דעה: עיוות מס ברכישת דירה שנייה

ברכישת דירת מגורים יחידה (דירתו הראשונה והיחידה של הרוכש או דירה שתוותר יחידה לאחר שהקודמת תמכר בתוך תקופה שנקבעה בחוק) שיעורי המס הם אלה:

על חלק השווי שעד 907,000 שקל לא משולם כל מס; על חלק השווי העולה על 907,000 שקל ועד 1,275,690 שקל מוטל מס של 3.5%; על חלק השווי העולה על 1,275,690 שקל - 5% מס.

לעומת זאת, כאשר מדובר בדירה שאיננה דירה יחידה (להלן: "הדירה שנייה") שיעורי המס גבוהים בהרבה: על חלק השווי שעד 772,310 שקל - 3.5%;

על חלק השווי העולה על 772,310 - 5%.

כלומר, המחוקק מעניק הנחה במס בעת רכישת דירה ראשונה. ההנחה הולכת וגדלה ככל שמחיר הדירה הנרכשת עולה, וזאת עד למקסימום של כ-39,000 שקל.

רצון המחוקק להקל על הציבור בעת רכישת דירה ראשונה, המשמשת בדרך כלל למגורי הרוכש, מובן וראוי לכל שבח. המחוקק משתמש בכלי פיסקאלי כדי לקדם מטרה סוציאלית. אלא שהטכניקה שנבחרה כוללת בחובה גם עיוותים בלתי רצויים.

טול לדוגמה בני זוג, הגרים בדירה צנועה בת 3 חדרים. נניח גם שבעת שרכשו את דירתם הראשונה הם זכו להנחה במס רכישה. ברבות הימים החליטו השניים להשקיע את חסכונותיהם הצנועים בדירה נוספת, קטנה, בת 2 חדרים. זאת כדי להבטיח לעצמם זיקנה מכובדת או כדי לסייע לילדים. כמובן שבעת רכישת הדירה השנייה שילמו השניים מס רכישה מלא, ללא הנחה כלשהי. עד כאן טוב ויפה.

בשלב מסויים החליטו השניים למכור את דירתם הראשונה ולרכוש תחתיה דירה אחרת, דומה לראשונה. אלא מאי? בעת רכישת הדירה החדשה אין ולא תהיה להם יותר "דירה ראשונה" אלא שתי "דירות שניות". לפיכך הם יאלצו לשלם מס רכישה מלא עבור דירתם החדשה. יש בכך עיוות, משום שרכישת הדירה החדשה איננה תולדה של שיפור במצבם הכלכלי, אלא רק של שינוי גיאוגרפי. בדוגמה זו אין ספק שהדירה החדשה שרכשו היא "דירתם הראשונה" על-פי מאפייניה הסוציאליים.

לעומת זאת, קיימים מקרים שבהם יש לפלוני רק "דירה ראשונה". אולם, להבדיל מן המקרה הקודם, מדובר בוילה מפוארת בסביון. על פי החוק הקיים זכאי אותו פלוני, שהוא עשיר מופלג, להנחה במס רכישה בעת רכישת אותה וילה, הואיל ומדובר בדירתו הראשונה. משום ערכה הגבוה הוא גם זוכה להנחה המירבית בסך 39,000 שקל. איזה הגיון יש להעניק לגביר הטבה זו, ולשלול אותה מבני הזוג גיבורי סיפורנו אשר כל חטאם הוא בזה שהחליטו להשקיע את הונם המוגבל בשתי דירות קטנות ולא באחת גדולה?

ההסדר הקיים נראה צודק בהסתכלות כללית, והוא גם קל ליישום. אולם במקרים לא מעטים הוא בלתי צודק וגורם לעושק הדל. לפיכך, מוצע לשנות את החוק באופן שכל אדם יקבל הנחה במס רכישה בעת רכישת "דירה ראשונה" המשמשת או מיועדת לשמש למגוריו, או חליפתה (לאחר שמכר את דירת מגוריו הקודמת), על אף שיש לו באותה עת עוד דירות ("דירות שניות").

הכותב הוא היועמ"ש של להב - ארגון העצמאים והעסקים בישראל, ובעל משרד עצמאי העוסק בנדל"ן.