חידושים במכירת דירה עם זכויות בנייה

המנהל קבע את השומה תוך יישום הפיצול הרעיוני לפי סעיף 49ז (לא נעשה פיצול פיסי). לעומתו טענה המוכרת, כי התמורה לא הושפעה מזכויות הבנייה הנוספות, למרות קיומן, שכן הן היו זניחות ולא היו ידועות לצדדים בעת ההתקשרות, ולכן היא זכאית לפטור מלא ממס.

בית המשפט קיבל את טענת המוכרת וקבע, כי בנסיבות המקרה אכן לא היה מקום לפיצול פיסי אך ניתן היה לבחון פיצול רעיוני; ברם, מאחר והמוכרת הוכיחה כי התמורה ששולמה לא הושפעה מקיומן של זכויות לבנייה נוספות, והמנהל לא הצליח להוכיח אחרת - אין מקום במקרה זה אף לפיצול הרעיוני שבסעיף 49 ז' לחוק.

מקביעה זו של בית המשפט עולה, כי לא די בעצם קיומן של זכויות לבנייה נוספת בבית הנמכר כדי להקים חבות במס שבח, אלא על המנהל להוכיח, כי התמורה ששולמה אכן הושפעה מקיומן של זכויות אלו.

כעיקרון, במכירת דירת מגורים עם זכויות בנייה רשאי מנהל מיסוי מקרקעין לפצל את התמורה ו/או את הנכס לשני מרכיבים, כאשר להבדיל מהפיצול הרעיוני של התמורה הקבוע באופן מפורש בסעיף 49ז לחוק, פטור עד לתקרה של 1,424,000 שקל. הפיצול הפיסי הוא יציר כללים פסיקתיים ויסודו בשאלת הגדרת השטח הסביר המשמש את בית המגורים (ראו למשל ע"א 2191/92 נסל).

לפי דיני הפיצול הפיסי, במקרים מסוימים ניתן לראות את הנכס הנמכר ככולל שני נכסים: נכס אחד שהוא בית המגורים ושטח הקרקע הצמודה לו הנדרשת לשם שימוש רגיל וסביר למגורים. כנקודת מוצא נקבע שטח זה בפסיקה לדונם אחד (בפרברי ערים), אולם הדבר תלוי בשימוש שנעשה בפועל בקרקע הצמודה לבית, בשטח מינימלי לבנייה שנקבע בתוכנית בניין עיר החלה על המגרש וכו'. הנכס השני יהיה יתרת הקרקע שאינה משמשת את בית המגורים, ולכן תיחשב כנכס נפרד שבגינו אין זכאות כלל לפטור ממס שבח.

לעיתים נעשה שימוש משולב בשני סוגי הפיצול - הפיסי והרעיוני - כך שלאחר פיצולה הפיסי של "יחידת המגורים" מיתרת שטח הקרקע במסגרת דיני הפיצול הפיסי, מיושם הפיצול הרעיוני של התמורה המיוחסת ל"יחידת המגורים", ובמסגרתו ניתן פטור בגובה כפל שווי הדירה עד לסכום התקרה - 1,424,000 (מצב כזה קורה בדרך כלל כאשר יש זכויות לבנייה על בית המגורים עצמו, ובנוסף לכך זכויות לבניית יחידת מגורים נוספת ביתרת שטח המגרש).

פסק הדין הינו המשך לפסיקה שקבעה כי דיני הפיצול הפיסי ייושמו במקרים חריגים כאשר מדובר בבית הממוקם על מגרש גדול במיוחד, וכי בדרך כלל יימצא המענה לחיוב במס של זכויות הבנייה במסגרת הכללים הקבועים בסעיף 49ז, ובמיוחד מאז נקבעה בו תקרה לכפל הפטור ממס.