ביהמ"ש: עירייה אינה רשאית לסרב לרשום שוכר משנה כחייב בארנונה

בית משפט השלום בראשון-לציון פסק כי רשות מקומית אינה רשאית לסרב לרשום שוכר משנה כ"מחזיק" בנכס, ואף אינה רשאית להתנות רישום זה בהתחייבות השוכר הראשי לשאת בתשלומי הארנונה, במקרה ששוכר המשנה לא ישלמם. לכן נדחתה תביעת ארנונה בסך 150 אלף שקל של עיריית רעננה נגד שוכר ראשי שנתן התחייבות כזו.

כידוע, חיוב ארנונה חל על "המחזיק" בנכס, שהוא בעל הזיקה הקרובה ביותר אליו. סעיף 269 לפקודת העיריות קובע כי "דייר משנה" אינו "מחזיק". לאור זאת, נוהגות רשויות מקומיות רבות לסרב לרשום שוכרי משנה כ"מחזיקים" החייבים בארנונה.

במקרה הנדון, מישורים חברה לפיתוח שכרה נכס מבעליו והשכירה אותו בשכירות משנה לפניאטה החזקות. העירייה סירבה לרשום את פניאטה כ"מחזיקה", והתנתה זאת בהתחייבות שתחתום מישורים לשאת בתשלומי הארנונה, אם פניאטה לא תשלם. פניאטה אכן לא שילמה והעירייה קיבלה נגדה פסק דין בהיעדר הגנה. תביעת העירייה נגד מישורים התבססה על ההתחייבות שאילצה אותה העירייה לחתום.

סגן הנשיא, השופט יחזקאל קינר, קבע תחילה כי "שוכר משנה" אינו "דייר משנה" כהגדרתו בחוק. "שוכר משנה הוא מי ששכר משוכר את הנכס השכור, בעוד שדייר משנה הוא מי ששוכר חלק מנכס, ממי שמחזיק בנכס". מאחר שפניאטה שכרה את כל הנכס המושכר ולא חלק ממנו, נקבע כי היא שוכרת משנה.

התחייבות חסרת תוקף

לכן, הוסיף קינר, "עם קבלת הודעה בדבר החזקתה של פניאטה בנכס, היתה העירייה אמורה ואף חייבת לרשום אותה בספריה כמחזיקת הנכס וכמי שחייבת בארנונה בגינו". הוא קיבל את טענת מישורים, שיוצגה על-ידי עו"ד שי מיטרני, לפיה ההתחייבות עליה חתמה הינה חסרת תוקף.

קינר קבע כי מישורים חתמה על ההתחייבות בשל דרישתה של העירייה, דרישה שנבעה מתפיסה מוטעית לפיה פניאטה היא דייר משנה שאינו צריך להירשם כמחזיק. ואולם, העירייה לא הוכיחה סמכות חוקית לדרישה זו. "הבסיס לדרישה האמורה נשמט, ומשנשמט הבסיס, מתמוטט הבניין כולו", נקבע.

לדברי קינר, התניית ביצוע רישום שהעירייה חייבת לבצעו, בקבלת התחייבות ממי שאין מוטלת עליו חובה ליתן התחייבות כזו, חורגת מסמכויות העזר. "העירייה חרגה מסמכויותיה ולפיכך התחייבות זו בטלה. באין התחייבות, אין גם מקור חוקי לחיובה של מישורים בחיובי הארנונה של פניאטה", נקבע. העירייה חויבה בשכר-טרחת עורך דין בסך 12 אלף שקל. (ת.א. 700215/05).