השפעת הרחבת דירה על החלקים ברכוש המשותף

כשהבניין נבנה על-ידי קבלן אחד ושטחי הדירות ידועים מראש לכל הדיירים, הבעיה פחות אקוטית.

במקרים אלו בדרך כלל הקבלן מציין בהסכם הרכישה גם את החלקים ברכוש המשותף לצורך הוצאות וכו', כך שהמחלוקות בעניין בין הדיירים פוחתות.

אך המצב שונה כשמדובר במבנה צמוד קרקע, אשר לא נבנה בבת אחת אלא נוצר כתוצאה של הרחבות כאלו ואחרות במהלך השנים על-ידי הדיירים, וכעת כשהדיירים מבקשים לרשום בית משותף, לפתע מתגלות מחלוקות איך לחשב את החלקים של הדירות ברכוש המשותף. כזה היה המקרה שהוכרע בבית המשפט העליון בעניין רע"א 9552/06, אליעזר ואסתר סטרולוביץ ואח' נ' יוסף וניקול לזרוביץ, שנדון בפני הרכב א. ריבלין, א. רובינשטיין, י. דנציגר.

בענין סטרולוביץ, המערערים רשומים במינהל מקרקעי ישראל כחוכרים של שתי יחידות, והמשיבים בעלי זכות חכירה ביחידה נוספת. לצורך היוון זכויותיהם במינהל מקרקעי ישראל, המערערים שילמו עבור שתי יחידות ובמשך השנים הצדדים הרחיבו את דירותיהם. כעת, כשניגשו הצדדים לרשום בית משותף, התגלעה מחלוקת איך לחלק את הרכוש המשותף, ולפי איזה יחס.

בית משפט קמא קבע, כטענת המשיבים, כי יש לחלק לפי יחס שטח רצפה של דירות הצדדים, כולל ההרחבות שנעשו לפי היתר. המערערים ביקשו לקבוע עניין זה לפי יחס של שניים לאחד, כי למערערים במקור 2/3 מזכויות החכירה בחלקה כולה, ואין חשיבות כמה כל אחד בנה בחלק שלו.

בית המשפט העליון קיבל את הערעור, והשופט רובינשטיין שנתן את פסק הדין העיקרי ויתר השופטים הסכימו עמו, קבע כי את הפתרון יש לגזור מהזכויות הקנייניות במקור, ולא לפי השאלה כמה כל אחד הרחיב ובנה במשך השנים.

אם לדוגמא, שניים רוכשים חלקה בשלמות כשהאחד בעלים של 60% והשני 40%, אך השותף הזעיר בונה בית גדול יותר ואלו השותף הבכיר לא מנצל את זכויות הבנייה עד תום, אין זה צריך להשפיע על החלקים ברכוש המשותף.

רובינשטיין קובע: "חוזי החכירה המקוריים ייחסו לשלושת החוכרים חובות - ומסתבר אפוא שגם זכויות - שוות ברכוש המשותף. דהיינו, המחכירה התייחסה לכל אחת מהיחידות כבעלת זכויות שוות ברכוש המשותף. בסופו של דבר הועברה החכירה בשתי יחידות למבקשים. אם נניח שחוזה חכירת המשנה המתייחס ליחידת המשיבים היה זהה לשני החוזים שלפנינו, יש לכאורה בסיס לטענה כי למבקשים 2/3 מזכויות החכירה ברכוש המשותף".

השופט רובינשטיין מסיק מהעובדה כי הגודל המקורי של שלוש היחידות כמעט זהה, והמערערים שילמו בפועל דמי היוון עבור שתי יחידות, כי אכן במקור הזכויות חולקו לפי 2:1. רובינשטיין מנצל הזדמנות זו וגם מביע דעתו בעניין עקרוני של הצורך בלרשום בית משותף, רק את אותם חלקים שנבנו כדין ובהיתר.

בעניין זה השופט רובינשטיין מסתייג מהלכות קודמות (ע.א. 402/80 אתגר) וקובע, כי יש לעשות רענון באשר לא יתכן שזרוע אחת של השלטון תכשיל זרוע אחרת על-ידי רישום בית ללא היתר בפנקסי מקרקעין (ראה גם מ. בניאן עקרונות והלכות בדיני מקרקעין עמ' 757).