"תוכנית גבעת המטוס בדרום ירושלים תקפיא את בית צפאפא"

מחלוקת לגבי התוכנית החדשה, שהיא חלק מארבע תוכניות התופסות את יחידת הקרקע המשמעותית הפנויה האחרונה בדרום ירושלים, בין בית צפאפה הערבית לבין דרך חברון; בסך הכל מתוכננות בכל המתחמים מעל 4,000 יחידות דיור

בקרוב אמורה הוועדה המחוזית ירושלים להכריע בעניין ההתנגדויות שהוצגו בפניה לתוכנית בגבעת המטוס שיזם מינהל מקרקעי ישראל (ממ"י).

התוכנית החדשה היא חלק מארבע תוכניות התופסות את יחידת הקרקע המשמעותית הפנויה האחרונה בדרום ירושלים, בין בית צפאפה הערבית לבין דרך חברון. בסך הכל מתוכננות בכל המתחמים מעל 4,000 יחידות דיור.

ארבע התוכניות התעכבו והתגלגלו בהליכים התכנוניים השונים במשך 18 שנה, בין היתר בשל ריבוי בעלויות בקרקע. המתחם לגביו תכריע הוועדה בקרוב כולל כ-2,500 יח"ד ומוסדות ציבור. חלק משטח התוכנית נתפס בעיני תושבי בית צפאפא כעתודת הקרקע לפיתוח שכונתם. במהלך השנים, לטענתם, הם קיבלו הבטחות על כך מגורמי התכנון השונים. לאחר שהתוודעו לתוכנית התלוננו התושבים ועמותת "במקום - מתכננים למען זכויות תכנון" על אפליה.

לטענת האדריכלית אפרת כהן-בר מעמותת במקום, מסמכי התוכנית מעידים על כך שהשכונה תוכננה לאוכלוסיה יהודית, ורק שולי התוכנית יועדו לבית צפאפא.

גלובס: איך באה לביטוי לשיטתכם האפליה בתוכנית?

כהן-בר: "מדובר בעתודת הקרקע הגדולה האחרונה בירושלים - שטח גדול פנוי שצמוד לבית צפאפא. מדובר בשכונה שבעיקרה נבנית ליהודים, בלי התחשבות בצרכי בית צפאפה ותוך התעלמות מהבטחות קודמות. לאורך השנים נתנו למינהל הקהילתי בבית צפאפא להבין שבעתיד הקרקעות ישמשו גם להרחבת השכונה. בפועל רק שולי השכונה המתוכננת מיועדים לבית צפאפא, כשמדובר בצפיפות נמוכה יחסית, במגרשים יותר קטנים. עיקר הבנייה האינטנסיבית בתוכנית מיועדת למגזר היהודי, ואפשר לראות זאת גם מהעובדה שמבני הציבור מיועדים למוסדות כמו מקווה ובתי כנסת.

"חלק מהקרקעות הפרטיות בתוכנית הן של תושבים ערבים באזור. אחרות הן בבעלות יהודים וקרקעות ממ"י. תושבי בית צפאפא הבינו ששטחים לצרכי ציבור ומוסדות ציבור בבית צפאפא יינתנו משטחי מדינה (ממ"י), ולא על חשבון קרקעות פרטיות, אבל זה לא נעשה כך. נוסף לכך, רואים בתוכנית הפרדה למעשה בין השכונה היהודית לבית צפאפה מבחינת מערכת הכבישים. יש אמנם חיבור של רחובות לבית צפאפא בכבישים, אך עדיין ראש הגבעה שמיועד לאוכלוסיה יהודית הוא עם מערכת כבישים נפרדת".

מדוע התוכנית הנפרדת שמקדמות כעת הרשויות לבית צפאפא אינה מספקת?

"נכון שנעשה כעת מהלך של הכנת תוכנית אב לבית צפאפא, אך אין מדובר עדיין בתוכנית סטטוטורית שמכוחה ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה. למעשה, מה שיתאפשר זה ציפוף השכונה, שזה טוב, אך לא מספיק. צריך גם שטחים נוספים לשכונה להתרחבות, וגם כדי שישמשו לבתי ספר ומוסדות ציבור אחרים. מוסדות התכנון אינם מקבלים את האמירה שהשכונה החדשה המתוכננת בגבעת המטוס מיועדת ליהודים בלבד, אבל האלמנטים שהזכרתי מצביעים על הכוונות.

"בעיה נוספת היא שהתוכנית לגבעת המטוס למעשה מביאה לכך שבעלי קרקעות פרטיות בשטח בית צפאפא, בעלי זכויות בנייה, לא יוכלו לממש את זכויותיהם כי התוכנית תקפיא את האפשרות לבנייה לזמן רב. תוכנית גבעת המטוס מגדירה מחדש את ייעודי הקרקע ואת הזכויות שמתחלקות בין ממ"י והבעלים הפרטיים השונים. אף על-פי שנעשה הליך של איחוד החלקות וחלוקתן, בגבעת המטוס החליטו עורכי התוכנית לדחות את עריכת טבלאות האיזון לשלב מאוחר יותר, ולהעבירן לסמכות הוועדה המקומית. התוצאה היא השהייה של כל יכולת לפתח את השכונה".

יש מנגנוני פיצוי בחוק במצבים כאלה לבעלי הקרקע. בנוסף, אין דרך אחרת לבצע תוכנית כה גדולה ומורכבת.

"התוכנית לא נותנת מגרשים קטנים. המגרשים היחידים הם גדולים. לכן נכפה על מספר בעלים של קרקעות פרטיות לחלוק קניין משותף עם אחרים. זאת אומרת שבעתיד, על מנת לבנות, הם יצטרכו להתארגן עם בעלי הקרקע הנוספים, ולא יוכלו להתקדם באופן עצמאי. בשכונת בית חנינא הערבית היה מהלך איחוד וחלוקה שלקח שנים רבות, וגם זה רק לגבי 17 מתוך 50 המתחמים. זה מקפיא לזמן ממושך את היכולת לממש את זכויות הבנייה ולפתח. אפשר היה לעשות איחוד וחלוקה בהסכמה. מעבר לכך, אולי לא צריך תוכנית כל כך גדולה. בעלי הקרקע הפרטיים לא זקוקים לפיצויים שאולי תעניק להם התוכנית מבחינת זכויות בנייה. מי שצריך את התוכנית הזו הוא ממ"י".

האם אין מקום מבחינתכם לנסות לפנות גם לממ"י?

"ממ"י פועל בצורה בעייתית. במקום להיות אמון על השימוש בקרקעות המדינה לצרכי הציבור, הוא מתנהל כחברה כלכלית, כמו קבלן בשוק, ומשתמש בקרקעות בתור נכס שאפשר לעשות ממנו כסף. ממ"י לא צריך לתכנן תוכניות. למרות זאת, האינטרס שלו לדעתי נלקח ברשויות התכנון כאינטרס המשמעותי".

אורית בר-גיל