יוצאים מאדישות: מתנגדים ומנצחים

כיום, עומדות קבוצות תושבים מאורגנות מול החברות הקבלניות הגדולות, מול ועדות תכנון ובנייה מחוזיות ומול בתי המשפט. באמצעות מאבק עיקש, מקצועי ותקשורתי הכרוך בהוצאות כספים גבוהות, מצליחים תושבים לבטל יוזמות בנייה חדשות ותוספות הנוגדות את התכנון המקורי ומאלצים את החברה הקבלנית להגיע לפשרות תכנוניות שיהיו מקובלות עליהם.

הצלחה בקרית אונו

עו"ד עופר יעקב, ממשרד עו"ד יעקב, גבסי ושות', העוסק במעורבות בתהליכי תכנון ובנייה, אומר שהתופעה מאופיינת בהתמקצעות ותחכום של לקוחות מאורגנים היטב, החל בוועד פעולה וכלה בעמותות רשומות כדת וכדין. לדבריו, גוף כזה, המורכב מתושבים בעלי אמצעים, בעלי מקצועות חופשיים, בעלי השכלה ונגישות למידע, המבקשים לשמור על איכות חייהם, מתקיים כארגון לכל דבר המורכב בין היתר מיושב ראש, גזבר, קצין תקשורת ואלמנט אחר המצוי בכל ארגון.

התארגנות כזו, הוא מוסיף, מנהלת מאבק ארוך ויקר, המלווה בשכירת אנשי מקצוע מנוסים מתחום התכנון הנוטלים עליהם את התפקיד בשכר, אשר סביר שבעבר ישבו בעצמם מהצד השני של שולחן ועדת תכנון מקומית או מחוזית. הם יודעים מה כוונותיו הסופיות של יזם השואף למקסם רווחים באמצעות קבלת אישורים לתוספות ולאחר הפקדת תוכניות חושפים כוונות סופיות של החברה הקבלנית, שנדרשת לאור זאת לשקיפות מלאה.

דבר אחד בטוח: בשל המאבק הנחוש, זוכה לבסוף נושא התכנון והבנייה לשדרוג מבורך. מעבר לשיקולי הרווח של היזם נחתמים הסכמים ומתקבלות החלטות שעניינן איכות החיים ושיתוף הציבור, החל בהורדת מספר יחידות דיור המיועדות לבנייה, דרך הסטת נתיבי תחבורה וכלה בהגבלת מספר הקומות שיכיל בניין מגורים.

יעקב מציין שמאבקים מוצלחים אותם מנהלים תושבים זוכים להד גדול וגורמים לתושבים במקומות אחרים להעתיק את דפוסי הפעולה. יעקב ייצג לאחרונה את תושבי שכונת פרדס רייספלד בקרית אונו מול כוונות שיכון עובדים לקבל היתר להוספת מאות יח"ד בשכונה, תוכנית שהביאה בסופו של מאבק ארוך לחתימת הסכם חסר תקדים מול החברה, באישור הוועדה המחוזית. כוונת החברה לבנות קרוב ל-450 יח"ד בבניינים בני 16 קומות צומצמה לבניית 209 יח"ד בבנייה נמוכה, בהתאם לתב"ע המקורית.

כיום מייצג יעקב את תושבי שכונת כפר גנים ג' בפתח תקוה, המכונים "הוועד להצלת העיר הירוקה", שיזמו הקמת ועד פעולה דומה כנגד תוכניות יזמים בשכונה לקבל אישורים לתוספות בנייה של עשרות אחוזים לתב"ע המאושרת, ושאבו עידוד ממאבק התושבים בקרית אונו. ראשי הערים, לדבריו, מצטרפים למאבק בין היתר מתוך שיקול שהקבוצה המאורגנת עושה תפקיד המיטיב עם העיר, שהעירייה לבדה לא יכולה למלא.

האדריכל ומתכנן הערים נתן גרוס שימש בעבר כמהנדס העיר גבעתיים וכיו"ר ועדת התכנון והבנייה לב השרון, ומשמש כיום כיועץ מומחה בצוותא עם משרדו של עו"ד עופר יעקב. לדבריו, תוכניות המתאר ובכלל זה תמ"א 35, המדברות על ציפוף ערים מתוך כוונה להגן על השטחים הפתוחים, גרמו ליזמים להבין שיהיה קשה יותר לבנות מחוץ לערים כפי שהורגלו בעבר, אך במקביל יותר קל לצופף את הערים, לעיתים תוך בקשה להוספת מאות יח"ד.

מול המגמות הללו עומדים תושבים חזקים בערים חזקות, שמתנגדים לכך ודורשים מהוועדה המחוזית הפחתה של כמות יחידות הדיור, הקומות וכן הלאה, ולפיכך העימות הוא בלתי נמנע. לדברי גרוס, העובדה שהוא כאיש מקצוע עומד בוועדות כנציג התושבים וכבעל ניסיון המאתר את הליקויים בדרישת היזם, בין אם נעשו בשוגג ובין אם לאו, מאלצת גם את הצד השני להתמקצע ולחשוב על פתרונות שישביעו את רצון התושבים.

גרוס מציין, שבמציאות שהשתרשה בארץ יזמים נוהגים שלא להציג בפני ועדות הבנייה את כוונותיהם הסופיות, מתוך ידיעה שבמשך הזמן ידרשו וגם יקבלו תוספות, ובפועל התוכנית המוצגת והמאושרת איננה מלאה. גרוס נוקב במספר דוגמאות בהן חברות קבלניות אינן מנצלות בשלב הראשון את מלוא השטח לבנייה שהוקצה להן, וכך נוצרת שכונה יוקרתית שלא נבנתה בצפיפות, הצוברת שם ומוניטין, ורק לאחר מכן מגיש היזם לוועדה בקשה להוספת מאות יחידות דיור נוספות. בסיטואציה אחרת בעיות תכנוניות כמו מפגעים דוגמת רעש נקברות ע*י היזם באמצעות סעיף של "הכנסת הוראות" בעניין הטיפול במפגע, כשלא ברור מי יאלץ להתמודד עם אותן ההוראות בעתיד. בארה"ב, הוא מציין, נציגי ציבור יחד עם אנשי מקצוע הם אל שאמורים לאשר תוכניות ובידם נתון כח, וכך מתכנן שיעמוד מולם ויציג, בשוגג או שלא, תוכנית שאינה שקופה, עשוי לשלם ביוקר עד כדי איבוד רישיונו. בארץ, לעומת זאת, הוא יידרש לכל היותר לתקן את התוכנית.

רון ברגמן, חבר בעמותת תושבי פרדס רייספלד בקרית אונו, אומר שעמותה הינה פלטפורמה מוצלחת לניהול התנגדות בשל המחויבות לפעילות על-פי כללים ברורים בכל האמור לענייני כספים, פרוטוקולים, ביקורת ואלמנטים אחרים שעניינם סדר. העמותה העניקה לתושבים גושפנקא של רצינות אצל הגורמים מולם פעלה: העירייה, שיכון עובדים וועדות התכנון.

לדבריו, היה ברור שיש להציג חזית אחידה שתתנגד לבנייה ושתותיר רושם של מאבק לוחמני, ולשם כך היה צריך לגייס לצד התושבים את ראש העיר וחברי המועצה, וכפועל יוצא מכך את ועדת התכנון המקומית. ברגמן טוען, שלעירייה אמורים להיות שיקולים כספיים שנובעים מתוספות בנייה, ביניהם היטלי פיתוח והשבחה וכספי ארנונה, "ובכל זאת עלה בידינו לשכנע את עיריית קריית אונו שהתוכנית רעה לעיר. יש אמנם יסוד לחשוב שלבחירות לרשויות היה חלק בכך, אך במקביל יש לציין שהעמותה עמלה קשות מול ראש העיר, מהנדס העיר וחברי המועצה על מנת שיצטרפו למאבק, וזה לא בא בקלות".

גיוס הכוחות נתן לעמותה כח, ובישיבת הוועדה המחוזית נכחו מצד התושבים לא פחות מ-100 אנשים שליוו אותם. לדבריו, "ברגע שגרמנו לשיכון עובדים להבין שצפויים לה שנים של מאבקים משפטיים מול קבוצת אנשים הזוכים לגיבוי העיר, הם הבינו שהתנהגות דורסנית וחוסר רצון לשיתוף פעולה יפגע בהם, וכך נפתחה הדלת לפשרה".

ברגמן מוסיף שאמנם אנשי המקצוע זוכים בוועדה ליחס אחר ולאוזן קשבת, אך גם שם דברים לא עוברים בקלות בשל הדחיפה של משרד הפנים באמצעות הוועדות המחוזיות ולאור תמ"א 35, לאשר תוכניות ציפוף ערים. כאשר עמותת התושבים הגיעה להסכמות עם שיכון עובדים, היה צורך לשכנע את הוועדה המחוזית, הדוגלת באישור תוכניות עם מינימום שינויים.

לפתע צצו מגדלים

יוחאי דרעי, מהוועד להצלת העיר הירוקה בפתח תקוה, המנהל מאבק בתוכנית שהופקדה ועניינה קבלת תוספות מרחיקות לכת לבנייה בשכונת כפר גנים ג', מספר שבטרם רכש את הדירה הוא ערך בדיקה במסגרתה התברר לו שעל-פי התב"ע, את סביבת ביתו יקיף פארק ולצידו מספר בניינים בני שלוש עד שש קומות. בסמוך לאיכלוס, הוא מתאר, גונבה לאוזני התושבים שמועה על תוכנית בוועדה המקומית המדברת על מגדלים בני 16 קומות. בסך הכל, מדובר על כוונה להעלות את מספר היח"ד על השטח בן 80 הדונם מ-250 ל-460 יח"ד.

תחילת המאבק, מציין דרעי, החל באמצעות עצומה באינטרנט, שתוך זמן קצר כבר חתמו עליה כ-900 תושבים, ובפעילות מול העירייה. בינתיים הם נדהמו לשמוע שהתוכנית הופקה בוועדה המחוזית, למרות המגעים שהחלו לנהל עם ראש העיר. לדברי דרעי, היזמים ניצלו סעיף בחוק המתיר להם להגיש תוכנית למחוזית, במידה והוועדה המקומית לא מתייחסת לתוכנית תוך פרק זמן מוגדר. לדבריו, ראש העיר פתח תקוה, איציק אוחיון, הבטיח להיות לצד התושבים, למרות הכשל וחוסר תשומת הלב של הוועדה המקומית.

דרעי מוסיף שהוא מאמין בכוונות ראש העיר, שלראייה הגיש התנגדות לוועדה המחוזית ואף התחייב לערור לוועדה הארצית אם תאושר, שעמדתו איננה נובעת רק בשל הסמיכות לבחירות לרשויות. במקביל, הפקדת התוכנית בוועדה המחוזית הביאה אותו להכרה שיש לפעול בדפוסים אחרים, ולפיכך יזם אסיפת תושבים והוקם ועד פעולה.

שונה רק במעט הוא המקרה של "גן הקופים" ברמת גן, אותו התכוונה העירייה עצמה להפוך לחניון על מנת להכשיר בניין שנבנה בסמוך ללא חניה. במאבק שהתנהל מול הרשות נוכחה האחרונה לדעת שביכולתם של התושבים להתארגן, לאסוף כספים, לשכור יועצים ולקבוע עובדות באמצעות לחץ ציבורי ושימוש בערכאות משפטיות.

בסיכומו של דבר, ההד הציבורי פעל, וראש העיר חזר בו מכוונת העירייה, תוך התחייבות להשקיע עשרות אלפי שקלים בשיקום הגינה הציבורית. לדברי פרופסור ליאור קליין, מראשי 'הוועד להצלת גן הקופים', "בעיריית רמת גן ציפו שנתעייף, אך במשך שנתיים שמרנו על ערנות ופעילות ברמה גבוהה, והשגנו את התוצאות הרצויות". לזכות ועד הפעולה נפסקו הוצאות משפט בסך 50,000 שקל. השופטת ציינה שאלמלא פעולת הוועד, לא היה נעשה בנדון דבר.**