חידושים בעסקאות תמ"א 38

במסגרתה של תמ"א 38 מוצעים כיום תמריצים הן לבעלי הדירות והן ליזמים שנועדו לעודד ביצועה, הכוללים הטבות מס, זכויות בנייה נוספות ואפשרות לשדרוג הבניין, בין היתר באמצעות הוספת מעלית, הרחבת יחידות הדיור הקיימות ועיצוב הבניין.

בימים אלו מייצג משרדנו יזמים במספר פרויקטים מסוג תמ"א 38 באזור השרון והמרכז, המצויים בחלקם בשלבי מתן היתרי בנייה ובחלקם בשלבי מו"מ בין הדיירים ליזם. גולת הכותרת הינו פרויקט המצוי ברח' ה' באייר בהרצליה, העומד בימים אלו בשלבי ביצוע מתקדמים.

במסגרת זו מתנהל המשרד מזה זמן רב אל מול המוסדות השונים, תוך התמודדות עם הליכים פרוצדוראליים-מינהליים מורכבים מחד, ועם סוגיות מימוניות סבוכות מאידך, ומצליח לחזות סיטואציות בעייתיות כמו גם להציע להן פתרונות משפטיים יצירתיים מבעוד מועד.

כדוגמא לפתרון לסוגיית הליווי הפיננסי בפרויקטים מסוג תמ"א 38, הנובעת מכך שלא ניתן לשעבד את הזכויות ברכוש המשותף (דבר המקשה הן על היזמים והן על הבנקים בהענקת בטוחות מספקות), יצרנו פתרון בדמות יחידת רישום חדשה בבניין, כגון מחסן, חדר אשפה וכיוצ"ב, אשר לה הוצמדו כל זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38.

פתרון כאמור לעיל מגלם בחובו שאיפה ליצירת איזון בין מעמדם המשפטי של בעלי הדירות ברכוש המשותף, לבין מעמדו וזכויותיו של היזם, כך שמחד יחידת הרישום החדשה שנוצרה בבניין הינה בבעלותם של בעלי הדירות, ומאידך עם יצירת יחידת הרישום החדשה ומתן היתר בנייה לפרויקט יוכל היזם לקבל ליווי בנקאי מקיף, תוך שעבוד יחידה זו כבטוחה לליווי הבנקאי.

פתרון זה עשוי אף לסייע לרוכשי יחידות הדיור החדשות שייבנו, אשר יוכלו לרשום לטובתם הערת אזהרה על יחידת הרישום החדשה שנוצרה ולהסתייע בעובדה זו לצורך קבלת משכנתא לרכישת דירות היזם.

זאת ועוד: הליך זה של תיקון צו הבית המשותף יש לקיים במקביל להליכים הדרושים לקבלת היתר בנייה, כך שכבר בעת קבלתו תהא בידי היזם האפשרות לקבלת המימון הבנקאי הנדרש לצורך ביצוע הפרויקט.

חשוב להדגיש ולציין, כי הבניינים במסגרת תמ"א 38 הינם בניינים אשר נבנו לפני שנת 1980, ועולה מכך כי רישומם נעשה בצורה "חובבנית". על כן, ניתנת לבעלי הדירות הטבה נוספת אשר אינה נגלית לעין במעמד חתימה על הסכם אל מול היזמים, ואין המדובר אך בחיזוק בפני רעידות אדמה, אלא אף בתיקון רישום זכויות הבעלים בלשכת רישום המקרקעין, מהלך היוצר התאמה בין שמות בעלי הזכויות בנסח הרישום לבין המצב הנוכחי, וזאת על חשבון היזמים, הטבה אשר אין להמעיט בערכה בבואם לחתום על ההסכם כאמור.

לסיום אציין, כי עם יצירת היחידה החדשה, פרויקטים רבים מסוג תמ"א 38 יזכו מעתה לתאוצה רבה מצד יזמים אשר יוכלו ליתן לבנק המלווה בטוחה בדרך של שיעבוד היחידה כאמור, ובהעניקם לדיירים כלים להיערכות מפני רעידות אדמה, תוך העלאת ערכן של דירותיהם לרבות תיקון רישום זכויותיהם.