החסר והשלם בחוק המכר

מאז שחוקים אלו נחקקו לראשונה בשנות ה-70 ניתנו אלפי פסקי דין בערכאות שונות בהתדיינויות שונות בין קוני דירות לבין הקבלנים. הצורך בשנוי דרסטי היה מורגש היטב וטוב מאוחר מאף פעם.

הבנק כ"בייביסיטר"

התוצאה של התמוטטות חפציבה היתה תיקון 4 ותיקון 5 לחוק מכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) וכן במפרט החדש הנוגע למכירת דירות מקבלן.

תיקונים אלו, שיכנסו לתוקף ב-6 לאוקטובר, קובעים כי אסור לקבלן לגבות כספים כלשהם בשיעור העולה על 7% משווי הדירה, אלא אם ניתנה ערבות חוק מכר. החידוש הכי משמעותי הינו חיוב הקבלן להקפיד כי התשלומים ישולמו על ידי הרוכש רק באמצעות שוברים שהנפיק הבנק המלווה עבור הבנק. שובר זה מבטיח שהתשלום יהיה לטובת חשבון מסוים שמיועד לפרויקט הנדון והוא מונע מצב בו הרוכש התמים, בשל חוסר ידע, חוסר תשומת לב או אי נעימות, ייתן שיק לקבלן והלה לא יכניס את הכסף לחשבון הרלוונטי.

התשלום הוא הוראה לבנק להוציא את הערבות, כך שהרוכש פטור מהדאגה האם הקבלן הוציא ערבות אם לאו, ולמעשה הבנק הפך להיות "בייביסיטר" של הקבלן. כמו כן, אסור לגבות יותר משלבי התקדמות הבנייה בלי מתן ערבות.

עוד נקבע, כי הכסף שהרוכש משלם עדיף על חובות מס שיהיו לקבלן כלפי שלטונות מס.

הערבות הבנקאית הניתנת לרוכש תהיה צמודה גם היא למדד תשומות הבנייה, מדד שבשנים האחרונות עולה משמעותית בהשוואה למדד הרגיל. בכך, הרוכש לא יהיה חשוף לתנודות קיצוניות, לפחות בכל הקשור לכספים שכבר העביר לטובת הפרויקט.

חידוש נוסף הינו מפרט חדש שהוציא שר הבינוי והשיכון. המפרט מחייב את הקבלן להיות יותר פרטני ויותר מדויק לגבי תכונות החשובות של הדירה שהוא מוכר. מדובר בצעד חשוב ומשמעותי לקראת הקונה, שידע טוב יותר מה הוא רוכש ויקנה מה שמבטיחים לו באתר המכירות.

כל מטרת המפרט הינה כי לרוכש תהיה הזדמנות להכיר במלואן את תכונות הדירה, הן אלו שקשורות להיבטים הקניינים והתכנוניים והן אלו הקשורות להיבטים הטכניים, כגון גודל אריחים וסוגם.

המפרט החדש אכן עושה צעד אחד לקראת הרוכש, אך יש בו גם החמצת ההזדמנות להתאים את המפרט גם מבחינה צורנית למטרה שלשמה יועד. המפרט כולל בתוכו פרטים קניינים ותכנוניים, כגון בעלות/חכירה או תכנית בנין עיר רלוונטית וכן פרטים אודות הרכוש המשותף והצמדה, כאשר באותה נשימה המפרט כולל גם פרטים אודות סוג האסלה והאמבטיה הדלתות וכו'.

מנסחי המפרט היו עושים שרות מעולה לציבור ולקידום מטרות המפרט לו היו מפרידים את ההיבט הקנייני התכנוני מההיבט הטכני. הרי בפועל, הרוכש התמים החותם על מסמכים רבים בעת רכישת דירה מציץ בעיקר בכותרת המסמך ואולי מעז לשאול שאלה או שתיים.

אחריות משפטית

בניית מפרט קנייני תכנוני, בצורה של "נספח רכוש משותף", המסביר במלל מובן לכל את העקרונות הבסיסיים של זכות קניינית הנרכשת והיבט התכנוני, יש בו כדי לסייע רבות לרוכש להבין מה הוא קונה, גם בהיבט של שימוש באחוזי בניה עתידיים וכו'.

את החלל הזה עדיין צריכים למלא סוכני המכירות העומדים בחוד החנית של הקבלן. לא פחות מכך, מוטלת אחריות על עורכי הדין המשמשים כיועצי קבלנים.

כל עורך דין של קבלן, שמופיע בפניו רוכש ללא ייצוג עורך דין מטעמו, חייב לטעמי להחתים את הקונה על "מסמך הבהרות", שיש בו כדי להסביר את עיקר העסקה. יתרה מכך, אותו עורך דין חייב לאמת את החתימה של הקונה כפי שמאמתים חתימה על שטר עסקה.

כידוע, עורך דין המאמת חתימה של מוכר או קונה על שטר מכר חייב לאשר כי הסביר את המהות המשפטית של הפעולה שהמוכר/קונה עומדים לבצע ושוכנע כי הם הבינו את מהות הפעולה ורק אז חתמו על המסמך. חיוב עורך דין לדאוג שהקונה הבין על מה הוא חותם, הינו שסתום לגיטימי והשלמה של רצון המחוקק, זאת כדי לוודא שאכן הקונה הבין מה הוא קונה ואכן מה שהבטיחו לו זה מה שכתוב גם באותיות הקטנות של המסמכים הרבים שהוא חותם.