מגה פרויקטים בישראל: מתי הצליחו - ומתי הפכו בעיקר לכאב ראש גדול?

חידוש עירוני יכול כמובן להיות מנוע צמיחה אדיר, אבל זה גם לא סוד שלא פעם הוא דווקא בורא עוד פיל לבן וזורק כספי ציבור ללא שום תמורה. שוב ושוב מתברר, שמעבר לצורך במודעות לחשיבות המתחם, צריך לדעת כיצד עושים זאת נכון. מדובר בעוד דוגמה קלאסית של 'הביצה והתרנגולת': לא ברור אם תכנון מצליח רק במקום שבו כוחות שוק יזמיים מניעים את התהליך, המגובה על ידי הרשות המוניציפאלית, או שגם הרשות יכולה להתחיל להניע מיוזמתה מהלך.

חלוקת ההון

התחדשות עירונית יכולה להתבצע בדרכים שונות, הכוללות בנייה חדשה ושיקום פיסי, פינוי, בינוי, שיקום תשתיות ועוד. לדברי האדריכל פרופ' צבי אפרת, ראש המחלקה לארכיטקטורה בבצלאל, יש כמה קריטריונים שיכולים להפוך התחדשות עירונית להצלחה: פרויקט שאינו מסוגר וסגור לציבור, אלא יוצר מרחב מזמין ונגיש; עירוב שימושים; מציאת תמהיל כלכלי נכון שיאפשר שיקום מבנים על ידי הוספת אחוזי בנייה, באופן שמשדרג את כל המתחם; התערבות עדינה בקיים, ללא פעולות הרסניות שמעניקות אחוזי בנייה גדולים מדי; יחס נכון בין המרחבים הפתוחים לסגורים ולבניינים.

בנוסף, לדעת אפרת, כדי שהתחדשות עירונית תצליח נדרש שיתוף פעולה בין רשות מקומית, כמייצגת הציבור, ליזם הפרטי. במסגרת זו נדרשת תמורה עבור הציבור בגין אחוזי הבנייה שמקבל היזם, שהיא טיפול במרחב הציבורי.

לדעת האדריכלית נעמה מליס, לא ניתן להסתמך על כוחות השוק בלבד כדי להשיג חידוש עירוני. לרשויות תפקיד מכריע בקידום התהליך. מליס מציינת כי בישראל החידוש העירוני חשוב במיוחד, בהתחשב בעובדה שלפי תוכנית המתאר הארצית (תמ"א 35), יש צורך בתוספת שטחי מגורים של 90% מהשטח הבנוי ב-1999 עד 2020. זאת, מעבר להוכחות בדבר יכולתו של חידוש עירוני לשפר את חיינו בכמה תחומים - כולל הבריאות והכלכלה, כגורם צמיחה מוביל, שמגדיל תעסוקה, מעלה ערכי קרקע ועוד. מחקרים אמריקנים מראים כי כל דולר שמשקיעה הקהילה בחידוש הרחוב הראשי מניב השקעה יזמית של 26.67 דולר בממוצע באזור.

לדעת האדריכלית ומתכננת הערים עירית סולסי, התחדשות עירונית לא תושג על ידי "מגה פרויקטים", כפי שיזמים רוצים להאמין. לדבריה, התחדשות עירונית משגשגת תבנה רק בזכות פרויקטים על מגרשים קטנים, מגוונים ומפוזרים, שכן רבגוניות עירונית היא תנאי הכרחי להתחדשות עירונית. כדי שתהליכי התחדשות עירוניים יצליחו לבנות מקום עירוני משגשג, דרושים חמישה תנאי יסוד: עירוב שימושים, יעודים ופונקציות; צפיפות גבוהה של אנשים ושימושים; נגישות גבוהה ומספר דרכים ואפשרויות להגיע מרחוב לרחוב; עירוב אוכלוסיות מגוונות ורבות; מבנים מתקופות שונות.

הדוגמאות הבאות מראות דרכים שונות להתחדשות עירונית והתערבות אורבאנית - חלקן בהדרגה ובקנה מידה קטן וחלקן 'מגה פרויקטים' שמוקמים בבת אחת. בכל אחת מהן, מידת התערבות הרשויות לעומת תרומת כוחות השוק, וכן חלוקת ההון בעקבות הפרויקטים - בין בעלי הקרקע והנכסים שמסביב לציבור, הן שאלות שצריכות להיבחן.

השוק הסיטונאי בתל אביב "הולכים לכיוון המודל האירופי"

מכרז השוק הסיטונאי עורר עניין רב בענף הנדל"ן. תוכנית מתחם השוק הסיטונאי כוללת 320 אלף מ"ר שטחים עיליים ומעל 238 אלף מ"ר שטחים תת קרקעיים, עם זכויות בנייה של 1,800 דירות ב-9 מגדלי מגורים. זאת לצד מבני ציבור וחינוך, מוזיאון מדע ומרכז תרבות. לדעת האדריכל אורי הלוי ממשרד אורבך-הלוי אדריכלים, "יש כאן רצון ללכת לכיוון המודל האירופי, עם מגדלי מגורים ותעסוקה בלב העיר, שיושבים על פלטפורמה של מסחר ובתי קפה. זו תוכנית עם תמהיל נכון. גם מיקום הפרויקט טוב".

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, שערכה עבור העירייה את אומדן השווי של השוק לצורך המו"מ בין העירייה לחברת השוק הסיטונאי, אומרת כי הפרויקט המתוכנן במתחם צפוי לגרום למהפכה בלתי רגילה בסביבתו. לדבריה, מתחם יוקרתי כמו המתוכנן בשוק הסיטונאי הוא מתחם שנהוג קודם לבודדו מסביבתו כדי למצב לו תדמית יוקרתית, ולכן סביר שבתחילה יהיה מנותק לגמרי והשפעתו על ערכי הנדל"ן באזור לא תהיה ניכרת.

בשלב השני, צפויה הבנייה היוקרתית והאוכלוסייה היוקרתית למשוך אליה עסקים מסחריים בעלי אופי יקר יותר ויוקרתי יותר, ואז סביר שבתי העסק סביב המתחם יהפכו לבעלי אופי עממי פחות והמשרדים יקבלו חזות יותר יוקרתית. לכל זה תהיה השפעה על מחירי הנכסים, שצפויים לעלות להערכתה בשיעור של בין 20%-30% לפחות.

נראה שפרויקט זה עונה על הקריטריון שהציב פרופ' אפרת בנוגע לשיתוף פעולה. עו"ד דיוויד אמיד, שותף בכיר במשרד ש. בירן ושות', המלווה את פרויקט השוק הסיטונאי, אומר שהפרויקט הוא הדוגמה הבולטת לכך שהתחדשות עירונית יכולה להצליח במיטבה רק אם יש שיתוף פעולה הדוק ואקטיבי בין היזמות הפרטית לרשויות השלטוניות הרלוונטיות, בממשלה ובעירייה. אלה, לדבריו, צריכות לייצר קרקע פוריה ליזמים לפרוץ קדימה. לאלה סייעו גם הפרויקטים שהעירייה קידמה מסביב לפרויקט, ובמעגלים רחבים יותר: מחלף לה גוורדיה, מחלף השלום, שיקום דרך בגין ואבן גבירול, מתחם גבעון ועוד.*

גן החשמל בתל אביב

מלמטה למעלה

המתחם שבין רחובות אלנבי, דרך בגין ויהודה הלוי בתל אביב, הכולל את הרחובות החשמל, לבונטין, מקווה ישראל וברזילי, עבר בשנים האחרונות מפנה של ממש. העירייה הרסה את הגן הישן שבמרכז השכונה, ובנתה גן חדש, ומתחתיו חניון ציבורי. במשך שנים היה המתחם מוזנח ונחשב כמוקד זנות הומוסקסואלית. במקביל לעבודה שעשתה העירייה, התעורר האזור לחיים עקב מעבר של יוצרים, מעצבים ומסעדנים שפתחו עסקים במקום. מאז השיקום, ואולי גם לאור החיזוק המתוכנן באזור בעתיד עם מעבר קו הרכבת הקלה, נעשו במקום עסקאות נדל"ן.

לדעת האדריכלית נעמה מליס, גן החשמל הוא אחת הדוגמאות הטובות להתחדשות עירונית, שמוכיחה שלפעמים מספיק גם בפעולות מועטות מצד הרשות המוניציפלית כדי להניע תהליך של התחדשות שיצבור תאוצה. בין היתר, מדובר ביצירת תהליך פסיכולוגי בקרב התושבים שמסייע לכך, מה שמעודד תיירות והשקעות.

לדעת האדריכל אדר סקר, ממשרד סקורקא אדריכלים, בגן החשמל ההתחדשות נעשתה מלמטה למעלה ובהדרגה. ההתחלה היתה מעבר של אנשים, בעיקר יזמים ובעלי עסקים קטנים למקום. בהמשך העירייה ויזמים זיהו את הפוטנציאל, העירייה שדרגה את המרחב הציבורי ויזמים החלו להשקיע.

כך, התקבלו זכויות בנייה לבניין הפונה לעבר הגן. המיקום של גן החשמל, כמה דקות הליכה מרחוב רוטשילד, מעורר את השאלה איך לא חשבו על זה קודם. לדעת סקר, מחירי הנדל"ן באזור עלו מהר מאוד והגיעו לשיא, אפילו לפני שהעירייה השלימה את העבודות על החניון והגן. לכן נראה שיעברו כמה שנים עד שתהיה איזו עייפות של החומר ויתחילו שוב שיקום והשקעה אורבנית נוספת. *

מרכז ירושלים

חברת עדן לפיתוח מרכז ירושלים שמה לעצמה כיעד את הגדלת מספר התושבים, המועסקים, המבקרים והתיירים במרכז העיר. התוכנית כוללת חידוש האזור כמרכז תרבות, תיירות, בילוי והשכלה; הגדלת השטח הבנוי לצד שימור מבנים היסטוריים; חיזוק שכונות המגורים ויצירת תשתית מגורים לצעירים; שיפור איכות והגדלת היקף המסחר; מעונות סטודנטים ועוד.

בין תוכניות החברה ניתן למנות קידום תב"עות, שדרוג המרחב הציבורי, הסדרי תנועה, פרויקטים לבינוי ומענקים לבנייה ולסטודנטים. במסגרת זו הובטח כי ישודרגו כיכרות, וכמובן, ייסלל הקו הראשון של הרכבת הקלה שיעבור ברחוב יפו, שיהפוך למדרחוב.

מי שמסתובב היום בשטח לא יראה כמעט את היעדים הללו בשטח, מלבד ויכוחים על המשך העבודות למסילת הרכבת הקלה ברחוב יפו. אבל לדעת האדריכלית נעמה מליס, תוכנית חברת עדן כוללת את כל האמצעים הנדרשים להתחדשות עירונית נכונה. לדברי ערן לוי, מנכ"ל משותף באמבסדור ישראל, "רוב הציבור עוד לא מבין את המהפך. זו הסיבה שהתפיסה היא שערך הנכסים באזור יירד. למי שמטייל ברחובות ערי הבירה באירופה יש אפשרות לדמיין כיצד יראה יפו בעתיד. בין אלה המבינים זאת, אפשר למצוא משקיעים הרוכשים כיום דירות ועסקים ברחוב מתוך ידיעה שהתשואה עליהם תעלה לאין ערוך בשנים הקרובות ולאחר סיום פיתוח התוואי. להערכתי, אם כיום המחיר למגורים הוא כ-6,500 דולר למ"ר בממוצע, לאחר שהציבור יפנים את השינויים, יעלו המחירים עד מעל ל-10,000 דולר למ"ר. אופי המסחר ישתנה ויהפוך אקסקלוסיבי ובהתאם יעלו מחירי הנכסים ודמי השכירות בשיעור של כ-30% ויגיעו למחיר הגבוה מזה הנגבה בקניונים בירושלים".

מנגד, לדברי האדריכל גיא איגרא, בשלב זה קו הרכבת הקלה והפיכת המתחם באזור רחוב יפו למדרחוב אינם מהווים התחדשות עירונית. "מה שמשנה באמת את המצב זה שיש לאנשים מוטיבציה ומעוף לפתח מקום כי זה משתלם", הוא מסביר. "בירושלים המנוף הזה חסר וברחוב יפו יש בעיה של ריבוי בעלים פרטיים על קרקעות, מה שמקשה לקדם תוכניות. מדרחוב ושדרוג הרחובות אינו מספיק אם יש באזור רק בזארים של "הכל בדולר". העירייה לא יכולה לייצר 'שיינקין', זה כבר פרויקט לאומי. התפאורה והחומר אינם מספיקים, ייצור של פעילות זה דבר רב-ממדי". *

דרום הקריה בתל אביב

"מתחם שיהיה כיף לעבוד ולגור בו"

הפרויקט, ביוזמת מינהל מקרקעי ישראל, מתוכנן על אדמות המושבה הטמפלרית שרונה. 500 אלף מ"ר מתוכננים בדרום הקריה למגורים, מסחר, משרדים ומלונאות, סביב פארק ענק.

המגורים כוללים 650 יחידות דיור במגדלים. בינתיים נבנו כ-100 אלף מ"ר של משרדים בארבעה מגדלים - בניין קריית הממשלה, פלטינום, מילניום ובניין מבקר המדינה ויתרת השטח מוקצה למסחר. התוכנית קובעת שילוב של 37 מבנים מהמאה ה-19 בפארק הציבורי. בין המינהל, העירייה והמועצה לשימור אתרים הוסכם בעבר כי המבנים ישווקו ליזמים פרטיים, שיחויבו לשמרם ולהפעיל בהם מסעדות, גלריות, מוזיאון וכיו"ב.

לדעת האדריכל אורי הלוי, "תוכנית דרום הקריה מבריקה. היא יודעת לחבר עורקי תחבורה ולשמור על הרקע ההיסטורי והמרקם המיוחד של המתחם. הולך להיווצר מתחם שיהיה כיף לעבוד ולגור בו. יהיה די קל להגיע למתחם מנתיבי איילון, או דרך הרכבת ותחנת עזריאלי, ובכלל, הנגישות התחבורתית היא טובה. אני מאמין גדול בהתחדשות עירונית במיקום שקרוב למוקדי תחבורה, זה גם חוסך אנרגיה וזיהום אוויר. המיקום של תוכנית דרום הקריה הוא חכם מבחינת הקרבה למגורים שבלב תל אביב. הוא קרוב לרחוב אבן גבירול ולשכונות שמסביבו ויכול למשוך אוכלוסייה טובה. מעבר לכך, יש פה תמהיל נכון. לדעתי, תוכנית דרום הקריה, כמו תוכנית השוק הסיטונאי, עומדים בשלושה תנאים חשובים להצלחת התחדשות עירונית: נגישות תחבורתית, תמהיל שמשלב מגורים בלב הערים וקביעת מדיניות בעירייה לגבי המופע של הבניינים והמגדלים - מה הנפחים וכיצד הם מתייחסים לבניינים אחרים בסביבה". *

המע"ר הצפוני של תל אביב תפיסה של שנות ה-60

בזרוע הצפונית של המע"ר (מרכז עסקים ראשי) בדרך מנחם בגין (דרך פתח תקווה) בתל אביב, על שטחי אגד, תנובה ורסיטל, מתוכננים להיבנות חצי מיליון מ"ר. 150 אלף המ"ר הראשונים כבר בנויים והם מתחם עזריאלי, שאליו מגיעה גם הרכבת הכבדה.

צפונה משם, בסמוך למתחם הרכבת במפגש הערים תל אביב, רמת גן וגבעתיים, מתוכנן פרויקט נוסף של מיליון מ"ר משרדים ומגורים. בעתיד מתוכנן לעבור באזור קו של הרכבת הקלה.

לדעת האדריכל אדר סקר, הפרויקט מזכיר מעט את התפיסה שהיתה נהוגה בשנות ה-60 בעולם, שלפיה עיקר התעסוקה והצפיפות ייעשה בנתיבים ראשיים כדי שהאנשים שמגיעים לעבוד לא ייכנסו לתוך העיר.

נשאלת השאלה אם פעולת ה-zoning הזו תורמת לעיר, או לא. "זה נבון למקם מגדלים וצפיפות גבוהה במקומות נגישים עם תחבורה ציבורית", הוא אומר, "אבל צריך לוודא שזה לא יגיע למצב של רק תעסוקה, כך שאנשים יגיעו לתל אביב לעבוד וייצאו ממנה כלעומת שבאו, בלי שנכנסו לעיר ותרמו לה והוציאו בה כספים. אחרת, אין לזה ערך לעיר מבחינה אורבנית".

סקר חושב שאפשר היה לשפר את המצב יותר אם היו מורידים את דרך פתח תקווה מתחת לקרקע ומאפשרים לרכבים ולתנועת הולכי רגל להתחבר מלמעלה למגדלים.

ניתן ליצור במקום מרחב ירוק, שמגשר בין החלקים השונים, מוסיף עירוב שימושים ומצליח גם לחבר את הכל טוב יותר לעיר. *

התחנה המרכזית החדשה בתל אביב

"טבח אורבאני"

התחנה המרכזית החדשה נפתחה ב-1993 והיא כוללת 230 אלף מ"ר בכמה מפלסים. אזור התחנה די הוזנח והיא רחוקה מלתפקד כמרכז קניות משגשג וחדיש.

לדברי פרופ' אפרת, "התחנה המרכזית בתל אביב זו דוגמה לאלימות אורבאנית, מעין "טבח אורבאני". במקום היתה שכונה חיה ופעילה, אך התחנה הוקמה במבנה שבלתי אפשרי למקם בשכונה שכזו. פשוט חיסלו גוף חי. הקונספט של תחנה מרכזית ענקית היה אנכרוניסטי כבר בזמן שבנו את התחנה. גם בתל אביב הבינו שיש צורך בפיזור התחנות. מעבר בכך, מדובר בכישלון ארכיטקטוני של המבנה. זה בניין שנבנה כדי שיהיו בו פונקציות של העיר עצמה. זו תפיסה שאומרת שאנחנו לא אוהבים את העיר, אלא רוצים תחליף".

לדברי בוגין, "תכנון מתחם המחבר בין מרכז מסחרי למרכז תחבורתי דורש התמחות. בין השאר חשוב מאוד שתהיה הפרדה מלאה בין השטח המסחרי והחנויות לחלק התחבורתי, שהוא פחות מזמין ומייצר הרבה רעש וזיהום. חשוב שמבני המגורים והמסחר שסביב לא ייצאו נפסדים. כאן מדובר במבנה הסובל מהרבה קשיים תכנוניים - מבנה גדול מאוד שההתמצאות בו קשה ואין הפרדה ברורה בין החלקים".

לדברי בוגין, "בנוגע לשווי הקרקע והנכסים באזור התחנה נוצר מצב אבסורדי: על פי כמות התביעות של בעלי דירות ונכסים באזור על פגיעה באיכות החיים ובשווי הנכס, צפויים היו הנכסים כיום להימכר במחירים הנמוכים באחוזים ניכרים ממחירם לפני הקמת התחנה. אולם בפועל, מחירי הדירות באזור נותרו כפי שהיו לפני בניית התחנה. הנדל"ן סביב התחנה "התאים עצמו" למצב החדש ואת מקומם של בעלי הדירות שהתגוררו בנכס תפסו משקיעים הרוכשים את הדירות ומיד משכירים אותן במחיר יפה לעשרות העובדים הזרים שמצאו באזור את משכנם.

"אילו שיקולי הרכישה באזור לא היו משתנים ודירות אלה היו מוצעות בשוק כדירות למגורים של בעליהן ולא להשקעה, סביר להניח שהן היו נמכרו בעשרות אחוזים פחות (לפחות 30%) משווי הנכס לפני בניית התחנה". *

קריית הממשלה בבאר שבע טוב, אבל לא מספיק

אל קריית הממשלה בבאר שבע עברו המשרדים משאריות של בניינים ישנים ומוזנחים בעיר. מיקומה הוא במרכז המסחרי הוותיק של העיר, צמוד לתחנה המרכזית, לתחנת הרכבת, למדרחוב, לעירייה, לבתי המשפט, לשכונה א' הותיקה ולשכונה ג' ועוד. הפרויקט כולל משרדים ומשרדי ממשלה עם מסחר ובתי קפה בחלק התחתון.

לדברי האדריכלית עירית סולסי, בפרויקט זה האדריכלות יפה ואיכותית, שיצרה מרכז עירוני שלא היה קיים באזור. "זה היה מעין 'חור' בין אגד למרכז רסקו, והיום מסתובבים שם המון אנשים", היא מסבירה.

"הפרויקט יצר רחוב פנימי וחיצוני. הוא הוביל אנשים למקום ויצר ארכיטקטורה יפה עם רחוב שמקשר בין תחנת הרכבת ואמור גם להתחבר לבניין העירייה ולרסקו, שהוא מרכז העיר הישן. זה עובד טוב, אבל חבל שזה נעצר שם. היתה לו תנופה רצינית, אך לדעתי היא לא הספיקה. הם לא יצרו מספיק מגורים בסמיכות כדי שיהיה עוד המשך לזה, לא גמרו את החיבור שתוכנן לעירייה. חבל שזה לא גרם לכך שייווצרו עוד פרויקטים באזור. אם היו מגורים מקושרים לפרויקט, זה היה מתקדם עוד שלב. אפשר היה לדעתי להוסיף עצים כדי שיהיה גם נעים". *

מרכז הקונגרסים בחיפה פוטנציאל שלא מומש

מרכז הקונגרסים בחיפה הוקם ב-1996. מדובר בקומפלקס לתערוכות, כנסים ואירועים שונים הכולל אלפי מ"ר של חללים ואולמות וגם גן אירועים. במפלס העליון של מרכז הקונגרסים הוקם, על כ-13 דונם, פארק אקסטרים לפעילויות אתגריות שונות.

לדעת האדריכלית עירית סולסי, למרות שבמרכז הקונגרסים בחיפה הושקע תקציב רציני, הפוטנציאל של פרויקט כזה בפיתוח סביבתו והבאת מגוון של אנשים לא מומש. אחת הסיבות היא שהוא נבנה מחוץ לעיר, בכניסה הדרום-מערבית. בדומה, גם פארק מרכז תעשיות מדע חיפה (המת"ם) נמצא מחוץ לעיר, וכשמדובר בחיפה, זה רחוק ומצריך נסיעה ברכב.

"הבעיה היא גם שלא קישרו את מרכז הקונגרסים למת"ם. כדי להגיע לשניהם חייבים להגיע במכונית", היא מוסיפה. "בשלב מסוים יצרו קשר באמצעות גשר בין הקניון שליד מרכז הקונגרסים למרכז הקונגרסים, אך עדיין כל פרויקט עומד לחוד. מרכז הקונגרסים עומד בפני עצמו, בשטח ריק, ויש סביבו גדרות. גם הקניון סגור בעצמו ולא מקושר באמת לשום דבר בסביבה, לא לעיר, לא למת"ם ולא למרכז הקונגרסים. לדעתי, היה צריך לתכנן פה עירוב שימושים - לא מספיק משרדים ומסחר, צריך גם מגורים. אבל מרכז הקונגרסים הענקי כלוא בין אוטוסטרדות ובית קברות". *

קמפוס נמל חיפה "לא יכול להתרומם"

בעבר פעלו בעיר התחתית משרדי הממשלה בחיפה. אבל כשנבנתה קריית הממשלה, בנייני העיר התחתית התרוקנו. בעקבות זאת, בין היתר, משקיעה עיריית חיפה בפיתוח פרויקט קמפוס הנמל על מתחם של 100 דונם, מתחם שנבנה עוד ב-1937.

התוכנית כוללת שיקום מבנים מתקופת המנדט הבריטי, חלק מהמבנים הנטושים אמורים להיות מוסבים לכיתות לימוד למחלקות של אוניברסיטה ולמכללות, וחלק למעונות סטודנטים. המטרה היא להביא למקום אוכלוסיה צעירה ולשפץ את המרחב הציבורי. העירייה הפחיתה את הארנונה לייעודים של מוסדות אקדמיים, והשקיעה בשיפוץ הרחובות, יצירת כיכרות ובתשתיות. בין היתר היא מעוניינת שבמתחם ייפתחו חנויות, בתי עסק ובתי קפה.

לדברי האדריכל דרור גרשון, הרעיון היה להחיות את העיר התחתית, אך הבעיה היא שהפרויקט לא הביא הרבה מכללות ומחלקות אוניברסיטה, לפחות בינתיים. לפיכך, גם סטודנטים לא עברו לגור שם, שכן מיקום הפרויקט אינו קרוב לאוניברסיטה.

כיום פועלת במקום מכללת תילתן ויתכן שתעבור מכללה נוספת בעתיד, אבל המאסות לא קיימות. בעיה נוספת היא העובדה שהנמל סגור לציבור ועוברים במקום חומרים מסוכנים.

"כל זמן שהנמל סגור לציבור, הפרויקט לא יכול להתרומם", הוא מסביר. "כרגע יש תוכנית שהנמל יעבור מזרחה ואת הצד המערבי יפתחו לעיר, אך הצבא יושב בצד המערבי של הנמל והחליט שהוא מרחיב את הנמל לכיוון הים, כך שבפועל קורות פעולות הפוכות. לדעתי, יש בעיה בקונספט העירוני הכללי - דברים יכולים להתפתח רק בתוך הקשר, לא מחוץ לו".

בספטמבר האחרון אישרה המועצה הארצית לתכנון ובנייה את יוזמת משרד הפנים להורות על הכנת תוכנית מתאר ארצית לפיתוח חזית ים עירונית בחיפה. מטרת התוכנית ליצור חזית לים שתהווה מוקד לפעילויות עירוניות אזרחיות, תיירותיות ומסחריות, במקביל לפיתוח אמצעים להבטחת הצרכים הביטחוניים והפעילות הנמלית. החלטת המועצה היתה שלב ראשון ביישום החלטת ועדת הערר למתקנים ביטחוניים, שניסתה למזער את הנזק ממתקן של צה"ל המוקם בנמל. ועדת הערר אישרה את הקמת המבנה הענק, אולם במקביל הורתה על הכנת תוכנית פעולה מחייבת לפיתוח חזית הים הראשית של חיפה, כולל העתקת מתקנים ביטחוניים והקמת טיילת רציפה לאורך הנמל המערבי. האם זה באמת ישיג את ההתחדשות הנדרשת? ימים יגידו. *