש בראייה של שימושי קרקע סמוכים ומשלימים, מטרדים העלולים להתעורר לדרים בסמיכות וכד', יכולה הוועדה המחוזית לבחון את השימוש בראייה רחבה יותר, כמו לדוגמא תחרות בין שימושי קרקע באותו מרחב, תעבורה וכד'. באותו אופן יכולה המועצה הארצית לבחון את השימוש בראיה רחבה אף יותר, כמו גישה לכבישים ארציים וכד'.
תכנון אם כן אמור ליצור ודאות לטווח הארוך. אלא שתכנון המבוסס על מערכת כללים נוקשה אינו נותן מענה לצרכים מיידיים ומשתנים. לפיכך, בחוק מוחדרות הוראות גמישות שמטרתן פתרון ביניים, זמני, לצורך מיידי ומשתנה. אחת מהוראות הגמישות המוחדרות בחוק היא ההוראה המאפשרת לוועדה המקומית להעניק היתר ל"שימוש החורג" מזה שהותר בתב"ע או מזה שהותר מלכתחילה בהיתר הבנייה, תוך עקיפת הביקורת הציבורית וללא שיתוף הציבור כפי שנעשה בהליך התכנון הנורמטיבי, הרגיל.
מרגע שהחוק מאפשר מנגנון מקוצר, ללא שיתוף הציבור, עושים יזמים כל שביכולתם להשתמש בו, וכך הוא מנוצל ככלי לזירוז הליכי תכנון גם כשאין להליך זה כל הצדקה עניינית. כלי חריג זה של שימוש חורג הפך כבר מזמן לכלי נורמטיבי עד כדי כך, שהליך שינוי השימוש הנורמטיבי הפך לחריג. לשימוש נרחב זה השלכות סביבתיות שליליות, והוא מאפשר חבירת אינטרסים בין הוועדות לבין יזמים המנסים לתעל את ההטבות הכלכליות לכיסם, ללא ביקורת ציבורית ראויה.
הניסיון להתמודד עם צרכים משתנים בתכנון העירוני אינו נחלתה של ישראל בלבד. תיאורטיקנים רבים בעולם מנסים למצוא את שביל הזהב. אולם בעוד מדינות מערב אירופה וארה"ב מנסות להסדיר גבולות לגמישות, במידה משתנה של הצלחה, הממסד התכנוני בישראל משתף פעולה עם הגמישות הנקודתית ואף משתמש בה לצרכיו. בישראל מהווה התכנון העוקף כלי תכנוני מרכזי. בכך קיים סחף במדיניות התכנון המוצהרת, ותחושה של היעדר חוק מרחבי. התכנון הכוללני וארוך הטווח אינו מתפקד כגורם מנחה ויוזם, אלא הופך דווקא למכשול שיש להסירו.
המנגנון המוצע בחוק לשיתוף הציבור בהליך של אישור שימוש חורג דל, ופרק הזמן שוועדות מעניקות להתנגדות לשימוש חורג נע בגבולות של 14-15 ימים. לא רק שניתן לכוון את הפרסום למועד ידוע בו אלו האמורים לקבל את ההודעה ולהגיב עליה אינם נמצאים בביתם, אלא שזמן הלימוד וההתארגנות של מי שאינו מתמחה בנדל"ן אינו מאפשר לעמוד בפרק זמן זה. היא עלולה להעמיד את המתנגד במצב שבו יוכרח לפנות להליכים משפטיים מתמשכים ויקרים על-מנת להישמע, אף אם טענתו צודקת. בנוסף לכך, בהתאם לנוסח החוק כיום, אין הנפגע מאישורו של שימוש חורג רשאי לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך נכסיו, אם השימוש החורג גרם לו לנזק. **
הכותב הוא מרצה בתוכנית ניהול עסקי בנדל"ן בלהב, הפקולטה לניהול באוניברסיטת ת"א, שמאי מקרקעין מוסמך וגיאוגרף.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
