תנאי מתלה מול תנאי תוקף

במסגרת הטורים האחרונים הצגנו את האבחנה בין תנאי מתלה לתנאי תוקף ביחס למיסוי הסכמים למכירת מקרקעין. נזכיר, כי חוזה עם תנאי מתלה (לדוגמה שינוי תב"ע, זכייה במכרז וכו') נחשב כשריר וקיים, ומועד חתימתו נחשב כיום המכירה לכל דבר ועניין, לרבות חובת דיווח ומועד החבות במס. לעומתו, הסכם עם תנאי תוקף (לדוגמה הסכם הנחתם ע"י כונס הכפוף לאישור בימ"ש), ייחשב כהסכם מוגמר רק במועד קבלת אישור הרשות המוסמכת על-פי דין.

אבחנה דומה התעוררה לאחרונה בפס"ד בעניין ולדימיר אודלר (ו.ע 1389/05). באותו עניין התקשרו העוררים עם נאמן ביום 29.7.03 בהסכם נאמנות והסכם קומבינציה. ההסכמים היו תלויים בתנאי מוקדם שהנאמן יזכה בהתמחרות ביחס למחצית מגרש מסויים - התמחרות שעל תוצאותיה יכריז ביהמ"ש (במסגרת הליך לפירוק שיתוף).

כעבור כחודשיים התקיים התנאי, והנאמן זכה בהתמחרות. התעוררה השאלה, מהו המועד הקובע לחובת הדיווח על העיסקה ועל הנאמנות. העוררים טענו כי הזכייה בהתמחרות היתה תנאי תוקף, ולכן המועד הקובע למדידת הזמנים הינו 23.9.03. ועדת הערר בתל אביב דחתה טענה זו וקבעה כי מדובר בתנאי מתלה ולא בתנאי תוקף, שתוקפו מותנה מכח הדין באישור בית משפט.

בנסיבות העניין, הצלחתו של הנאמן לרכוש את מחצית המגרש ולקיים את חיוביו היתה תלויה בו ובנכונותו לעמוד בתנאי ההתמחרות (ובכלל זה הגשת ההצעה הגבוהה ביותר), ולכן מדובר בתנאי שקיומו תלוי בצד המעוניין שעל פי ההסכמים, ולא בגורם חיצוני. מטעם זה קבעה הוועדה שהמועד הקובע הוא מועד כריתת החוזים, אף שבמועד זה טרם הושלמה ההתמחרות.

ואכן, על-פי המצב המשפטי כיום, קיימות בהחלט סיטואציות הנראות מוזרות למתבונן מן הצד: כך לדוגמה, תוכר מכירה ותקום חובת דיווח וחבות במס מקום בו ראובן מתחייב למכור לשמעון מקרקעין שכלל אינם בבעלותו, ואף כאשר אין בידו אפילו אופציה לרכשם.

זאת ועוד, בחינת השאלה האם המדובר בתנאי מתלה או תנאי תוקף בתלות במשקפי הצדדים להסכם הנבחן עלולה להוביל להקדמת יום המכירה, גם כשמדובר בתנאי תוקף. לדוגמה: קיים הסכם במסגרתו מבקש מנהל עזבון למכור נכס מקרקעין לראובן. אין ספק כי במקרה כזה יום המכירה בין מנהל העזבון ובין ראובן יהיה רק במועד אישור ההסכם על-ידי בית המשפט. עם זאת, נניח כי טרם אישור בית המשפט מתקשר ראובן בהסכם עם שמעון ומסחר לו את זכותו - דהיינו אם וככל שראובן אכן יהיה בעל הזכויות הרי שאלה ימכרו לשמעון. במישור היחסים בין ראובן ושמעון ככל הנראה ייקבע שהמכירה קיימת כבר במועד חתימת ההסכם ביניהם - וזאת אף אם מועד זה קודם למועד אישור ביהמ"ש לעיסקה שבין מנהל העזבון ובין ראובן - המהווה תנאי מוקדם למימוש ההסכם שבין ראובן ושמעון.

פתרון חלקי במקרים של תנאי מתלה שטרם התקיים הינו לדחות את תשלום המס לפי סעיף 51 עד למוקדם מבין מועד העברת החזקה, תשלום 50% מהתמורה או מתן ייפוי כח בלתי חוזר לרישום המקרקעין. עם זאת, זהו פתרון חלקי בלבד שכן הדחייה היא של התשלום בלבד ולא של אירוע המס, ועל כן היא מתחייבת בתשלום הפרשי הצמדה וריבית ואין בה כדי למנוע הטלת קנסות אם לא הוגשו דיווחים במועד חתימת ההסכם.

הכותבים הם ממשרד אלתר עורכי דין.