העליון הפך חלקית את הלכת צרי: אין היטל השבחה בבנייה על מגרש ריק

"תיקון טעות דפוס" שנשמט מידיעתו של בית המשפט בעניין צרי, הביא להלכה שלפי דעתו דהיום של אותו בית משפט, הינה מוטעית מיסודה. חמש שנים בהן הציבור שילם היטל מקום שהחוק קבע כי הוא פטור מתשלומו: בבניית דירות על קרקע פנויה * עם זאת, הלכת צרי שרירה וקיימת לעניין שאין פטור אלא לדירה אחת

חמש שנים לאחר שפסק בעניין לאה צרי ואח' נ' הוועדה המקומית גבעתיים (רע"א 7417/01 ורע"א 8498/01 בפס"ד מיום 26/06/03), שב בית המשפט העליון והפך את ההלכה על פיה. בפס"ד שפורסם ביום 22/07/08 בעניין זיאד חמאיסי נ' הוועדה המקומית מבוא העמקים (רע"א 3626/06) נקבע, כי לפרשנות שניתנה בעניין צרי אין זכר בנוסח החוק.

השאלה שעמדה להכרעה בעניין צרי היתה "כמות הדירות שעליהן יכולים המבקשים ליהנות מהפטור בהיטל השבחה". בית המשפט קבע אז, באמרת אגב מפי השופטת דליה דורנר, כי יש לשלול את הפטור מהיטל לדירות שייבנו על קרקעות פנויות. קביעה זאת, הגם שלא עסקה בשאלה שבמחלוקת, שללה פטור שהיה מקובל שנות דור, עבור בנייה פרטית של מגורים לשימוש עצמי על קרקע פנויה.

קביעת בית המשפט בעניין צרי נשענה על תיקון 20 לחוק, שבו התקבל הנוסח: "בנייה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות, אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בנייה על אותם מקרקעין ששימשו למגוריו ...", כלומר "שימשו" ולא "ישמשו", כלשון הסעיף מתיקון 21 ועד היום. מכאן הסיקה השופטת דורנר, כי "ענייננו בסעיף משובש, שמשמעותו אינה יכולה להילמד מלשונו בלבד", ופסקה כי הפטור ינתן רק למי שהמקרקעין גם "שימשו" וגם "ישמשו" למגוריו.

במאמרי "הלכת צרי - בנייה או בנייה שהיא כהרחבה" (גלובס נדל"ן 05/12/2004) כתבתי: "בשעה שהוראת החוק מנוסחת בלשון חד משמעית, ומקנה פטור לכל 'בנייה ... של דירת מגורים', יצקה השופטת דורנר תוכן מקורי חדש למילה 'בנייה' וצמצמה את הפטור אך ורק לבנייה שבעקבות הריסת דירה קודמת".

מהלכת חמאיסי מתברר, כי אי ידיעת החוק בנוסחו הנכון הביאה את בית המשפט לכלל טעות בעניין צרי. כותב השופט י' אלון: "הבסיס הלשוני עליו נסמכה מסקנה זו שבפסק דין צרי הינו כי על פי נוסחו הנכון של הסעיף מתייחס הפטור רק לבנייה או הרחבה של דירה במקום ששימש כבר כדירה, ולא בדירה שנבנתה מלכתחילה על מגרש ריק. מתברר כי הנחה ניסוחית זו טעונה בחינה מחודשת, שכן שלושה שבועות לאחר חקיקת הסעיף (בניסוח "ששימשו") פורסם בספר החוקים ... "תיקון טעות דפוס": "בחוק התכנון והבנייה (תיקון 20), בסעיף 13, בסעיף קטן (ג) החדש, במקום 'ששימשו' יבוא 'שישמשו'... ". לאמור, הבחנתו של פס"ד צרי בין "הנוסח המקורי" ל"נוסח הנוכחי", יסודה בטעות דפוס שאירעה בנוסחו המקורי של תיקון 20 ואשר תוקנה זמן קצר לאחר מכן. "הנוסח המקורי" ("ששימשו") שעמד ביסוד ההנמקה להחרגת בנייה חדשה על קרקע בתולה, התברר להיות טעות דפוס, כאשר הנוסח הנכון היה והינו מקרקעין שישמשו". ובהמשך: " ...נוסחו הנכון של הסעיף שולל למעשה פרשנות לשונית לפיה "הבנייה" הזכאית להטבה תהיה רק ב"בנייה שהיא הרחבה", שכן לפרשנות שכזו אין זכר ואחיזה כפי מילותיו ונוסחו".

ציבור משלמי ההיטל, ממנו נגזל הפטור שלא כחוק, שילם את מלוא המחיר על טעותו של בית המשפט. נשארה עדיין ללא מענה השאלה: כיצד יוחזר כספו של ציבור זה?

אז מה היה לנו כאן? "תיקון טעות דפוס" שנשמט מידיעתו של בית המשפט בעניין צרי, הביא להלכה שלפי דעתו דהיום של אותו בית משפט, הינה מוטעית מיסודה. חמש שנים בהן הציבור שילם היטל מקום שהחוק קבע כי הוא פטור מתשלומו, חמש שנים של אובדן זמן שיפוטי "יקר", וכרגיל הציבור משלם את המחיר.

יודגש עוד, כי הלכת צרי לא עסקה בבנייה על מגרש ריק אלא בהריסת מבנה חד קומתי קיים ובניית בניין שלוש קומות תחתיו. השאלה העיקרית שהתעוררה בפסה"ד היתה האם הפטור הקבוע בסעיף 19 לחוק לבנייה שאינה עולה על 120 מ"ר היא על דירה אחת בלבד, או אף על כמה דירות כבמקרה הנדון, שכל אחת מהן אינה עולה על 120 מ"ר? נפסק כי הפטור חל רק על דירה אחת בלבד, והלכה זו לא התהפכה בפסיקה הנוכחית בעליון.

* הכותב הינו שמאי מקרקעין.