"צה"ל לא עובר לנגב משיקולי נדל"ן"

את הנסיעות הארוכות ברכב הצה"לי מהקריה לבאר שבע החליף בשבועות האחרונים אלוף משנה (עוד מעט במיל') פיני ליברמן, שעד לאחרונה כיהן כראש מינהלת הפרויקט למעבר בסיסי צה"ל לנגב, בנסיעות למתחם ההיי-טק בקרית עתידים בת"א. ליברמן, שכיהן בעבר גם כמפקד מרכז הבינוי בצה"ל, הוא הרכש החדש של בטר פלייס, מיזם המכונית החשמלית של שי אגסי והחברה לישראל, שבו ימלא את תפקיד סמנכ"ל התשתיות.

במשרד הביטחון כבר בחרו את מחליפו של ליברמן, שדווקא יעשה את המסלול ההפוך מהמגזר הפרטי לצבא. מדובר באביתר חכמון (44), שכיהן בעבר כמנהל חברת Rival ההולנדית. חכמון שירת בעבר 7 שנים בצה"ל כאיש קבע.

ליברמן נחשב לאחד מהקצינים המוערכים בצה"ל בתחום התשתיות והלוגיסטיקה, ועוד לפני תפקיד ראש מרכז הבינוי הוא כיהן כראש מינהלת "קשת צבעים", שעסקה בהיערכות מחדש והעתקת בסיסי צה"ל לאחר חתימת הסכמי אוסלו ועוד. בקריירה של 26 שנה בצבא ובמערכת הביטחון ניהל ליברמן פרויקטים בהיקף של מיליארדי שקלים, אולם האתגר הגדול ביותר היה אמור להיות המעבר של בסיסי צה"ל לנגב, בהשקעת ענק הנאמדת ב-20-25 מיליארד שקל.

אחרי מאבק ממושך מול ארגוני הירוקים, נראה כי הפרויקט עבר את נקודת האל חזור, לאחר שבסוף אוגוסט נתן בית המשפט את האישור להתחיל בביצוע עבודות העפר בצומת הנגב, זאת במקביל להשלמת תזכיר ההשפעה על הסביבה. בנוסף, גם הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז הדרום אישרה את הפרויקט והעבירה אותו להערות הציבור, לקראת האישור הסטטוטורי הסופי.

עיר הבה"דים תרכז את כל בסיסי ההדרכה של צה"ל שיועתקו ממרכז הארץ ויפנו קרקעות לבניית אלפי יחידות דיור. העיר מתוכננת לקום על 2,600 דונם באזור צומת הנגב, בפרויקט שעשוי להמשך 5-6 שנים.

מדוע לעזוב פרויקט שמימושו נראה קרוב מתמיד, לטובת חזון המכונית החשמלית שטרם הוכח? בראיון ראשון מאז סיים את תפקידו, אומר ליברמן ל"גלובס" כי חיכה עד שהפרויקט יקבל את כל האישורים המתאימים ויוכל לצאת לדרך. "אני קצין בצבא מזה 26 שנה, והרגשתי שהגשמתי את כל היעדים שהצבתי לעצמי. אמרתי מראש למנכ"ל משרד הביטחון, פנחס בוכריס, שאני לא עוזב עד שבית המשפט יתן אישור סופי ועד שלא ייקבע אומדן תקציב סופי. עברתי שנתיים מאוד אינטנסיביות וקשות ואני מרגיש שהגיע הזמן לפרק ב' בשוק האזרחי. הפרויקט לא עוזב אותי. אי אפשר להתנתק מפרויקט כזה והוא ימשיך ללוות אותי".

נשאר תחת קפלינסקי

ליברמן מצטרף לבטר פלייס ולמספר יוצאי צבא, בהם סגן הרמטכ"ל לשעבר משה קפלינסקי, שגויס על-ידי אגסי ועידן עופר לתפקיד מנכ"ל המיזם. "אפשר לומר, שלא הרבה השתנה מבחינתי", אומר ליברמן בחיוך. "הסיבה שעברתי לבטר פלייס היא לא כספית, כי היו לי גם הצעות אחרות. תמיד השתדלתי לעסוק בפרויקטים שיש בהם פריצת דרך ועשייה, ומבחינתי עיר הבה"דים אמורה להציל את הנגב, המכונית החשמלית הולכת לשנות את העולם, וזה אתגר מאוד גדול".

במסגרת תפקידו החדש ליברמן אמור להיות אחראי על הקמת כל תשתית הטעינה של המכונית החשמלית והחלפת הסוללות, תחום שנחשב קריטי להצלחת הפרויקט. ליברמן רומז כי כל הסקפטיים בנוגע לפרויקט עשויים להיות מופתעים. "לא הייתי מגיע לפרויקט אם לא הייתי מאמין בו. להערכתי, בתוך פחות מחמש שנים כבר נראה פה מכוניות חשמליות נטענות בכבישים".

לליברמן יש הרבה מה לומר על ההליכים של מעבר מחנות צה"ל לנגב, ועל התמודדות צה"ל ומערכת הביטחון עם קשיים תקציבים בתקופה שבה מחירי התשומות הם בעלייה מתמדת. אחרי שמילא את תפקיד ראש מרכז הבינוי באגף הטכנולוגיה והלוגיסטיקה (אט"ל), הפרויקט של העברת בסיסי צה"ל לנגב היה "תפור" על ליברמן, שלא שיער כמה גדולה תהיה ההתנגדות מצד ארגוני הירוקים ובחלק מהציבור למעבר לנגב, שבעיניו נראה מעשה טריוויאלי וציוני. "צה"ל לא החליט לעבור לנגב משיקולי נדל"ן. זה קודם כל פרויקט לאומי-ציבורי-ציוני, שיביא לקפיצה מדהימה בכל תחומי החיים בנגב. הפרויקט יבוא לידי ביטוי לא רק בהשפעה ישירה של מעבר מחנות צה"ל לנגב, אלא בבנייה ושדרוג של כל תשתית הכבישים, הרכבות והמים, שהולכים להשתנות בנגב".

גלובס: יש עדיין רבים שסקפטיים לגבי הצלחת מעבר מחנות צה"ל לנגב.

ליברמן: "יש אמרה, שאם דוד בן גוריון היה עושה סקר סיכונים לפני 60 שנה, אז המדינה לא היתה קיימת, הרי מסביב היו כל כך הרבה ערבים ואנחנו היינו כל כך קטנים. המעבר של צה"ל לנגב יקרה משתי סיבות: צה"ל לא יכול מבחינה כלכלית להמשיך ולהישאר במרכז הארץ, וכן שקיבלנו החלטה אסטרטגית בשיתוף משרד האוצר והרשויות בנגב לבצע את המהלך.

"להערכתי לא ניתן לעצור את הפרויקט כיום, ולו רק בגלל שהוא לא תלוי יותר בתקציב המדינה, אלא מתוכנן להתבצע בשיטת BOT (שבה יזם מתכנן, מממן, מקים ומתחזק את התשתית בתמורה להפעלתה לטווח ארוך). מעבר לכך, אסור לשכוח שצה"ל נמצא כיום באזורי ביקוש כמו צומת גלילות, צריפין ודרום הקריה, שהם בעלי פוטנציאל של קרקע וכסף, ויש מערכת איזונים כלכלית שתאפשר את המהלך של פינוי הבסיסים. לכן להערכתי הפרויקט יצא אל הפועל".

התנאים האלה היו קיימים לפני שנים רבות. יש כבר טענות שעיכוב הפינוי נבע יותר מאינטרסים נדל"ניים מאשר ציוניים, כלומר שהיה נוח לחכות עד שערך הקרקע יהיה הגבוה ביותר.

"הטענות אינן נכונות. הפרויקט התחיל להתגלגל רק מהרגע שהממשלה קיבלה החלטה על העתקת בסיסי צה"ל, ב-2005. עיר הבה"דים הוא בכלל הפרויקט השני הגדול לאחר העברה של בסיס חיל אוויר (בח"א 28) לנבטים, שזה פרויקט בהיקף 1.5 מיליארד שקל שכבר הסתיים בהצלחה. עובדתית, כשניגשים לפרויקט כזה, שיאכלס 11 אלף חיילים, אתה חייב לבצע את כל הבדיקות הנדרשות כדי להבטיח את שלומם, כולל מבחינת איכות הסביבה. עיר הבה"דים, גם במונחים של פרויקטים בתחום התשתיות במגזר הפרטי, לא התעכב ועומד כיום בזמן ובתקציב. דרך אגב, אם בודקים את לוח הזמנים להעברת חיל האוויר לנבטים, הוא נסגר בפיגור של ימים בלבד, שזה חסר תקדים".

אחרי מעבר הבסיסים, יישאר למשרד הביטחון רווח ממימוש הקרקעות?

"שווי הקרקעות שיתפנה מעולם לא היה השיקול העיקרי. צה"ל לא עובר לנגב בגלל שיקולים כלכליים, אלא כי הוא חושב שיש צורך לחזק את הנגב ולמשוך השקעות לאזור הדרום. אני לא אומר שהצבא לא ירוויח, אבל אין פה איזה סוג של "בוננזה" כמו שכולם חושבים. מנקודת הראות שלנו, החיסכון בעיר הבה"דים הוא שחייל שיגיע יקבל הכשרה טובה יותר, מקצועית יותר וקצרה יותר. הפרויקט מאופיין בהוצאות קבועות גדולות, אבל בטווח הארוך הוא יגרום לתרומה עצומה בהפחתת עלויות האחזקה והתפעול השוטף. רק בתחום ההדרכה החיסכון נאמד בעשרות מיליוני שקלים בשנה, כך שבראייה לעתיד הפרויקט יחזיר את ההשקעה".

האם במשרד הביטחון שוקלים להישאר שותפים בפרויקטים או בהשבחת קרקע?

"צה"ל לא יכול להיות שותף בנכסים ובקרקעות. אנחנו לא סוחרי נדל"ן, אלא צריכים לספק ביטחון. יש כיום דיונים מול המינהל, ראשי הרשויות הרלוונטיות ומשרד הפנים במטרה לנסות ולהשביח את הקרקע, גם אם צריך שינוי של התב"ע לצורך הגדלת אחוזי הבנייה. בהתאם לתב"ע המעודכנת אפשר יהיה להעלות את שווי הקרקע, ואם זה יקרה המשמעות היא שמשרד האוצר יצטרך לתת פחות לצה"ל בתקציב לצורך המעבר לנגב. אני מכיר היטב את המספרים ואת הספקולציות שהתפרסמו בעיתונים, אבל גם אם תהיה השבחה מאוד מהירה של הקרקעות שיתפנו היא לא תממן את עלות ההגירה לנגב".

אילו תוכניות בנייה ספציפיות מקודמות כיום? האם יש מצב שחלק מבסיס הקריה, היושב על עתודת הקרקע היקרה ביותר, יתפנה?

"התוכנית הכי קונקרטית היא לבניית אלפי דירות בשטח שיתפנה באזור צריפין. התוכנית מקודמת כיום על-ידי עיריית ראשון לציון, בשיתוף באר יעקב. מבדיקות שעשינו לגבי השיווק המתוכנן של הקרקעות, התברר שגם במקרה הזה זה לא יספיק כדי לממן אפילו את החלק היחסי של העברת בסיסי הדרכה שיתפנו מצריפין. להערכתי בסיס הקריה לא יפונה, מאחר והתשתיות בקריה מאוד מאוד יקרות. מבלי להיכנס לפרטים, יש את התשתיות העיליות ויש גם תשתיות תת קרקעיות. פינוי הקריה כבד מידי מבחינה כלכלית".

חלק מהערים בנגב כבר החלו לקדם פרויקטים לבניית דירות לאנשי הקבע.

"מסקר שעשינו, הפוטנציאל הוא למעבר של 5,000 איש, אנשי קבע ומשפחותיהם, לנגב. חלק גדול מההיערכות שלנו הוא ליצירת מערכת תומכת לאנשי קבע שיעברו לנגב והוקמה מינהלת בצה"ל שמטפלת רק בנושא הזה. אנחנו נעניק סובסידיה דיפרנציאלית לסביבת המגורים, כלומר, מי שירצה להתגורר ביישובים חזקים כמו עומר יקבל סבסוד נמוך מישובים חלשים יותר. ההחלטה העקרונית שקיבלנו היא לנסות ככל שאפשר שאנשי הקבע ישתלבו ביישובים קיימים. אנחנו לא רוצים לעשות מרכזים אליטיסטיים מחוץ ליישובים, אלא להשתלב בתוכניות פיתוח קיימות. היעד שקבענו לעצמנו הוא להביא למעבר של לפחות 70% ממשפחות אנשי הקבע ואני חושב שניתן לעמוד ביעד, עם מאמץ גדול. לזוג צעיר שיבוא לנגב תהיה ללא ספק עלייה ברמת החיים. למעבר תהיה השפעה גם על מחירי הנדל"ן באזור".

צבא מול פרטי

במהלך שירותו בצה"ל ליברמן היה מעורב לא רק במגה-פרויקטים אלא גם טיפול בתחום הבינוי, האחזקה ובניית גדר ההפרדה. בשלוש השנים האחרונות נאלצו גם בצה"ל ובמשרד הביטחון להתמודד עם העלייה החדה במחירי חומרי הגלם והתשומות בענף הבנייה. בענף התשתיות והנדל"ן מעריכים, כי העובדה שמשרד הביטחון מגלגל תקציבי ענק והוא בעל יכולת מיקוח, גרמה לכך שקבלנים ספגו על חשבונם חלק ניכר מההתייקרויות.

"העלייה במחירי התשומות בהחלט גרמה לשחיקה בתקציב. הפיצוי שאנחנו מקבלים מהאוצר הוא לא לפי מדד תשומות הבנייה, אלא פחות מכך. זה אמנם לא גרם לצמצום משמעותי של ההשקעות, אבל בהחלט נאלצנו לעשות שינויים בחלק מהפרויקטים. תקציב הבינוי בצבא עומד על כ-3 מיליארד שקל בשנה. כשאתה בא עם סכום כזה גדול לשוק, אז בהחלט יש קבלנים שמבינים שמשרד הביטחון הוא אמין ובעל מוסר תשלומים גבוה, והם עושים את השיקול שלהם".

מה באמת עלות הבנייה כיום בצבא ביחס לעלות בסקטור הפרטי?

"קצת קשה להשוות פרויקטים בצבא לפרויקטים במגזר הפרטי, אבל למרות המגבלות שלנו (אי העסקת פועלים זרים) אני חושב שצה"ל ומערכת הביטחון שווים לסקטור הפרטי. בגלל שתקציבי האחזקה הולכים ומתמעטים בשנים האחרונות, אנו נאלצים לבנות תשתית ברמה גבוהה יותר שנשחקת יותר לאט. קצת קשה להשוות פרויקט ובניית 15 אלף מ"ר בראשון לציון ל-1,000 מ"ר בשדה תימן, אבל אם משווים פרויקטים גדולים, עלות הבנייה בצה"ל שווה או נמוכה יותר מאשר המגזר הפרטי".

ליברמן אומר כי אחת הבעיות איתה מתמודד הצבא היא עלות התחזוקה הגבוהה של המבנים. על אף הביקורת שנמתחה על הקמת חלק מבנייני המשרדים החדשים בקריה, אומר ליברמן כי הקמתם מוצדקת מבחינה כלכלית בשל הצורך לצמצם את עלויות האחזקה הגבוהות. "60% מהתשתיות של צה"ל הן מלפני 1948, עוד מתקופת הבריטים, שזה משהו מטורף. יחידות עלית טכנולוגיות של צה"ל יושבות היום בצריפים מעץ ומפח. זה לא סביר, ולכן לדעתי צריך להמשיך ולקדם בניית תשתיות חדשות. השמיכה בצבא קצרה, כי רוצים להשקיע יותר בהצטיידות, בהתעצמות ובאימונים, ופחות באחזקה. צה"ל חזק מאוד היום בבנייה, אבל חלש באחזקה".

אולי הפתרון נעוץ בהעברת יותר פרויקטים לסקטור הפרטי?

"לפחות בתקופתי רוב האחזקה יצאה החוצה, ואני מאמין שהמגמה תמשך כי אין ברירה. צה"ל החזיק הרבה שנים ביחידות אחזקה אורגניות של עובדים אזרחי צה"ל, אבל הבנייה החדשה היא עתירת טכנולוגיה ו-90% ממנה מתוחזקת על-ידי קבלנים חיצוניים. בניגוד לטענות על מנגנון מנופח, הצבא כיום רק מנהל פרויקטים, ומוציא את התכנון והביצוע לקבלנים חיצוניים".

יש עדיין טענות קשות מצד משרד האוצר לגבי חוסר התייעלות של מערכת הביטחון, שרק באחרונה ביקשה תוספת תקציב של 2 מיליארד שקל.

"מערכת הביטחון מתייעלת ובשנים האחרונות אין אח ורע להתייעלותה. היתה ירידה חדה מאוד בכוח אדם. פרויקטים שבוצעו בעבר על-ידי עובדי צה"ל מבוצעים על ידי קבלנים במסגרת מכרזים. הגענו קרוב מאוד לקו האדום, שהקיצוצים יביאו לפגיעה בכושר המבצעי. ראינו את ההשלכות של זה במלחמה האחרונה. מנכ"ל משרד הביטחון עושה כיום עבודה מצוינת בנושא התייעלות. הטענות ל"שומנים" הם יותר מיתוסים של משרד האוצר מאשר מציאות. רק בצבא סרן שמרוויח 7,000 שקל יכול לנהל פרויקט של מיליוני שקלים. אז על איזה שומנים מדובר?". *

lior-b@globes.co.il