ערב להסכם שכירות אינו רשאי לסגת

שטר חוב הינה אחת הבטוחות המוכרות והפופולריות ביותר בהלכות שוכרים. לרוב מוסר השוכר למשכיר, במעמד חתימת הסכם השכירות, שטר חוב בחתימת השוכר כ"עושה השטר", ובחתימת שני ערבים המתחייבים לשאת בתשלום סכום השטר במקרה של הפרת ההסכם על-ידי השוכר וככל שלא יהיה בידו לפרוע את חובותיו בעצמו.

בית משפט השלום בירושלים דן לאחרונה בשאלה כיצד ומתי יכול ערב לשטר חוב לבטל את ערבותו (ת.א. 5204/07 בצלאל נ' פוזנר). מקרה שהיה כך היה: בעל דירה (התובע) השכיר את דירתו לשוכר, וכתנאי לשכירות דרש וקיבל מהשוכר שטר חוב בסך 10,000 שקל בחתימת השוכר ושני ערבים.

זמן מה לאחר החתימה על חוזה השכירות ועל שטר החוב, לאחר שכבר נמסרה החזקה במושכר לשוכר (ובטרם היתה הפרה של ההסכם על ידו), יצרה אחת הערבות קשר טלפוני עם בעל הדירה, והביעה את רצונה לבטל את ערבותה על שטר החוב.

זמן קצר לאחר מכן, שלחה הערבה מכתב לשוכר עם העתק לבעל הדירה, בו הודיעה, באופן חד-צדדי, על ביטול ערבותה, תוך שהיא מבקשת מהשוכר להמציא לבעל הדירה ערבות חלופית במקום ערבותה. בפועל לא הומצאה לבעל הדירה ערבות חלופית כלשהי.

בהמשך, הפר השוכר את חוזה השכירות בכך שלא עמד בתשלום דמי השכירות. לנוכח ההפרה, הגיש בעל הדירה תביעה לפינוי השוכר מהמושכר ולתשלום דמי השכירות, ולאחר שניתן פסק דין (בהעדר הגנה מצד השוכר) פתח בהליכי גבייה כנגד השוכר וכנגד הערבים בשטר החוב. לאחר קבלת התנגדות הערבה, הועבר הדיון לביהמ*ש.

במסגרת ההליך המשפטי טען בעל הדירה, כי ביטול הערבות על-ידי הערבה אינו תקף משום שנעשה בניגוד לדין ולמרות התנגדותו (בעל הדירה טען כי הסכים לביטול הערבות רק כנגד המצאת ערב חלופי או סכום כספי). הערבה טענה מנגד, כי נוכח ביטול הערבות על ידה אין לחייבה בגין ערבותה לשטר החוב.

ביהמ*ש בחן את הוראות סעיף 15(א) לחוק הערבות, הקובע כך: "ניתנה ערבות לחיוב עתיד לבוא, רשאי הערב, כל עוד לא נוצר החיוב הנערב, לבטל ערבותו ע*י מתן הודעה בכתב לנושה...".

בית המשפט פירש את הסעיף הנ"ל וקבע, כי יש להבחין בין שני סוגי חיובים:

האחד - חיוב של החייב העיקרי שכבר נוצר, אך מועד ביצועו יחול בעתיד. נקבע כי מחיוב מעין זה הערב אינו יכול להשתחרר במתן הודעה. השני - חיוב שטרם נוצר בעת מתן הודעת הערב.

לאור הפרשנות הנ"ל קבע בית המשפט, כי חיובו של שוכר לפי חוזה שכירות לשלם במועד עתידי דמי שכירות עבור תקופת שכירות הכלולה בחוזה השכירות, הינו בגדר חיוב קיים שהמועד לביצועו עתידי, ולא חיוב שטרם נוצר.

לפיכך, אין בהודעה חד צדדית של הנתבעת בדבר ביטול ערבותה כדי לפטור אותה מערבותה לקיום חיובי השוכר לפי חוזה השכירות, וביטול ערבותה האמורה מותנה בהסכמת התובע לכך, אשר לא ניתנה.

לפיכך נקבע, כי הערבות תקפה, ועל כן חבה הערבה כלפי בעל הדירה בחוב השוכר. לדידי, תוצאה זו מחויבת המציאות, שכן מתן היתר לערב להתנער מערבותו עלולה לפגוע באלמנט ההסתמכות של בעל הנכס, ולהותירו ערום ועריה ללא בטחונות של ממש.

* הכותב הוא שותף במשרד עורכי דין מרום-הלפרט, המתמחה במקרקעין.