הקלות מיסוי בפינוי-בינוי

כידוע, פרויקט פינוי-בינוי הוא כינוי למיזם בו רוכש יזם זכות לבנות על מקרקעין מבונים ומיושבים; היזם מתחייב לפנות את הדיירים המתגוררים במתחם, להרוס את המבנים הקיימים ולבנות במקומם מבנים חדשים, בדרך כלל בצפיפות גדולה יותר ובאיכות גבוהה יותר, אותם הוא יוכל לשווק ולמכור. הדיירים, בתמורה להתפנותם ולויתור על יחידותיהם ליזם, מקבלים תמורה בדמות דירת מגורים, חנויות וכו' בבניינים החדשים אשר ייבנו במתחם או מחוץ למתחם, ו/או תמורה אחרת כפי שיוסכם בינם לבין היזם.

בחוק מיסוי מקרקעין בחר המחוקק לעודד פרויקטים של פינוי-בינוי באמצעות הטבות מס. אחד המסלולים להכרזה על מתחם פינוי-בינוי הוא מסלול מיסוי, לפי סעיף 49כח לחוק. הכרזה כאמור נעשית על-ידי הממשלה לאחר קבלת המלצה של ועדה, שחברים בה גם מנהל מיסוי מקרקעין ומנהל מע"מ, ובהסתמך על בקשה של יזם שהוגשה על-פי תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תנאים להמלצה על הכרזה על מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי) התשס"ד 2004.

התקנות החדשות, מיום 10.9.2008, מקטינות את מספר היחידות המינימלי במתחם לצורך הכרזתו כמתחם פינוי-בינוי במסלול מיסוי ל-24, וזאת חלף הדרישה הקודמת ל-50 יחידות לפחות. נציין, כי תיקון זהה נעשה בחוק עצמו במסגרת תיקון מס' 55 כבר ביום 12.4.2005, אשר תיקן את נוסח סעיף 49כח לחוק והפחית את הדרישה ל-24 יחידות במקום 50. ברם, למרות תיקון החוק, לא תוקנו התקנות בהתאמה ונותרה בהן הדרישה ל-50 יחידות לפחות. סתירה זו בין החוק לתקנות פורשה כך שהחוק גבר על התקנות, ולבסוף תוקנו גם התקנות במסגרת התקנות החדשות.

גם בנוגע למתחמי עיבוי שררה אי בהירות. בהוראת ביצוע 11/2002 הותרו הספקות, והקלות המס הוענקו גם לעיבוי. גם התקנות החדשות מחילות עצמן במפורש על פרויקט לעיבוי הבנייה. פרויקט עיבוי הינו, באופן כללי, כינוי למיזם בו רוכש יזם זכות לבנות על מקרקעין מבונים ומיושבים, כאשר בשונה מפרויקט פינוי-בינוי, אין היזם מפנה את הדיירים אלא מרחיב את יחידותיהם הקיימות ובונה יחידות נוספות אותם משווק, בין אם על גגות המבנים הקיימים ובין בחצרותיהם (רכוש משותף). נציין, כי במקרים מסוימים יתכן והדבר מאפשר הקלת מס בפרויקטים בהם לא חל הפטור מכוח תמ"א 38.

מתחם אשר מוכרז כמתחם פינוי-בינוי זוכה בהטבות רבות, הכוללות בין השאר פטור ממס שבח עד גובה 150% משווי היחידה הנמכרת או עד שווי יחידה במתחם ששטחה 120 מ"ר, לפי הגבוה מבין השניים ("תקרת השווי"). אם התמורה שמקבל הדייר עולה על "תקרת השווי", מחויב הדייר במס באופן יחסי, בגין ההפרש שבין התמורה שקיבל לבין תקרת השווי. לעניין זה, מנוטרלות הוצאות שכירות והוצאות הכרוכות בפינוי ששולמו עבור הדייר.

כאן המקום לחזור ולהזכיר, כי הפטור ממס בפרויקט פינוי-בינוי מותנה בתנאים נוספים, כגון: שהיחידה שימשה את המחזיק בה שנתיים רצופות לפני מכירתה, שהדייר מוכר את כל זכויותיו ביחידה, הפטור מוגבל ליחידה אחת במתחם וחל עקרון התא המשפחתי כמוכר אחד ועוד. *